现金不足4亿流动负债近百亿 粤泰股份要接盘李嘉诚23亿项目?

2018年06月08日 10:12
作者:韩理
来源: 环球老虎财经
编辑:东方财富网

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  6月4日晚间,粤泰股份发布公告称,公司拟以现金合计22.8亿元收购江门市乐活企业策划有限公司、广州市誉坤投资有限公司等交易方持有的碧海银湖公司合计60%股权。6月5日,停牌三个多月的粤泰股份复牌,甫一开盘就几近跌停,最终收盘跌幅为1.14%;今天开盘持续下跌,收报5.99元,跌幅为1.48%。

  一直以来,粤泰股份就有“拆东墙补西墙”的习惯,虽然也是房地产公司的一员,但业绩却并不符合外界对于房地产企业的预期,主业在多年的发展中早已不复往日的辉煌,近两年则是需要依靠出售旗下项目资产来拉动业绩的增长。此次粤泰股份的高额现金收购项目则是让外界对这个自身财务本就不佳的上市公司产生了更多的质疑。

  23亿从何而来?

  江门碧海银湖项目原先是李嘉诚想要打造和记黄埔项目,该项目曾被计划打造成大型豪华度假旅游住宅小区,并配备星级酒店、游艇俱乐部、游艇码头和商业设施及社区配套。据《中国经营报》报道称,到2018年4月除了农业生态园外,其余项目未见进展。项目迟迟未未成形,而这块地却水涨船高,最终李嘉诚卖地套现离场。

  随着李嘉诚的退出,江门乐活企业策划有限公司成为碧海银湖的100%控股股东,其注册资本也从最初的1.2亿增资为7亿。为了让碧海银湖成为粤泰股份旗下的资产,杨树坪煞费苦心。

  据资料显示,粤泰股份的控股股东广州粤泰控股集团有限公司曾于2017年7月筹集8.2亿元的信托贷款,名为“浙金汇业51号江门项目集合资金信托计划”。该信托计划的资金用途显示为向融资人粵泰控股发放信托贷款,并购乐活中国投资有限公司95%权益,进而获得位于广东江门的江门市碧海银湖房地产有限公司95%的权益。

  但是这个项目对粤泰股份来说着实吃力,同时碧海银湖高达95%的负债率也几乎难以通过监管审核。于是杨树坪张罗着引入了投资者粤丰源、众汇盈及誉坤投资。按照碧海银湖公司35亿估值,粤丰源、众汇盈及誉坤投资各自出资5亿入股碧海银湖公司,从而各自持有碧海银湖公司1.75亿出资额。

  杨树坪是地产圈的“老人”,在2004年收购了粤泰股份之后,曾通过股权转让以及资产置换的方式将旗下的优质资产与上市公司的不良资产进行置换来优化上市平台的价值。这次也不例外,在引入了投资者之后,杨树坪就开始计划将碧海银湖的项目注入进粤泰股份的平台。

  只是没想到,粤港澳大湾区的规划打乱了杨树坪的计划。大湾区的规划让三个投资者拒绝以股票的形式作为交易对价,而改以现金收购的方式。最终,粤泰股份只能以现金22.3亿收购碧海银湖公司60%股权。这与当初的股权投资相去甚远,毕竟粤泰股份的现金流一直不理想。截至2018年第一季度,粤泰股份账面的货币资金不足4亿,流动负债近百亿,经营活动产生的现金流量净额为1.19亿元,同比下降88.25%。

  壳股的“坎坷”

  6月6日,粤泰股份公告,收到上交所的问询函,问题核心直指粤泰股份以近23亿现金收购碧海银湖60%的股权之后的公司经营能力。

  粤泰股份的前身是广东老牌的房产企业东华实业,于2001年上市。与很多房地产不一样的是,东华实业过早的成就了自己的“黄金时代”,上市后的前三年业绩一年不如一年。2004年,人称“地产猛人”的杨树坪收购了东华实业,2005年东华实业的业绩大涨,不过这也是有赖于杨树坪的股权转让和资产置换的手段。

  2005年,杨树坪因为旗下的城启集团陷入“规划门”,导致城启广州全部在建在售楼盘停工停。不仅如此,城启集团还收到7亿巨额罚单,债主也申请查封了城启旗下众多物业。此后,杨树坪逐渐淡出了人们的视野,其房地产业务也陷入困境。2006年,东华实业的营收和净利双降,分别同比减少40.06%和26.96%。

  随后的两年虽然得益于在全国房地产市场的复苏,业绩有所回升,然而好景不长。尤其是2010-2013年三年,2010年东华实业营业收入为11.08亿,同比减少10.42%;2011年为7.77亿,同比减少30%;2012年为5.35亿,同比减少31%;2013年为4.89亿,同比减少11%。

  业绩的下降,很大一部分原因是由于公司的规模较小,土地储备和项目储备不够丰富导致。2012年的时候,东华实业的在售项目只有三个。

  在东华实业主业的“低谷时期”,还曾涉足过矿产。2012年12月,东华实业发布公告称,其旗下子公司北京博成房地产开发有限公司(简称博成地产)拟收购湖南茶陵嘉元矿业有限公司(简称嘉元矿业)64%股权及963.1万元债权。不过,副业显然没能拉动上市公司的发展,东华实业在2013年的业绩持续下降。

  2013年,东华实业宣布向粤泰集团、淮南中峰、广州新意、城启集团、广州建豪、广州恒发、广州豪城发行75995.5523万股股份,购买房地产业务经营性资产。2014年9月,粤泰集团替东华实业收购海南香江丽景房地产项目,并承诺在2015 年12 月31 日前以原价不做任何增值转让至东华实业。在土地储备吃紧的情况下,东华实业另辟蹊径的参与了一线城市的旧城改造的项目。

  常年与资金生命线作战

  2015年,还被称为东华实业的粤泰股份曾囿于自己的资金能力,失去旧改项目收购案。

  2015年东华实业宣布签订了收购北京丰盛胡同旧改项目的意向书,通过收购北京万联中天房地产开发有限公司100%股权,东华实业将获得开发建设北京市西城区丰盛胡同危改(旧改)西区D、E地块权利。然而,就在东华实业签订意向书近10天过后,这笔高达77亿的项目收购案即宣告终止。

  当时东华实业给出的解释是,“收购项目金额较大,牵涉收购难度较大,公司无法明确收购具体时间及计划安排”。业内人士表示,参与旧改需要巨额的前期投入,如果是以长期培育物业增值后再售卖来盈利,期间的资金沉淀十分厉害。

  这对于东华实业来说是不小的挑战。当年公司的营收和净利润分别为8.31亿、6034.6万,经营活动产生的现金流量净额为-12.1亿。

  虽然自2014年以来,东华实业的业绩疲软已经出现了好转,年报显示,2014年东华实业全年营业收入为8.91亿,同比增幅82.06%,归属母公司净利润6154.39万元,同比增长143.06%;尤其是2017年,归属母公司净利润 116,785.79 万元,同比增长 704.63% 。

  通过财报,2017年粤泰股份的业绩暴增和出售了资产不无关系,2017年3月,粤泰股份通过出售淮南仁爱天鹅湾项目,实现了扣非净利润约6.68亿元,占2017年净利润的57.19%;2017年年末公司以5.6亿出售了广州天鹅湾二期项目住宅部分,这份预计会给粤泰股份带来8000万元净利润的资产转让,引发了上交所的问询函,直指其“依赖出售项目盈利”。

  但是粤泰股份的账面货币资金并没有增加,2014年东华实业的账面货币资金为4.18亿,2017年年报中粤泰股份的账面货币资金为4.16亿。同时,短期借款暴增,从2014年的4.71亿增加到2017年37.81亿。同时,公司还面临着巨额的短期负债,一季报显示,粤泰股份短期借款达到39.49亿元,一年内到期的非流动负债达到21.31亿元。

(责任编辑:DF386)

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