房地产信托曾是信托业最赚钱的生意。此前，一批信托经理靠“看地块、审抵押、算现金流”做得风生水起。如今，该业务规模已较巅峰期大幅缩水。厦门国际信托的信托经理陈力（化名）是房地产信托从高速扩张到理性收缩的亲历者。他已转岗至标品投资岗位，工作重心发生了根本性变化。陈力的转型只是房地产信托退潮后行业寻找新业务方向的一个缩影。现实的问题也随之而来：新业务如何带来稳定、可观的盈利？

　　业务人员的重塑之路

　　陈力的转岗发生在2023年11月。“以前做房地产信托业务主要是‘做项目、管单笔’，聚焦单一标的收益与风险把控。如今是‘做组合、管整体’，需要紧密跟踪宏观经济形势、利率走势与市场情绪变化，每日紧盯净值波动，动态调整仓位与久期，注重大类资产配置、分散化投资与流动性风险管理。”他说。

　　发生变化的并非个例。“以前是‘把钱借出去’，现在是‘把钱配出去’。一字之差，天壤之别。”平安信托一位从房地产项目投资转岗至标品TOF投资的人士这样形容，做房地产信托业务时，决策周期以周计甚至以月计；转做标品投资后，决策变成“每日盯市、周度调仓”，全年高频响应市场波动，“那些勤于学习、主动转型的人才正在成为行业的中坚力量”。

　　令人意外的是，一些有着房地产从业背景的人士在新业务领域发挥出独特优势。光大信托相关业务负责人分享了一个案例：一位房地产信托投资经理转到信用评级岗位后，将过去的“项目尽调、风险把控、行业研判”经验，转化为信评研究所需的“信用分析、风险定价、标的筛选”能力。长期跟踪房地产行业周期变化、区域市场分化、政策调控导向所形成的工作经验在信评研究中颇具价值。

　　一位渤海信托转岗员工表示：“从非标向‘非标+标品’的转型面临巨大挑战，但信托从业者展现出极强的学习能力和适应能力。岗位的成功转换意味着行业转型期最宝贵的人才重塑。”

　　告别房地产信托时代

　　个人转岗的背后是行业逻辑的改写。2019年上半年末，投向房地产的信托资金余额达到2.93万亿元的峰值。此后，该规模进入长期下行通道，截至2025年上半年末，降至约0.77万亿元。有业内人士直言，传统房地产信托作为信托主营业态的时代已告终结。

　　“过去十多年，房地产信托非标业务经历快速发展。与此同时，其积累的风险逐步暴露，对相关信托公司乃至行业生态都造成了冲击。”渤海信托同业金融部总经理程国江直言，这也促使信托公司反思业务模式与实体经济发展的关系。

　　监管政策成为行业加速转型的重要推动力。《关于加强监管防范风险推动信托业高质量发展的若干意见》、信托业务“三分类”等重塑了行业发展路径，指明了回归本源、专注主业的大方向。程国江认为，从长远看，依赖单一非标融资的传统模式已难以为继。发展以证券投资为代表的标品业务，不仅是顺应监管政策的必然路径，更是把握市场机遇、构建可持续增长曲线的核心战略。

　　目前，资产管理信托已成为行业主导业务。截至2025年上半年末，按资金信托口径统计的资产管理信托余额约24.43万亿元，占信托资产总规模的75.33%。在具体公司层面，长安信托相关业务负责人透露，2025年公司新增项目246个，新增规模超千亿元。渤海信托财富管理部总监张敏表示，公司资产管理信托规模已突破500亿元，产品线覆盖从“低波动到高波动”的全风险阶梯。

　　厦门国际信托副总经理王东阳说：“信托公司发行的TOF、‘固收+’等标品产品主要面向合格投资者，聚焦高净值客户大类资产配置需求，策略设计强调灵活性、定制化与跨市场资产运作优势。”

　　盈利难待解

　　当“陈力”们学会了看K线、算久期、调仓位，一个更现实的问题摆在眼前：房地产信托急剧收缩后，标品信托与服务信托能带来稳定、可观的利润吗？

　　“旧模式下，房地产信托、政信信托管理费率高达1.5%至3%，如今标品信托费率降至0.6%甚至更低，服务信托也是薄利业务。”张敏说。

　　中诚信托养老金融部总经理和晋予表示，服务信托面临多方面挑战，包括服务能力待提升，人才、系统投入较大，短期难以形成盈利。

　　长安信托相关业务负责人分析，服务信托普遍面临“增收不增利”“投入巨大、回报周期长”的窘境。在预付类资金服务信托等新兴领域，部分公司仍处于亏损状态。服务信托对数字化系统要求极高，系统重构成本高昂，传统信托系统无法满足需求。

　　平安信托相关业务负责人认为，行业内卷叠加客户追求低费率带来“利薄”。越来越多的公司涌入服务信托赛道，但多数仍停留在“账户监管+基础运营”的初级阶段，服务内容趋同，缺乏差异化价值输出。

　　面对困局，一些公司开始寻找出路。平安信托转向价值竞争，不走低价抢市场的老路，而是坚持以系统化降本、以服务增值、以生态扩量的三维策略。光大信托呼吁行业停止内卷，一方面应加强行业规范，促进合理定价；另一方面信托公司自身应强化赋能，通过高质量、高价值服务提升信托报酬水平。

　　虽然行业转型阵痛期尚未结束，但发展方向已明。正如一位信托从业者所说：“过去靠房地产非标吃饭的时代结束了，未来要靠投研能力和专业服务能力立足，比拼谁能真正帮客户解决财富传承、养老照护、子女保障这些难题。”

（文章来源：中国证券报）