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　　3月28日，龙湖集团（0960.HK）发布2024年业绩报告，全年实现营业收入1274.7亿元，股东应占净利润104亿元，剔除公平值变动影响后的股东应占核心净利润达69.7亿元。

　　《中国经营报》记者了解到，去年房地产行业持续调整，年内规模相较于2021年的高峰近乎减半，房企地产开发板块均出现明显下滑。

　　去年，龙湖集团运营及服务业务合计实现收入267.1亿元，同比增长7.4%，成为保障集团流动性安全的重要引擎。

　　持续聚焦核心城市

　　业绩报告显示，期内龙湖集团地产开发业务实现营收1007.6亿元。去年合同销售额为1011.2亿元，对应销售总建筑面积为712.4万平方米。

　　交付方面，2024年，龙湖集团在全国43座城市交付约10万套房源，20%实现提前一个月以上交付，交付满意度超过90%。

　　据了解，去年全国商品房销售面积、金额预计为9.7亿平方米、9.6万亿元，分别较2023年下降13%和17%。与2021年的17.94亿平方米、18.19万亿元相比近乎减半。

　　龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示，目前地产开发实现的很多现金流，要用于集团偿还债务，所以就会压缩投资的头寸，这几年集团地产业务一直处于收缩聚焦阶段。“但是我们也保持了一些投资强度，聚焦一二线核心城市，选择更有生意逻辑、更加有兑现把握的项目，同时对一些低能级项目也选择了出清撤退的策略。”

　　自去年“9·26”政治局会议以来，在一系列政策支持下，楼市自去年四季度已明显回暖，目前市场出现了“止跌回稳”迹象。

　　据陈序平介绍，今年前两个月的新房销售同比表现基本持平。步入3月份，市场出现分化现象，一线及强二线城市保持热度，其他二三线城市热度有所下降。他认为，今年全年新房市场下降空间有限，但不同板块和城市表现会愈加分化。

　　分区域看，去年长三角、环渤海、西部、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为28.7%、19.3%、27.2%、15.3%及9.5%，一二线城市销售占比超90%。其中，销售排名前五的城市分别为成都、杭州、西安、苏州、北京。

　　报告期内，其首开项目平均去化率近80%，回款率超100%。其中，上海观萃拿地后7个月三次开盘已近清盘，刷新上海五大新城的销售速度纪录；成都观萃、佛山御湖境等年内开盘项目均实现清盘。

　　去年，龙湖集团于北京、上海、杭州、成都等高能级城市获得9幅土地，新增土储总建筑面积为83万平方米，权益面积为39万平方米。

　　截至2024年12月31日，龙湖集团的土地储备合计达3312万平方米，权益面积为2426万平方米，土地成本约4300元/平方米。

　　经营性收入占比达21%

　　近几年，随着房地产开发规模不断下滑，不少房企开始在多元化业务方面发力。运营服务业务逐渐为龙湖集团贡献稳定的收入和利润，成为集团保障流动性安全、实现高质量增长的重要引擎。

　　去年，其运营及服务业务收入为267.1亿元，同比增长7.4%；毛利额为204.1亿元，毛利率为16.0%；核心税后利润率为6.4%，核心权益后利润率为5.5%；贡献了80亿元的核心净利润。

　　据陈序平介绍，2022年时，该部分业务在营收中占比只有9%，去年贡献占比达到21%，未来有望在2028年实现占比过半。

　　其中，运营业务板块持续深化全国一二线核心城市布局，2024年不含税租金收入为135.2亿元，同比增长4.5%。

　　具体来看，商业投资业务2024年租金收入同比增长7%至109.8亿元，期末出租率97%，较2023年年末进一步提升。

　　去年全年，龙湖集团新增运营11座天街，截至2024年，龙湖商业累计开业运营商场达89座（分期项目合并后商场个数），覆盖全国23座城市，运营总建面为930万平方米（含车位总建筑面积为1243万平方米），合作品牌超6900家，战略合作品牌超400家。

　　在发布会上，关于未来商业板块的增长预期，龙湖商业总经理包伟表示，2025年龙湖商业有两方面的工作要做：一是针对存量的项目持续做好招商和调整升级，保证同店同比大幅增长；二是再开11座商场，这也是重要增量贡献，预计整个航道在2025年能够实现10%以上增长。

　　去年上半年，龙湖集团全新资管旗舰品牌“逍遥洲资管”正式发布，定位为全周期全业态资产管理运营商，涵盖长租公寓“冠寓”、活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、妇儿医院“佑佑宝贝”及颐年公寓“椿山万树”六大资管业务。

　　据陈序平解释：“之前的长租公寓这个航道整合进了一些其他业务，成为了我们的资管航道，主要目的是为了将多业态、全周期的业态产品组合起来，实现地块项目价值的最大化。”

　　2024年，资管业务贡献收入31.8亿元。其中，截至2024年12月31日，长租公寓品牌冠寓累计已开业12.4万间房源，通过精耕产品和服务不断升级租住体验，整体出租率保持在95.3%的高位区间，租金收入26.5亿元，同比增长4%，盈利能力目前在行业处于靠前地位。

　　2024年，以物业管理、智慧营造为主的服务业务板块不含税收入为131.9亿元，同比增长10.4%；毛利率为31.4%，较上年增长0.4%。

　　其中，龙湖智创生活的物业管理业务期内总收入达114.2亿元，物管在管面积达4.1亿平方米，外拓占比超过60%。截至目前，已收获小米、京东、华为、蚂蚁、网易、上海虹桥机场等合作伙伴。

　　智慧营造品牌龙湖龙智造去年实现营业收入12.1亿元，新增代建项目建筑面积800万平方米，代建项目全年销售达106亿元。

　　据陈序平介绍，龙湖龙智造从2022年成立之初就明确不去住宅领域“拼价格、杀规模”，因为那样可能会陷入收款困难，业务也很难持续地增长。“去年我们营收中有一半来自非住业态。”

　　在各航道聚焦协同下，2024年，龙湖集团及各航道均实现含资本性支出的经营性现金流为正，合计实现含资本性支出的经营性现金流64亿元。

　　债务结构优化

　　近两年，随着行业深度调整，龙湖持续压降负债总额、优化债务结构。陈序平强调，现阶段集团要以债务安全作为第一，债务安全优先于增量投资。

　　截至2024年12月31日，龙湖集团的综合借贷总额为1763.2亿元，较年初下降约163亿元；年末在手现金494.2亿元；净负债率为51.7%，现金短债倍数为1.63倍，剔除预收款后的资产负债率57.2%，相关指标持续保持在“三道红线”绿档。

　　2024年，龙湖集团如期归还境内公开债117亿元，提前兑付CMBS 72亿元，分批次全部提前偿还于2025年1月到期的94.5亿港元银团贷款。

　　今年一季度，龙湖如期兑付“22龙湖01”“20龙湖02”“20龙湖04”三只债券，年内龙湖已累计兑付公司债近65亿元。

　　预计至2026年年底，龙湖无境外公开债券到期，供应链ABS、商票等均已清零。

　　在政策的支持下，龙湖集团去年全年经营性物业贷款净增299亿元，以更优的成本、更长的账期，实现债务结构优化。

　　截至2024年12月31日，龙湖集团平均合同借贷年期拉长至10.27年，平均融资成本为4.00%，同比下降24个基点。

　　同时，基于战略合作银行的持续信任与支持，截至2024年12月31日，龙湖集团有息负债中，银行融资占比达83%，外币债务占比降至13.6%，100%掉期，完全规避汇兑风险。

　　“银行融资占比83%，这对民营企业而言是非常健康的融资结构。”在发布会上，龙湖集团执行董事、首席财务官赵轶表示，接下来集团会继续优化融资结构，拉长债务周期，减少短期债务；同时，公司会逐年减少外币的债务占比。

　　据他介绍：“今年龙湖集团还需归还的公开债务有三笔：一笔是7—8月份的30多亿元国内信用债，会在4—6月份逐步提前归还；二是年底的85亿元海外银团，会从第三季度开始逐月归还；同时龙湖的中债征信今年可能会到期35亿元，这笔债有资产抵押，龙湖会提前做经营性物业贷，将其置换出来。”

　　赵轶强调，截至2025年年底，龙湖集团整体债务会降到1400亿元左右，未来整体的融资和资金管理策略非常坚决，保持负债规模稳步下降，银行贷款不展期、不逾期，公开市场不违约。

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（文章来源：中国经营报）