「e公司观察」是否取消公摊计价不重要
2024年12月23日 21:38
来源: 证券时报·e公司
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  最近多地宣布要拿公摊开刀,取消公摊计价或者逐步推进取消公摊计价,销售房屋时按照套内面积计价。在总价不变的情况下,是否取消公摊只是计价方式改变。更重要的是让室内面积更透明,让购房者更有获得感。

  房产产权证上会写明实用面积和公摊面积,如果只是取消公摊面积计价,单价提升,不过是改变了一种计价方式而已。

  如果取消公摊的行为,鼓励开发商减少公摊,那是以降低小区质量为代价,损害了整个小区品质,也会让购房者付出代价。

  公摊面积包括大堂、会所、风雨连廊、电梯/消防通道,高层需要更多天梯,还需要消防层,都会增加公摊面积,所以没有电梯的老房子得房率高,而有电梯的新房子得房率低,越是高层,得房率越低,一些高层得房率已经下降到72%、 70%左右。有媒体做过调查,广州840多个户型产品,得房率在70%—80%的户型产品有524个,60%—70%的有7个。

  山东青岛市民购买一套110.25平方米住宅,经过测算,实际套内仅有61平方米左右,3间卧室没有一间超过9平方米,主卧甚至无法放下双人床。合同上显示的套内面积75平方米,她实际测量的61平方米,差值主要为墙体,不仅室内墙体,外墙的一半厚度计入套内建筑面积。

  购房者买入房子,就如同买了榴莲和柚子,不知道皮有多厚,打开新房就如同开盲盒一般。实际上能住人的主要是内部空间,而不是公摊。公众对公摊很反感,特别是对公摊不透明的情况更难以接受。

  而另一方面,公共设施非常必要,比如电梯数量牵涉到高层居民的幸福感,避难层牵涉到居住者的安全,会所设施等反应了一个小区的脸面。

  小区报建审批时,会严格控制容积率,住宅面积有上限。政策有规定,开发商有对策,通过送阳台面积和飘窗的方式,尽量送点面积,不过赠送尺寸政府也有定数,不能超过。有些开发商会用设备间、入户花园等方式增加面积。

  同样的建筑面积,不同历史时期、不同开发商修建的住宅,实用面积差异非常之大,有不少实用面积超过100%的住宅,有一些开发商也以善于“偷面积”著称,这直观的显示到房间数量、大小等方面。但近些年因为管理严格,开发商很难动手脚,刚需类住宅房间一般都很逼仄,需要把床铺和飘窗结合起来设计。

  在房地产滞销的大背景下, 去年住建部提出建设“好房子”,从去年至今,北京、广州、深圳、成都、贵阳、福州等城市相继出台了新建筑标准,广州、深圳放宽了层高、阳台等指标,有些城市规定架空层等公共空间不计入容积率。

  有些项目紧急修改设计,得房率基本上超过100%,广州某楼盘实用面积最高达140%。

  在新规之下,通过计入容积率政策调整,很快解决了公摊难题,以前购房者盼望不要有公摊,现在公共设施不变的情况下,实用面积增加了,得房率超过100%,不仅相当于没有公摊,还相当于送了面积。如果此时再按照套内面积计价,将会导致价格上涨。

  在按照建筑面积计价单价不变的情况下,得房率提升,相当于变相降价,可以促进销售,可以让政府推出的土地能销售出去。不过对于现存低得房率的存量一二手房源并不友好。

  市场非常灵敏,不同得房率的楼盘,市场价值差异很大。比如得房率高的楼盘,按建筑面积计算的单价会更高,比如深圳恒裕滨城,而得房率低的楼盘,房价会下降,比如位于惠州十里银滩临海的一些住宅。

  在深圳,小产权交易一直都是按照室内面积计算,因为小产权没有公共面积,开发者会尽可能减少公共配套。

  对于购房者来说,按照套内面积计价心理上会更容易接受,但也需要甄别公共配套是否有水分。

  所以更重要的是,在不牺牲公共配套的情况下,能让购房者花更少钱得到更多实用面积。

(文章来源:证券时报·e公司)

文章来源:证券时报·e公司 责任编辑:126
原标题:「e公司观察」是否取消公摊计价不重要
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