九州通（600998）REITs项目有了新进展。12月18日发布的公告显示，全资子公司九州通物流拟将九州首瑞100%股权，转让给汇添富基金设立的“基础设施公募REIT”。九州首瑞持有基础设施公募REIT底层资产，即东西湖现代医药物流中心项目，截至2024年6月30日项目不动产评估值10.98亿元。基础设施公募REITs拟募集资金11.11亿元，其中九州通物流或相关方拟认购3.78亿元，后续发行需获得证监会和上交所的审核同意；12月22日，九州通发布公告，公司的医药仓储物流基础设施公募REITs于获得上海证券交易所无异议函。

　　就在同一日，九州通还披露了Pre-REITs项目进展。三家全资孙公司拟分别向上海和稳、杭州和隽、重庆和昱，转让其持有的上海通达、杭州卓英堂、重庆首瑞100%股权。三家交易标的分别持有Pre-REITs项目首期入池资产，即位于上海、杭州及重庆的三处医药仓储物流资产及配套设施，合计总建筑面积约为24万平方米。三家标的公司100%股权估值合计14.28亿元，本次交易的股权转让价格总额预计为17亿元。

　　Pre-REIT项目三家受让方均为高和丰德的全资子公司。后续高和丰德会再将三家受让方，转让给芜湖通高壹号股权投资合伙企业（有限合伙）（Pre-REIT不动产私募投资基金），本次交易的实施以完成上述股权转让及相关工商变更为前置条件。

　　2024年7月，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，标志我国基础设施REITs从试点阶段正式进入常态化发行的新纪元。随后9月24日，九州通基础设施公募REITs获得中国证监会、上海证券交易所正式受理。如果公募REITs后续获得监管同意发行，其有望成为国内医药行业首单公募REIT、医药仓储物流首单REIT。公告还表示，公募REITs上市后扩募，将优先选择上述Pre-REIT入池的三处医药仓储物流产及配套设施。

　　九州通将不动产证券化一方面是在响应政策号召，另一方面也与其资金压力有关。《财中社》注意到，公司近年来资产负债率均在65%以上，2024年三季度末为67.5%。具体来看，公司短期借款、一年内到期非流动负债、长期借款期末分别为108.4亿元、16.9亿元、16.1亿元，有息负债总额约141.4亿元。虽然其货币资金有159.2亿元，但根据2024年中报186页披露，受限制货币资金高达83.2亿元，可自由支配现金仅为有息债务半数左右。

　　更值得关注的是，九州通借来的钱一点都不便宜。2024年前三季度，公司利息费用9.8亿元，除以有息负债之后得到的融资利率为6.9%，换算成年化融资利率为9.4%。如果考虑到可能还存在利息资本化情况，真实的融资利率要更高。值得注意的是，公司前三季度投入资本回报率仅有5.72%，低于融资利率，意味着公司是在借钱做赔本生意。

　　九州通是一家医药流通上市公司，2024年前三季度营业收入和净利润分别为1134.3亿元、17亿元。同行业中的国药一致（000028）期间营收和净利润分别为564.7亿元、10.7亿元，其三季度末有息负债和前三季度利息费用分别为53.4亿元、2亿元，融资利率仅有3.7%。医药流通属于资金密集行业，九州通融资成本高出同行这么多，拿什么进行竞争呢？这也表明，九州通在金融机构眼中的信贷风险高于同行。

　　因此，在高息债务压力之下，九州通有动力推行不动产证券化。通过上面两笔交易，公司将收获20亿元左右的现金流入，有助于缓解债务压力。不过即便收到的现金全部用来还债，剩余的有息债务仍有120亿元左右，每年产生的利息费用，依然不是一笔小数目。

　　推动不动产证券化的另外一个好处是可以粉饰业绩。2024年前三季度，九州通营业收入和净利润同比分别下降0.8%、7%，经营现金流净额为-26.6亿元。银河证券预计，REITs及Pre-REITs项目分别为公司带来最高7亿元和9亿元的利润增厚。不过，这都是一次性利润，不具有持续性。

　　近年来，医药行业政策不断调整，如医保改革、药品集中采购等政策实施，对医药流通企业的盈利能力产生了重要影响，市场竞争也愈发激烈。与此同时，在四大医药流通企业中，九州通是唯一一家民营企业，规模相比国资龙头差距明显。财报显示，国药控股（01099）、上海医药（601607）、华润医药（03320）2023年营业收入分别为5965.7亿元、2603亿元、2447亿元，而九州通同期营收只有1501.4亿元，在同国资巨头竞争中不占优势。

　　九州通实际控制人为刘宝林，控股股东为楚昌投资集团有限公司。11月9日发布的公告显示，控股股东及其一致行动人合计持有公司总股本的46.38%，其中53.91%的持股已被质押。公司股价自2015年5月一直萎靡，12月20日收盘价相比之前高点下跌52.3%，目前总市值272亿元。

（文章来源：财中社）