杭州市房地产计容新规正式落地后，土拍市场热度回升，开发商拿地信心进一步增强。

　　12月19日，杭州迎来计容新规后首场土拍，杭州2024年第二十批次共出让2宗宅地，总建筑面积9.18万平方米，总起价15.52亿元，分别是萧山区北干东单元和临平区乔司新城单元地块。

　　此次土拍吸引了众多地产开发商。从最终结果竞拍来看，两宗宅地共揽金约25.92亿元，萧山区北干东单元地块被海威置业有限公司与中天美好集团有限公司以17.99亿元摘得，溢价率达76.5%，创2024年杭州土拍最高溢价率记录；临平区乔司新城地块由浙江英冠控股集团以7.92亿元竞得，溢价率48.83%。

　　此次竞拍是杭州发布计容新规后的首场土拍。此前在12月12日，杭州楼市又一重磅利好正式落地，杭州市规划和自然资源局发布《杭州市规划和自然资源局印发关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》，自2024年12月13日起施行。

　　这一新规涉及停车空间、阳台以及门厅等多个方面：其一，用于满足停车配建最低标准的停车空间不纳入容积率计算；其二，小区门厅、开放式风雨连廊，不纳入容积率计算；其三，独立于建筑之外的，出室外地面的楼梯及电梯井，不纳入容积率计算；其四，在规划条件中明确需采用封闭式阳台的，阳台按水平投影面积的二分之一计算容积率。

　　简言之，计容新规的发布，意味着杭州新成交宅地均可以享受面积认定新规，比如封闭式阳台只算一半面积，开放式风雨连廊不计容等。业内分析，未来杭州新房的得房率将提升，开发商有更多施展空间打造小区品质配套设施。

　　具体到此次土拍的两宗宅地情况，先看萧山北干东宅地，该地块容积率1.8，建筑面积4.86万方，起价10.19亿元，起始楼面价21000元/m²。这一地块位于萧山区政府板块，生活配套资源成熟，市场接受度高，如板块内已售罄项目揽晴轩销售较好，备案套总价约1300万元—2100万元。

　　中指研究院华东大区常务副总高院生指出，值得一提的是，萧山北干东宅地板块内基本处于断供状态，竞品较少；产品未来可做高低配提升产品溢价，甚至会出现排屋，预计萧山北干东宅地未来销售价格在5万元/m²左右。

　　临平区乔司新城宅地建筑面积4.33万方，起始楼面价12300元/m²。周边在售低密项目较多，但该地块位置更好，距离地铁更近，且容积率更低仅有1.1。其周边在售的保亿沁东润府叠墅均价30800元/m²，去化较好。预计该地块销售价格约在3.5—4万元/m²。

　　高院生分析，从本次土拍结果来看，土拍竞争较为火热，开发商拿地信心进一步增加。此次土拍热度较高主要有几方面原因，第一，本次两宗宅地地段较好，市场接受度很高，且两宗地块建筑面积均较小，开发风险可控；第二，开发商年尾补仓，能为明年的销售推盘考虑；第三，杭州11月新房市场成交规模持续增长，楼盘活跃度环比明显提升；第四，本次土拍是杭州计容新规发布后的首次土拍，土地价值有了明显提升，新政后开发商可售面积有一定的增加，积极性自然而然提升不少。

　　2024年11月，楼市政策效应持续释放，杭州新房量增价涨，二手房成交量创年内新高，土拍热度继续升温。中指研究院数据显示，11月，杭州十区（包含临安、富阳）商品住宅供应44.1万方，环比下降29.4%。在新政效应持续作用下，11月杭州商品住宅成交面积81.9万方，环比增长14.8%，同3月成交规模持平，达全年第二高。价格方面，11月杭州新建住宅价格环比上涨0.15%，涨幅较上月收窄0.26个百分点，同比上涨3.56%。

（文章来源：证券时报·e公司）