12月中旬,浙江省杭州市规划和自然资源局发布《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》(以下简称“杭州容积率新规”),自2024年12月13日起施行。
按照规定,邻近高速、高架、铁路、航空航道沿线的居住用地,以及要求立面公建化的居住用地,在规划条件中明确需采用封闭式阳台的,阳台按水平投影面积的1/2计算容积率。
此外,包括符合条件的门厅、开发式风雨连廊、按规定移交的社区、养老、托育、卫生等公共服务配套设施,不纳入容积率计算。
文件表示,此举的目的在于,提升建设项目开发品质,打造好房子,改善人居环境,激发市场活力。
随着买方时代的到来,消费者对于房屋品质的需求不断提升。近期,越来越多的城市落地容积率新规,在提升房屋性价比的同时,客观上也有助于促进“好房子”的打造。
镜鉴咨询创始人张宏伟分析认为,从开发商销售角度来看,目前楼市限价已基本取消,杭州容积率新规对建筑面积层面的规定进行放松,通过提升房屋的实际使用面积,实现了对房源户型附加值的提升。
他认为,按建筑面积计算,房地产项目定价有望提高。换言之,产品的价值有望得到体现,房企也能获得更大的利润空间。
政策导向性明显
容积率是地块开发容量的表征指标,也是城市更新过程中平衡成本与收益、决定开发增值等变量的敏感要素之一。
杭州容积率新规新的计算规则共9条,涉及停车、门厅、阳台等多处功能空间。按照新规,可以预见的变化之一在于,有公建化立面要求的楼盘,其实际得房率将明显提高。比如邻近高速、高架等要求封闭式阳台的单元,同样的建筑面积,购房者实际可使用的套内面积更大。
综合部分业内专家以及房企相关人士的看法,杭州容积率新规将改变项目设计理念,进而影响城市公共空间和人居风貌。
其中,消费者将是受益最大的群体。分析人士指出,新规将提升项目可售部分面积和货值,同时不计容的风雨连廊等政策,也有利于激发开发商在品质上做加法。
但克而瑞一名分析师表示,新规对于设计也有一定要求,并非那么简单就能实现。比如,相关细化规则肯定还要再跟进,具体的标准规范需要进一步明确。包括架空层、停车层的相关消防要求,架空停车屋顶的绿地,地面人车分流的控制要求等等。
值得注意的是,杭州容积率新规指出,实施城市更新的项目,配建的公共服务设施可不纳入容积率计算。若满足相应的要求,还将给予奖励。
一名房企人士指出,这一规则传达了控制项目投资造价、提升建设品质的信号,以吸引更多企业投身城市更新。因此,政策不仅是技术层面的相关调整,其导向性也较为明显。
多地已出台容积率新规
近年来,随着房地产市场供需关系的逆转,产品层面的竞争日益激烈。其中,“送面积”成为不少项目的卖点,其不仅能提高性价比,也有利于房企在产品上做文章。相应地,一些政府部门也选择在政策上进行松绑,给予企业更大的操作空间。
容积率计算方式的调整,早已在一部分城市率先落地。通过设计半敞开空间实现赠送面积等手段,多地部分楼盘做到了“零公摊”,得房率达到甚至超过100%。
目前,合肥、长沙、佛山、肇庆等多个城市已明确发文,通过放松阳台尺寸限制、支持空中绿化面积不计入容积率等方式,侧面提升项目得房率。今年9月,湖南湘潭更是直接出台政策支持开发商按套内面积计价销售。12月,湖南衡阳也宣布取消公摊,以套内面积计价。
一线城市中,近期北京也发布了《北京市高品质商品住宅设计导则(试行)》,其中首次提出,鼓励在住宅首层设置架空层,打造室内外融合的共享绿色公共空间;鼓励在小区内设置开放的风雨连廊;鼓励在多层住宅设置开敞阳台。
张宏伟认为,当前大部分热点城市的市场还处于横盘阶段,各地推出容积率相关新政,仅仅是对房屋计价方式进行调整,并不会影响未来的价格预期。但对于产品品质的提升,政策则提供了有利条件。
在产品方面竞争激烈的杭州楼市,对于使用面积计算方式的调整却姗姗来迟。
有市场人士认为,主要原因在于杭州楼市出现了回暖迹象。一方面,在全国新建商品房与销售总体下行的背景下,11月份杭州新房成交8189套房源,创近5个月新高,成交价格环比微涨。另一方面,今年10月和11月,杭州二手房价格环比连续两个月上涨,涨幅均为0.8%,仅次于北京,位居70大中城市第二。
多数受访者指出,随着新规的发布,杭州楼市的产品竞争有望再度升级。
12月19日和12月31日,杭州将有两场土拍共9宗涉宅地块出让,包括钱二地块、滨江西兴单元地块等热门地块。这些地块都将按照容积率新规执行,房企的市场反应如何,将在这两场土拍中揭晓。
(文章来源:21世纪经济报道)