随着华泰南京建邺REIT于近日正式上市,沪市基础设施公募REITs产品数量增至34只,产品上市数量、融资规模在全市场占比均接近七成。
市场运行三年以来,沪市基础设施公募REITs市场从试点、短期调整,到如今走出了稳定向上的态势。整体来看,沪市基础设施公募REITs市场正呈现出运行整体平稳、产品经营业绩符合市场预期、市场加快扩容提质等良好态势。
上交所有关负责人表示,相信随着基础设施公募REITs市场建设加速提质扩面,包括资产类型稳步拓展、配置价值逐步显现、规则政策日趋完善和投资者权益保护不断加强等,REITs市场必将迎来常态化发行的更大机遇,为盘活存量资产、扩大有效投资,服务实体经济高质量发展提供更有力的支持。下一步,上交所将在中国证监会的统一指导下,坚持规范与发展并重,持续培育壮大REITs市场,加快推动市场扩容增类,拓展增量资金来源,持续优化制度供给,进一步优化投资生态。
政策端不断加码
常态化发行稳步推进
据资讯数据统计,截至12月3日,全市场上市的基础设施公募REITs产品共计52只。其中,今年以来,新增18只产品,发行规模合计约1525亿元,发行数量和规模已经超过去年全年。
数量稳步增长的同时,基础设施公募REITs产品底层资产图谱也在不断拓宽,消费、水电、陆上风力发电等大类资产“新篇章”不断开启。据了解,目前已上市的项目资产范围涵盖产业园、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施、收费公路、环保及新能源等。
与此同时,今年以来,REITs市场迎来了更多扩募项目。《证券日报》记者了解到,上交所始终积极推动沪市REITs市场扩容,鼓励已上市项目通过扩募做大做优,助力REITs市场实现高质量发展。
据记者不完全统计,截至目前,中航京能光伏REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安临港REIT扩募申请已获中国证监会、上交所受理;华夏北京保障房REIT扩募项目已收到上交所反馈意见;国泰君安东久REIT及中金厦门安居REIT均已发布扩募公告。
业内人士认为,今年以来,基础设施公募REITs产品发行速度比过去几年都要快,短短三年多的时间,相关产品数量已超过新加坡,接近日本。相信随着REITs发行范围的进一步扩大和底层资产类型的多元化,REITs市场深度进一步增厚,广度进一步拓宽。
常态化发行稳步推进的背后,离不开政策端不断加码发力。例如,今年4月份,国务院印发的《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》明确提出,“推动债券和不动产投资信托基金(REITs)市场高质量发展”,这为REITs市场提供了政策支持和发展方向。
REITs制度机制也在持续创新完善。记者了解到,中国证监会已将配合国务院有关部门做好《不动产投资信托基金管理条例》工作纳入印发的2024年度立法工作计划中,各项工作正在稳步推进;上交所在中国证监会的指导下,按照“成熟一类,推出一类”的原则,进一步优化审核发行以及信息披露监管制度安排,已完善形成“业务办法+指引+指南”的多层次规则体系。
由此可见,相关部委配套支持措施、地方专项政策陆续出台,各方共建REITs市场的良好态势已经形成。“REITs作为存量资产盘活的有效工具,日益成为企业优选;作为创新型权益产品,逐步获得投资者的关注和认可。这些成效的背后,离不开包括监管、市场参与各方的积极作为和持续发力,针对市场发展建设中的新情况和新问题,相关部门、机构不断增加政策供给,为市场常态化发行和长期稳定发展奠定了良好基础。”瑞思不动产金融研究院院长朱元伟表示。
基本面逐步回暖
活跃度不断上升
REITs市场内在的稳定性是基础设施公募REITs产品常态化发行的重要基石。拉长时间来看,首批基础设施公募REITs产品三年来的市场表现,体现了市场基本面逐步回暖、活跃度不断上升、投资者更为理性的趋势,这也为后续市场常态化发行创造了有利环境。
记者观察到,从二级市场来看,中证REITs全收益指数年初至今涨幅约为8%,近三个月REITs平均换手率约为1%。投资者参与一级市场发行的热情也在回升,部分REITs产品网下、网上认购倍数较高,有的网上认购倍数甚至超过400倍。
市场人士表示,自今年上半年出台相关会计处理政策,明确REITs产品权益属性定位后,投资者投资理念不断成熟,更加注重长期投资、价值投资,部分投资者已将REITs投资分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
2021年以来,REITs市场经历起落变化,已走完一个完整的市场周期,市场正在逐步恢复活力。“从投资端来看,随着投资者对REITs产品特性及底层资产的研究持续增强,其对产品估值定价逻辑的认知也在不断深化。同时,随着REITs市场常态化发行不断加速,市场深度和广度不断拓展,市场机制和韧性进一步增强,有效的投融两侧正向循环正在逐步形成。”泰康资产张钰才表示。
进一步细究基础设施公募REITs产品二级市场活跃度不断提升的原因,也离不开已上市REITs产品经营的稳健表现形成了较好示范效应,彰显了常态化发行的良好发展前景。
记者根据公开数据统计发现,2023年全年,沪市REITs整体经营业绩符合市场预期,可供分配完成率总体实现全年预测的100%,其中保租房、仓储物流板块分别为115%和113%。此外,截至12月3日,年内REITs产品实现分红次数超90次,较去年同期增长近100%,其中半数以上产品年内分红在2次以上。
同时,信心一定程度上源于信息的及时有效。记者了解到,近期沪市保障性租赁住房REITs关于2024年度中期集体业绩说明会在上证路演中心顺利举行,参会企业及管理人向投资人介绍REITs产品中期业绩情况,赢得了投资者的普遍认可。
“当前各方协力共建REITs市场的理念不断深化,业绩说明会、发行路演等活动常态化开展,投融互动、投融互信的市场生态初步形成。”一位REITs市场资深研究员向记者表示。
(文章来源:证券日报)