李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)
刚刚过去的11月份,一线城市新房或二手住房交易量均创下近年来少有的高位。北京住建委数据显示,11月北京二手住房网签18763套,创下近20个月新高,同环比分别增长49.6%和8.0%;11月上海二手住房成交2.43万套,创下近44个月的新高;深圳贝壳研究院统计,11月深圳新房住宅成交8734套,同环比分别增长158.9%和86.8%,创下2021年2月以来新高,深圳二手房成交8199套,同环比分别增长103.8%和14%,创下2020年10月以来新高。
值得注意的是,除了交易量创阶段性新高,还有一个很重要的特征,即交易热度在10~11月均得以保持,甚至11月份相比10月份还有升温。根据中指院的统计,11月份一线城市新房成交环比增长9.7%,同比增长49.4%,二手住房成交环比增长10.6%,同比增长65.8%。而今年5月份的“5.17新政”(按揭首付和利率同步下调)以及更早前的2023年8月底以“认房不认贷”为主的新政,在政策落地一个月后,其效应均出现衰减。
此次被称为“9.29”的新政,其效果不仅在第二个月仍保持较高的热度,而且从近期现场认购(领先于网签1~2周)来看,预计12月份的交易依然保持一定活跃度。以深圳为例,11月深圳新房住宅认购9986套,而网签为8076套,二手住房认购8500套,而网签为7125套。这意味着,部分认购将转化为12月份的网签量。从11月下旬的带看和认购看,活跃度仍较高,加上利好较大的“减税新政”12月1日起生效,预计12月份住房交易仍在高位。
市场能保持热度,与“有效落实存量政策,加力推动增量政策落地见效”的纾困新逻辑关系很大,即政策利好持续释放,在“降门槛、降成本、提预期”形成叠加效应。11月份,自然资源部发文,地方政府可运用专项债券收回收购存量闲置土地;财政部等三部委发文,享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提至140平方米,相应的交易税率全面调降。地方层面,北上广深取消普通住宅标准,广州发布购房落户,多城提高公积金贷款额度等。
特别是,取消普通住宅标准带来的减税效应,对改善型需求在成本上有少至几万元,多至十几万元、几十万元的成本节约,直接带动大户型、高总价房屋的交易增长。比如,根据深圳最大中介机构乐有家的统计,11月份总价1000万~1500万元的二手住房交易占比从9月的6.6%增至8.3%,1500万元以上占比从9月的2.1%增至4.7%;800万~1000万元占比9月增加近2个百分点。换房需求也带动刚性需求,500万元以下占比尽管有下降,但绝对交易规模明显增加。
一线城市的辐射下,加上政策持续纾困,商品房市场热度开始向二三线城市传导。根据中指院的统计,11月份二线代表城市新房成交同环比分别增长19.3%和23.8%,其中成都、武汉等环比涨幅超50%,温州、苏州、宁波等同比涨幅超20%,三四线代表性城市同环比则均下跌;二手住房方面,11月份二线代表城市成交同环比分别增长20.1%和14.1%,其中成都、杭州、厦门环比增长超20%,同比增长超30%;三四线代表城市同环比分别增长4.8%和3.6%。
还有一个显著变化,即部分城市二手住房挂牌量开始减少。根据冰山指数的数据,11月份20个重点城市二手住房挂牌量下降3%,其中成都、东莞、厦门、武汉、南京挂牌量下降超过10%,佛山、宁波、北京、青岛、广州下降超过5%。挂牌量稳定或下降,这是一个重要信号,有助于从源头上稳定住价格体系。10月份,70城各线城市住宅销售价格环比降幅收窄或转涨、同比降幅趋稳,市场预期进一步改善,预计11月份价格止跌的趋势更明显。
从交易量增长的城市来看,基本上都是围绕一线城市的三大都市圈,以及二线热点城市。笔者认为,一二线热点城市以及围绕它们的都市圈,贡献了商品房交易量60%以上的份额。稳定住这些区域的商品房体量,全国市场的基本盘就稳定住了。值得注意的是,近期各地都在强化“强省会”建设,资源开始向省会城市集聚,后者在产业、人口、就业上的优势更加突出,商品房市场的活跃度、刚需和改善的循环也将会更明显,全国商品房止跌回稳的基础更加扎实。
(文章来源:21世纪经济报道)