在一系列政策“组合拳”持续发力下，郑州楼市去库存效果逐渐显现。

　　11月27日，大河财立方记者从郑州市房地产发展研究中心获悉，截至10月底，去除非市场因素，郑州市商品住房去化周期21.4个月，市内八区商品住房去化周期17.6个月，已回归18个月合理范围。

　　“按照目前正常房地产市场去化速度，再加上房票安置和收购存量房工作的强力推进，预计年底前全市商品住房去化周期缩短至18个月左右，市内八区商品住房去化周期缩短至15个月以内，房地产市场将呈现平稳健康运行态势。”郑州市房地产发展研究中心相关负责人告诉记者。

存量房收储加速推进

　　今年以来，“去库存”成为房地产行业的一项重要任务。

　　4月30日，中央政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产”，政策重点转向去库存。5月17日，央行发布消息，设立3000亿元保障性住房再贷款，支持各地收购已建成商品房用于保障性住房。10月17日，财政部明确表态，将推动利用专项债券收购存量商品房用作保障性住房。

　　具体到郑州，自2022年起，郑州就开始探索收购存量房用作保障房。在2022年和2023年的两年实践中，国资平台郑州城发集团收购存量房超过400万平方米，规模在全国居首。这些收购的存量房主要改造成保障性租赁住房，用作人才公寓。据了解，预计到2024年年底，投入运营的人才公寓将达到5万间左右。

　　今年以来，在将收储的存量房改造为人才公寓的同时，郑州也在探索收购存量住宅用作配售型保障性住房的可能性。7月29日，郑州推出首批配售和预配售型保障房1999套，成为全国率先开启“配售型保障性住房”配售交付的城市。时隔2个月，首批配售型保障性住房交付。3个月后，郑州发布第二批配售型保障性住房配售公告，共计2325套房源。

　　郑州于4月20日启动的二手房“卖旧买新、以旧换新”也是去库存的有效手段之一。根据郑州发布的二手房“以旧换新”工作方案，计划2024年全年完成住房“以旧换新”10000套，其中通过国资平台城发集团收购5000套。

　　通过这些多管齐下的措施，郑州收储存量商品房取得了一定成效。据郑州市房地产发展研究中心数据，今年以来，郑州已签约收购存量房项目32个、2.1万套、172.5万平方米，有效促进了商品房市场去库存。

房票安置助力去库存

　　在落实“消化存量房产”的政策举措中，房票安置也是各地大力推行的一项重要举措。

　　所谓“房票”，通俗的理解是被征收人（大多为城中村村民）的原房屋被拆迁后，房屋征收人（大多为地方国资平台）根据原房屋价值评估出具的可用于购买商品房的“代金券”。

　　10月下旬，郑州出台征收安置项目房票安置实施办法，提出将稳步推行房屋征收补偿房票安置方式，满足群众对安置房屋多样化需求，拓宽房屋征收与补偿安置渠道，房票安置以被征收人的自愿选择为基础。

　　10月31日，郑州市住宅与房地产业协会发布《关于号召全市房地产开发企业参与房票安置工作的通知》，提出全市所有在售房地产项目都在房票允许购买范围内。

　　随着郑州多区逐步开展房票安置工作，多个售楼处出现火爆购房景象。

　　据克而瑞河南区域统计，在10月底及11月前两周的郑州新房热销榜单上，前三名多为房票定向安置项目，其中，正商家河宽境一周卖了145套，中原华侨城一周卖了580套，朗悦公园府一周卖了259套，绿都青云叙四期两周卖了303套。

　　11月18日，位于郑州市惠济区的正商家河宽境、绿都上璟苑两个项目完成首批房票兑付共81张，到位资金9904.9万元，标志着郑州市创新施行的房票安置政策成功落地。

　　“目前郑州多个区域已同步开展房票安置工作，已签约商品房2730套31.94万平方米。”郑州市房地产发展研究中心相关负责人表示。

需求端持续发力

　　除了收储存量商品房、重启房票安置外，需求端的政策也在持续发力。

　　9月底以来，降准、降息、降首付、降存量房贷利率、降税等一系列楼市“王炸”利好政策先后发布。河南也出台了促进房地产市场平稳健康发展20条，促进房地产市场止跌回稳。

　　在政策效应持续发酵下，郑州市商品房市场呈现温和复苏迹象。来自郑州市住房保障和房地产管理局的数据显示，8、9、10月份郑州市商品房销售环比实现三连增，特别是10月份郑州市商品房销售面积环比增长27.24%，其中商品住房销售面积环比增长32.48%；郑州市商品房销售价格环比增长22.73%，同比增长5.74%，其中商品住房销售价格环比增长12.63%，同比增长1.1%。

　　11月以来，在国家、省一系列增量政策的刺激带动下，郑州售楼部到访量和成交量都有明显提升，新建商品房和二手房成交面积与10月同期相比明显增长。截至11月26日，郑州市商品房销售面积100.41万平方米，环比增长18.17%；二手房交易面积61.79万平方米，环比增长11.51%。

　　这不是郑州楼市今年首次出现回稳迹象。

　　5月17日，央行等部门出台从全国层面降低首付比、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率等一揽子房地产支持政策，增强居民购房能力和意愿，提振市场信心。郑州紧随其后，降首付、降利率，同时还进一步提高了公积金贷款额度。

　　在各项利好政策的助推下，郑州市二季度商品住房销售环比连续上涨，分别为4月上涨6.05%、5月上涨65.78%、6月上涨6.35%。

　　郑州市房地产发展研究中心相关负责人表示，随着各项增量政策的持续落实，“房票”安置、存量房“以旧换新”、商品房促销活动、收购存量房用于保障性住房等工作的深入推进，预计年底前郑州房地产市场将保持回暖态势。

（文章来源：大河财立方）