10月30日，广州迎来多宗地块同时竞拍场面，5宗涉宅用地全部成功出让，累计收金81.17亿元。其中，市场高度关注的琶洲南3宗宅地在延期出让后，本次最终为保利发展以59亿元总价底价成交。时隔半年回到土拍市场的天河区金融城东区AT091415地块，在降低出让条件、增加配建要求的指向性条件下，最终为珠江实业、华润、广州城投、南沙交投联合体兜底成交。而荔湾区河柳街AL0111032地块两次延期后，由越秀地产底价成交。

　　地块1：

　　琶洲南区AH090402、03、04地块

　　3宗宅地属于近年来热门的“小而精”类型，有望对地块实现连片开发，日前由保利发展以59亿元成交总价拍下3宗宅地。克而瑞数据监测显示，近6年来保利发展持续在海珠区开疆拓土。在此之前，保利发展基本保持每年在海珠拿一宗地的频率，累计拿地金额119.17亿元，成交总建面33.47万平方米。

　　作为今年下半年的“香饽饽”，针对房企进行前期调研时，不少房企都对琶洲南区AH090402、03、04地块表现出了极高的兴趣，到场的房企就高达20多家。3宗地块总用地面积约6.7万平方米，挂牌起始价分别为28.74亿元、15.57亿元和14.68亿元，起拍楼面地价依次为4.25万元/平方米、4.3万元/平方米和4.3万元/平方米，容积率均为2.5，是中心四区难得一见的低密地块。

　　据悉，地块位于广州的人工智能与数字经济试验区内，享有丰富的教育资源和产业集群，隔黄埔涌可望对岸琶洲广交会展馆，地段优势明显，还有公园+CBD景观加持。但是，周边配套仍处于相对匮乏的状态，预期暂时无法改变。克而瑞数据监测显示，目前地块周边3公里内有3个项目在售，一个项目待售，近一年商品住宅成交750套，成交均价113503元/平方米。

　　地块2：

　　天河区金融城东区AT091415地块

　　今年4月，天河区金融城东区AT091415地块，由珠江实业、华润、广州城投、南沙交投联合体以16.05亿元成交总价，19672元/平方米楼面价兜底成交（未扣除配建）。

　　出让条件一定程度上降低了房企的拿地压力。地块容积率从4.59调整至4.83，公服建面从170平方米增加至5120平方米，扣除公服后居住建面保持76500平方米不变，居住舒适度有所降低。起拍总价由42.37亿元下调至16.05亿元，但增加了建设市重点工程南沙全民文化体育综合体项目，建设金额为人民币22.4亿元的要求，同时还需配建AT091417地块的18班小学，实际楼面价为47115元/平方米。官方效果图显示，未来地块建成有望打造江景板式大平层，加上周边有学校及商业的加持，充满想象空间。

　　在市场表现上，克而瑞数据监测显示，近一年来，金融板块一手住宅网签均价在8万~12万元/平方米左右浮动。二手房方面，克而瑞数据监测显示，地块周边3公里内近一年二手房成交968套，成交均价55170元/平方米。

　　地块3：

　　荔湾区河柳街AL0111032地块

　　经历了两次延期后，荔湾区河柳街AL0111032地块终于实现底价成交。地块成交总价6.1亿元，成交楼面价27500元/平方米，出让面积约2.19万平方米，计容建面2.22万平方米。从广州土地推介会上宣传的地块效果图来看，该地块仅有两栋住宅楼，几乎没有园林。由于位于荔湾区老城区内，周边配套非常完善，数家三甲医院及教育资源颇为密集，商业及公园休闲设施基本满足生活需求。克而瑞数据监测显示，地块周边新房供应较少，以二手房为主，成交量价表现较为稳定，地块入市有望激发置换需求。

　　观点

　　优质地块市场价值凸显

　　克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，在10月广州楼市成交全面回暖的趋势下，本次土拍地块顺利出让，对于促进广州房地产市场止跌回稳具有正面的意义。从拿地房企来看，出手的企业包括保利、越秀和珠实联合体等，全部都是在广州深耕的央企国企，对市场起到了“稳定军心”的作用。

　　值得一提的是，与此前南方面粉厂地块的激烈竞拍不同，本次土拍均为延期后底价成交，主要因为各个地块均有客观条件的限制，包括金融城东区地块需要配建南沙体育综合体和小学、琶洲南地块周边市政配套不完善、荔湾区河柳街地块用地狭小等，成交结果符合预期。按照最新的政策部署，未来对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，一二线城市核心区优质地块的市场价值进一步凸显，值得实力房企把握机会。

　　土地交易市场呈回暖趋势

　　58安居客研究院统计显示，今年上半年，全国国有土地使用权出让收入15263亿元，同比下降18.3%。1~8月，全国国有土地使用权出让收入20218亿元，同比下降25.4%，降幅增大，从每月累计情况来看，今年国有土地使用权出让收入金额同比逐月降幅增大。从单月情况来看，今年1~8月月均收入2527亿元，每月变化波动性较小，收入较高的月份主要有1月、3月和7月。9月土地市场热度有效回暖，全国重点65城经营性土地总计成交各类经营性土地719宗，成交规划建面4873.05万平方米，环比显著上涨29%，9月涉宅用地成交规模显著放量上涨，单月呈现量价环比齐升。

　　土地交易市场回暖，这一积极变化的原因部分得益于头部房企的积极补仓。1~9月，保利发展、绿城、建发房产在拿地权益金额方面位列全国前3强，具体来看，这3家房企在拿地节奏上有较大的差异性。

　　业内人士表示，随着保利、绿城等头部房企根据市场情况调整拿地节奏，未来土地交易市场有望继续保持回暖趋势。

　　房企拿地策略各有不同

　　保利发展今年上半年拿地相对保守，1~6月共拓展项目12个，均位于38个核心城市，总计容面积116万平方米，权益地价109亿元。上半年的拿地金额榜单中只排在第8。但7月和9月突然发力，1~9月累计金额361亿元，仅三季度就增加了252亿元。一跃成为全国拿地权益金额房企TOP1。加上10月30日的3宗宅地后，今年以来保利发展以183.44亿元拿地金额持续稳坐广州房企拿地金额TOP1。

　　1~9月拿地累计权益金额排在第二的绿城，今年上半年获取15个项目，权益金额约154亿元，排在全国前3强。7月新增5宗土地，共计52亿元。其中杭州临平区杭政储出[2024]73号地块，绿城与坤和联合拿地，起拍总价从3.8亿元一路狂飙拍到6.05亿元，溢价率59.2%拿下，可见绿城在土拍市场的迅猛表现。8月，绿城新增5宗土地，共计95亿元。其中位于上海徐汇区的斜土街道xh128D-07地块，绿城以48亿元的总价、13.1万元/平方米的楼面价拿下。9月绿城继续新增2宗土地，共计15.9亿元。在三季度，绿城积极拓展，权益拿地共计163亿元。

　　1~9月拿地累计权益金额排在第三位的是建发房产，建发与保利发展、绿城在拿地拓展节奏上有明显差异。保利发展和绿城都是在上半年相对谨慎，在第三季度发力，获地溢价率较高。而建发房产在上半年权益拿地金额超过270亿元，一路高歌猛进，远高于保利发展和绿城。下半年，建发股份调整战略部署，拿地策略改为“以收定支、以销定投”。整个三季度，建发都未再拓展拿地。

（文章来源：信息时报）