资本市场上股价领涨板块的融创中国(01918.HK),在现实中远没有那么乐观。
近日的市场消息显示,融创正在接触部分境内债券投资者,就二次重组计划进行沟通,并探讨可能的解决方案。从目前沟通情况看,融创拟就155亿人民币的境内债,给债权人提供四种灵活选项,分别是折价回购、债转股、以资抵债、留债展期,知情人士亦确认了该消息。
融创是最早完成债务重组的大型房企,早在2023年便整体化解约900亿元的债务风险。然而,债务重组并非一劳永逸,因市场恢复不及预期,融创本应于今年6月、9月兑付的境内债本息再次展期。
作为融创中国创始人,孙宏斌已经鲜少出现在公开场合,仅存的公开发声都是在财报“主席报告中”。如今,为了拯救这家巨型出险企业,趁着楼市预期好转,孙宏斌再次动起来了。先是配股融资回血,又在推进境内债二次重组,近日消息还显示,融创内部在酝酿一个名为“而今资本”的新资本平台,目光瞄向不良资产盘活领域,而孙宏斌在为此四处接触资源。
只是,境内债二次重组方案流出,是否会得到债权人的支持、具体细则会如何,还需持续观察。日前,融创还完成了配股融资12.05亿港元,打破了民营房企近一年的股权融资冰封局面。二次重组、配股融资之下,以融创为代表的出险民营房企,距离真正“上岸”还有多远?
房企境内债重组出现新思路
自2021年至今,房地产企业面临流动性危机已三年多。
当时,因房地产行业迎来信用危机,房企融资环境也出现断崖式下跌,境外债权融资基本停滞,境内能进行融资的房企,基本只剩下央国企和少部分优质的混合所有制/民营企业。
在债务违约、融资冰封、销售不畅的情况下,大部分房企开始了“化债”之路,其中针对境内公开债券,房企大多采用留置展期、或小额分批兑付的方案,境外债重组方案则因企而异。
融创便是在2023年完成债务整体重组的。2023年1月3日,融创房地产集团有限公司发布公告称,总计160亿元的境内债券整体展期方案通过,加权平均展期期限3.51年。
境外债方面,2023年11月,融创通过“债转股+发新票”的方式,完成90亿美元债务重组,其中通过债转股消减的债务总额超过45亿美元,成为首家完成境内外债务重组的大型房企。
然而,即便暂时完成了债务重组,也不代表出险房企已然“上岸”,只是获得稍稍喘息之机。
在2024年中期报告中,融创方面表示,鉴于市场恢复情况持续不及预期,融创已将原本应于2024年6月及9月兑付的境内公开市场债券本息,展期至年底支付,同时推动综合、长期解决方案。
在此之下,近日融创境内债重组的新方案流出,拟进行二次重组,且较之前有很大不同。
据知情人士透露,融创正与部分境内债券投资者进行会晤,就二次重组计划进行沟通。融创就155亿人民币的境内债给债权人提供了四种选项,分别是折价回购、债转股、以资抵债、留债展期。
第一,融创拟以不超过8亿人民币的现金,按面值15%的价格折价要约回购债券,对应化债约50亿元人民币;第二,将境内债券转为融创中国的境外股票收益权,转股价格8~10港元,转股份额大概3亿股~4亿股,预计化债约20~30亿元人民币。
第三,成立服务型信托以资抵债,以某个项目的土地应收账款为底层资产,100元债券本金转换为35元的信托份额,预计化债约20~30亿元人民币,四年内兑付完毕。第四,留债展期,债券利息统一降低至1%,第5年开始兑付本金,最长展期9.5年。
如果该方案能落地,据粗略测算,融创能削减超过50%的境内债务,5年内也将暂无兑付压力,可避免短期内再违约。据知情人士透露,目前只是初步方案沟通,本月底预计会有最终版方案。
与之前房企对境内债的处理方式不同,融创潜在的二次重组方案,多了不少削债式的条款,比如按面值15%的价格折价回购、转为融创中国的境外股票收益权、成立服务型信托以资抵债等。即便是第四种留债展期方案,展期时间也较第一版方案长了不少。
融创二次重组的处境并非孤例。此前,已有完成债务重组的出险房企,比如富力、碧桂园等,开始推动新一轮展期、乃至重组计划。龙光集团日前也传出,计划在未来提出债务重组方案,可能涉及境内债券和贷款,与此前延迟偿债的方案不同,本次重心将放在削债上。
国盛证券研报曾指出,房企境内债重组方案多局限于展期刚兑,在资产端较大幅度缩水背景下,“刚性”债务往往难以偿还,到期后或仍面临二展压力,部分出险企业的未来依然是淘汰出局。此外,多数出险房企在债务重组工作上仍长期没有有效进展,境内债方面化解空间较大。
“因产业链关系复杂、风险企业涉及债务规模庞大、烂尾楼开发周期长等问题,导致出险房企无法在短时间内完成存量风险化解。”该机构表示,有必要加速推动房企债务整理,加快资产流动,参考日本过往经验,推动债权方“认亏削债”,或是盘活企业资产负债表的举措之一。
配股融资“破冰”缓解流动性
寻求境内债重组新方案的同时,出险房企股权融资也出现“破冰”。
10月17日,融创中国发布公告称,拟按每股2.465港元价格,配售4.89亿股股份,认购事项所得款项总额为12.05亿港元。此次配售募集资金,将主要用于支持境内公司债的长期解决方案落地及一般营运资金,相关债务风险的化解,也更有利于保交付工作完成和经营恢复。
融创上一次推进配股融资,还是在此前的2022年1月份,当时融创股价约10港元,该公司配售了4.52亿股,总募资金额达到45.2亿港元。本次,虽然配股价较此前大幅折让,但在当前房企融资环境下已实属不易,被业内视为房地产行业信心回暖的信号之一。
从行业整体层面看,上一次配股潮还是在2022年。当时,证监会出台房企股权融资的“第三支箭”,刺激了房企的股权融资市场,年底就有碧桂园、雅居乐等6家房企完成了配股融资。
不过,因彼时行业信心仍待修复,股权融资推进起来并非特别容易。据不完全统计,2023年至今,有25家房企进行了28次配股尝试,其中成功完成的仅有11次。大多数A股房企的定增推进仍较为缓慢,还有8家房企宣布终止定增。H股房企上一次配股,则是2023年8月碧桂园增发抵债。
克而瑞表示,此前房企配股融资推进困难,主要还是因为资本市场对房地产行业信心不足。从2023年以来A股的深证/上证地产指数、H股的恒生中国内地地产业指数来看,2023年以来长期处于全线下跌的态势,且基本在本轮924牛市之前降到了近年来的新低。
“本次融创成功进行增发配股,与924新政带来的新一轮牛市息息相关,一定程度上体现了房地产行业的信心开始回暖。但是从924牛市至今的地产业指数走势来看,资本市场在一轮利好刺激之后仍然较为谨慎,房企股价开始有所回落。”克而瑞表示。
以融创为例,从9月17日至10月2日,融创在10个交易日内便摘掉了“仙股”帽子,并一度涨至2023年4月以来的高点5.51港元/股,随后几日股价又有所回落。11月5日,在债务重组消息刺激下,融创股价又出现上涨,截至发稿报3.09港元/股,涨幅约为8.04%。
从今年中报数据看,融创2024上半年实现收入约342.8亿元,同比减少约41.4%,毛亏约为18.1亿元,同比减少约41.2%;公司拥有人应占亏损约为149.6亿元,同比减少约2.7%。截至2024年6月底,该公司拥有人应占净资产约为479.6亿元。
从近三年中报来看,今年上半年是其营业收入较低的一年,过往2022年、2023年中期,融创营业收入分别为485.44亿元、584.73亿元,今年较上年度缩水四成;不过从亏损幅度看,过去两年中报期,融创归母净亏损分别为187.60亿元、153.67亿元,今年则有所收窄。
在业内看来,即便是融创此类较早完成债务重组、资产主要分布在一二线城市的房企来说,要真正化解债务风险、实现资产盘活,甚至开展新业务赛道,仍有很长的路要走。
克而瑞认为,能否继续保持甚至重新走出楼市牛市行情,要看房地产市场后续的政策落实以及销售表现。融创成功配股或是近期孤例,更多房企需要开源节流,抓紧当前市场窗口期促进销售,同时等待后续政策落地。
(文章来源:第一财经)