10月30日晚间，万科企业股份有限公司（以下简称万科）发布2024年第三季度报告。三季报显示，万科前9个月营收2198.9亿元，已完成年内全部公开债兑付。
万科前9个月营收2198.9亿元
数据显示，今年1-9月，万科累计实现营业收入为2198.9亿元；归属于上市公司股东的净亏损179.4亿元。
其中，第三季度万科实现营业收入771.2亿元；归属于上市公司股东的净亏损为80.9亿元。
关于此次业绩亏损，万科在季报中解释称，主要是由于开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资亏损，以及部分资产和股权交易价格低于账面值等所导致。
按照公告，1-9月，万科房地产开发业务的税前毛利率为8.3%，扣除税金及附加后的毛利率为2.7%，万科整体的税前毛利率为9.5%，税后毛利率为4.9%。
事实上，在行业深度调整下，房企亏损实属普遍现象，房企当前第一优先级是保现金流安全。根据半年报时期的不完全统计，超六成的上市房企业绩亏损，累计亏损额超千亿元。
“在近两年市场规模显著收缩的情况下，全力销售意味着以价换量，资产交易则不得不亏损出让，断臂求生的代价往往是大幅亏损。加上高速发展阶段拿的高价且带有限制条件的用地，导致利润进一步挤压。多种因素叠加下，亏损比较常见。”一位资本市场人士表示。
今年全部公开债均已完成兑付
三季报显示，报告期内，万科继续围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”开展工作。
交付方面，前三季度万科按期保质完成 11.3 万套房的交付，持续推进交付即交证工作，在51个大盘项目开展提升物业服务，完善社区商业、交通、教育配套等，营造社区氛围，入住率的提升也带动了项目销售。
据了解，万科前三季度销售超1800亿元跑赢大市，年内新投资项目均实现首开兑现度100%，2023年至今盘活存量产能超470亿。9月底一系列政策重磅出台后，万科也比较积极地把握市场机遇，多地实现热销。
据了解，近年来万科积极研发适配城市发展趋势的前沿产品，在多个一线及省会城市实现热销，销售保持行业前列。
作为头部房企，万科的现金流和融资情况也备受市场关注。公开债务兑付方面，第三季度，集团实现经营性净现金流3.3 亿元，自二季度以来继续保持为正。
三季报显示，截至9月底，万科已完成197亿元公开债务的偿还，前三季度偿还有息负债约700亿元，年内已无到期的境内外公开债券。
万科表示，报告期集团采取多种举措促进回款，保障公开债务顺利兑付，包括坚持积极销售、开展存量资源盘活、推进大宗资产交易、拓展资产退出渠道等。
其中，拓展资产退出渠道方面，万科携手中信、泰康共同设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金，已签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目。
截至9月底，万科的有息负债合计3276.1亿元，其中一年以上有息负债占比为64.4%；净负债率为66.2%，剔除预收款的资产负债率为65.4%，较年初下降0.1个百分点；持有的货币资金为797.5亿元。
整体来看，业内人士指出，今年前三季度，面对市场的深度调整，万科全力行动，实现“保交付”“保兑付”双双达成。
三大主业最新情况披露
今年4月，万科提出聚焦综合住区开发、物业服务、租赁公寓三项主业，最新发布的三季报也披露了这三大主要业务现状。
三季报显示，房地产开发方面，第三季度万科实现合同销售面积 391.3 万平方米，合同销售金额 538.7 亿元，同比分别下降24.9%和 29.7%。
前三季度，万科累计实现合同销售面积 1330.8 万平方米，合同销售金额1812.0 亿元，同比分别下降 26.8%和 35.4%。
受政策利好影响，十一期间市场整体活跃度提升，万科在十一假期取得良好销售表现，实现认购金额 102.2 亿元，日均认购较中秋假期增长 113%，其中南方、上海区域来访转化率提升明显，国庆较中秋日均认购提升 2 倍以上。
截至 9 月底，万科合并报表范围内有 1961.6 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约2929.4亿元。
物业服务方面，万科积极依托服务品质和品牌优势拓展优质项目，持续夯实基础物业服务品质，智慧物业服务能力受到认可。
三季报显示，鉴于万物云在香港联合交易所有限公司上市，物业服务方面的详细财务数据需要参照其后续披露的定期报告。
租赁公寓方面，长租公寓业务运营规模和效率保持行业第一。公告显示，前三季度，万科的租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入26.3亿元，同比增长3.7%。三季度，万科旗下“泊寓”新拓展房源8641间，新开业4865间。
截至9月底，泊寓共运营管理24.7万间长租公寓，开业18.7万间，出租率94.9%。此外，泊寓积极响应国家纳保政策，所管理的租赁住宅中，有11.7万间纳入保障性租赁住房。
（文章来源：中国基金报）
