广州土地市场在今年下半年蓄势发力。

　　8月19日，广州市2024年部分拟供商品住宅用地项目清单（第三批）正式公布，共50宗地块，拟于2024年8月15日至2024年11月14日期间陆续发布出让公告。

　　在此背景下，广州于近期陆续挂牌多宗地块，今年10月本应是广州土地市场备受期待的一个月。但是，受到房企预期以及市场表现的影响，本月以来广州共有超过10宗地块延期出让。

　　直至10月30日，延期出让的地块迎来集体交易的周期，当日挂牌的5宗地块最终成功完成出让，总成交金额达81亿元，全部底价成交。需要指出的是，这几宗地块均经历过延迟出让或者修改规划降低条件等环节。从这次土地成交的结果来看，广州土地市场仍然承压，市场情绪也并未扭转。

　　调规后成交

　　广州此次土地出让，并未出现新的玩家参与其中。这五宗地最终被越秀地产、保利发展、珠江实业与华润置地的联合体分别拿下。

　　其中，保利发展摘得的三宗地块，本应有一定的热度。这三宗地块位于广州海珠琶洲南区，是广州近年来成交热度较高的区域之一。克而瑞数据监测显示，目前地块周边三公里内有三个项目在售，一个项目待售，近一年商品住宅成交750套，成交均价11.35万元/平方米。

　　根据出让资料，琶洲南区三宗地块总价为59亿元，楼面均价也在4.3万元/平方米左右，对比目前在售的地块有一定的利润空间。

　　这宗地块上架之时，也吸引了多家房企的关注，但最终经历了两次延期出让才最终成功落槌。

　　究其原因，琶洲地块虽然区位条件优越，但配套却略显不足。一位华南房企的人士告诉21世纪经济报道记者，“这个项目要做好周边得花很多力气。现在是全集团统一调拨投资资金，这样的地块确定性不够强，我们会更犹豫一些。”

　　囿于客观因素，在延期出让的过程中，广州官方也释放了较大的诚意，对地块进行了一轮规划调整，比如修建临时道路、搬迁变电站、拆除高压塔等全面改善周边环境。

　　此外，天河金融城的地块也经历过延期出让。这宗地块早在今年4月就已经上架，但其时并未成功出让。

　　此次重新上架，这宗地块在出让条件上，不再提及“竞得人须承担土壤污染修复工作”，且地块交付时间从签订出让合同之日起3个月内调整至12个月内。

　　最终，珠江实业、华润置地、广州城投和南沙交投联合体以16.05亿元成交总价，19672元/平方米的楼面价（未扣除配建）兜底成交。

　　越秀地产摘得的荔湾区地块，则在两次延期后最终底价卖出。这宗地块的最终成交总价为6.1亿元，成交楼面价27500元/平方米，出让面积约2.19万平方米，计容建面2.22万平方米，是一宗“小型地块”。

　　此次土拍未有流拍，也被视作是积极信号。

　　克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，这在10月广州楼市成交全面回暖的春风下，本次土拍地块顺利出让，对于促进广州房地产市场止跌回稳具有正面的意义。

　　肖文晓续称，从拿地房企来看，10月30日出手的企业包括保利、越秀和珠实联合体等，全部都是在广州深耕的央国企，一锤定音，对市场起到了“稳定军心”的作用。

　　分化将持续

　　广州近期密集推地的背景是，今年以来，广州土地市场成交表现不佳。

　　根据公开资料统计显示，截至今年9月30日，今年广州宅地累计出让总金额仅约339亿元，而2023年全年，广州出让宅地总金额高达1183亿元。

　　为了改善土地出让活跃度不高的现状，广州还于今年8月底举行了秋季全周期土地服务推介会。

　　其时，根据官方发布的消息，推介会共吸引了保利、中海、越秀、华润、万科、绿城中国、招商蛇口、新世界、路劲、鹏瑞、金地、大华、新鸿基、太古地产等60余家知名房企参加。

　　在会上，相关人士也指出，如今降地价并不是一线城市发展的决策，广州不会以降地价来迎合市场，“因为降价将会影响到方方面面，所以会合理考虑周边楼盘的去化，绝不会以降价来实现卖地”。

　　这种思路不无道理。一家央企的总部人士就告诉21世纪经济报道记者，“如果地价一降再降，我去年拿地单价为4万元/平方米，今年变成了3万元/平方米，那周边的存量项目还怎么卖？如果一直在降价，那观望的情绪也会加重。”

　　一家TOP10房企的市场研究部人士就告诉21世纪经济报道记者，“广州的楼市表现与北上深相比有一定的差距，这从政策调节的力度也可以看出，广州一直是一线城市中政策速度最快、力度最大的。我们会更倾向于去北京、上海，一方面是楼市活跃度更高，另一方面是我们之前对广州市场不是很熟悉，在自己熟悉的市场我们可以做到比别人更高的利润率，供应链也轻车熟路，会更有信心。就像广州的地，可能更适合越秀、保利和中海这种企业去拿。”

　　从房企的反馈来看，广州土地市场要完成触底，最关键的是要看楼市成交的活跃度。十月以来，广州楼市成交量有所回暖。广州市住建局最新披露数据显示，截至10月27日，10月广州全市新房累计网签8642套，已创下去年3月份以来的新高。

　　肖文晓则提醒，按照中共中央政治局会议的最新部署，未来对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，广州等一二线城市核心区优质地块的市场价值进一步凸显，值得实力房企把握机会。

（文章来源：21世纪经济报道）