房地产利好政策仍在持续释放。10月12日，国新办新闻发布会上，财政部明确将积极研究出台有利于房地产平稳健康发展的措施，叠加运用专项债、专项资金、税收政策等，支持推动房地产市场止跌回稳。业内人士表示，自“促进房地产市场止跌回稳”政策信号释放以后，四大一线城市纷纷松绑或取消限购政策，与此同时，央行存量房贷降息“靴子落地”，再加上财政部明确未来财政政策发力方向。一系列政策充分体现了从中央到地方“促进市场止跌回稳”的决心，四季度一系列配套政策有望加速落地。

　　允许专项债券用于土地储备，支持收购存量房

　　财政部表示，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。业内人士认为，这与9·24金融政策中支持收购房企存量土地一脉相承。政策既可以调节土地市场的供需关系，减少闲置土地，增强对土地供给的调控能力，又有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。

　　同时，支持收购存量房，优化保障性住房供给。财政部明确将采取两项支持措施：用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房；继续用好保障性安居工程补助资金。这意味着，地方政府专项债扩容，四季度专项债收购存量商品房的准备工作预计将加速，最晚至明年上半年各地部门或发行“收储存量土地或存量商品房专项债计划”。

　　业内人士认为，财政部对于存量土地和存量房的支持规划已非常清晰，对于已经建好但没有销售的房屋，将通过专项债来收购，进而加大保障房房源供应，而针对尚未开发的土地，通过专项债来进行收储并纳入未来土地储备项目中。实际上，在存量房收储方面今年三季度已进入落地期，已有22个城市发文推进收储工作，并开启首批保障性住房配租、配售。

　　广州增城区也发布了收购商品房用作安置房源的征收公告。5月30日，广州市增城区新塘镇发布《关于广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）征集符合条件商品性安置房源报名的公告》，提及拟采用购买市场化商品房作为该项目安置房源，并向社会征集符合条件的住宅房源（房企）。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，预计接下来专项债将给地方相关国企注资，成立独立的平台公司，满足资本金要求用于推进收购存量作为保障性住房。另一方面，保障性安居工程补助资金转向支持存量，也意味着财政资金开始补足地方的资金实力，推进去库存。

　　非普通住宅税费获优化，税费仍有一定的调整空间

　　在及时优化完善相关税收政策方面，财政部明确抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。对减轻购房成本方面最直接的影响，是对增值税和个税产生“减负效应”。

　　据悉，近期各地住房部门政策调控下，多个城市普通住宅和非普通住宅的标准已取消。比如北京9·30新政明确取消普通住宅和非普通住宅标准，在二手房交易中，普通住宅认定标准与税收优惠挂钩，其中最重要的就是增值税。在此之前，北京规定普宅满两年免征增值税，而满两年的非普宅差额则需要征收5%的增值税，标准取消后，所有住宅将享受统一的增值税政策，进一步减轻住房交易税费负担。与此同时，上海也在“沪七条”政策中也明确将取消普宅和非普宅的划分标准，也就是原本属于非普宅标准下144平方米以上房源的增值税、个税和契税等交易税费将降低。

　　广州一套二手非普通住宅成交要缴多少税？合富研究院有关人士告诉记者，首先是增值税及附加税方面，如果证满两年，不提供发票则征收5.3%的全额税，计算公式为税局评估价/（1+5%）×5.3%；而提供发票征收的是5.3%的差额，具体是（税局评估价-上手发票价）/（1+5%）×5.3%。个人所得税方面，无论是普通住宅还是非普通住宅，证满5年且是唯一住房，免收个税；但如果是证不过5年，提供发票，征收20%差额，具体计算公式（税局评估价-上手发票价）×20%；如果不提供发票，征收1%的全额，具体是税局评估价×20%。

　　地产专家邓浩志表示，一手非普通住宅的税率就相对简单，只有契税和印花税。非普通住宅以及一些特殊区域按照契税3%来征收。

　　那么，在广州，什么才是非普通住宅标准？只需满足其中一个条件：小区建筑容积率在1.0以下、单套住房建筑面积144平方米以上（不含144平方米）、实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。

　　近年来，随着改善型需求的不断增加，购买144平方米以上的户型买家占比也在提升。克而瑞数据监测显示，今年上半年广州热销面积段呈现“ 两头尖”的特点，其中一头是中高端，另一头则为高性价比的刚需房源。90平方米以下户型成交占比由2021上半年的29%提升至今年上半年的33%，144平方米以上非普通住宅产品成交占比由2021上半年5%增长至今年上半年的9%。

　　业内人士表示，或将有更多城市取消普通住宅和非普通住宅标准，同时部分城市针对普通住宅和非普通住宅或将迎来差异化个税政策，后续有望进一步降低个税成本，从而带来置换改善需求的增加。克而瑞集团董事长丁祖昱表示，以契税、增值税和个税等各类涉房交易税费减免政策，对住房消费释放有很大的促进作用。此次财政部虽然没有提及契税，但在宽松的政策预期下，后续也有进一步调整空间，比如个人购买唯一住房免征契税，家庭购买第二套或大面积改善性住房，适当减征契税等都是可选项。

　　走势：

　　楼市去库存进程或进一步加快

　　作为房地产市场“止跌回稳”的财政工具，财政政策发力也意味着楼市各项利好政策将找到“着力点”。目前来看，财政政策的发力点依然在“去库存”和降低税费成本方面，预计随着财政政策落地，楼市去库存进程将进一步加快。

　　克而瑞集团董事长丁祖昱表示，接下来的四季度或将进入利好政策落地的关键期。不过，当前楼市需求的刺激修复、购房者是否加杠杆投资消费，本质上仍取决于购房者本身对购房成本和收益的预期，居民充分就业和收入水平的提升才是市场企稳的核心支撑。

　　广州市住房和城乡建设局数据显示，一系列新政实施以来，广州房地产市场成交明显增加。国庆假期全市一手住宅总认购量5855套，认购面积约61万平方米，7天的认购量超过今年8月、9月全市一手住宅单月网签面积。国庆假期后市场有所回落，但仍保持高位运行。

　　为此，有房企表示，四季度广州楼市成交能否延续国庆假期火热势头，是整体楼市是否复苏的关键，希望利好政策能一步到位，这样也可以打消一些买家的顾虑，加速楼市成交速度。

（文章来源：信息时报）