宏观政策面的积极变化，正提振广州商办物流租赁及大宗交易市场。日前，CBRE世邦魏理仕发布了2024年第三季度广州房地产市场研究报告，解析广州商业地产市场最新发展状况与趋势。数据显示，三季度，广州商办物流租赁需求仍在平稳复苏中，业主继续采用以价换量的租赁策略积极去化，季度租金小幅下行；大宗交易额有所改善，录得来自险资和城投平台的成交。

　　第四季度，万博和琶洲写字楼市场将迎来新项目。

　　写字楼：空置率环比改善金融城琶洲是最主力吸纳区域

　　从写字楼市场来看，由于三季度市场没有新增供应，全市空置率环比改善0.4个百分点，季末报17.9%。空置面积去化，全市净吸纳量为4.3万平方米，和第二季度的水平相当。商务区的表现依然分化，金融城和琶洲是最主力的吸纳区域，核心商务区则录得负吸纳，主要来自乙级楼宇，而珠江新城甲级写字楼的净吸纳量则在三季度回正。

　　从行业表现来看，TMT行业连续第五个季度占据需求的首位，其子行业多面开花，商用软件开发、智能汽车系统、平台互联网供应商以及线上游戏等都录得成交，成交类型接近七成是升级搬迁；金融业需求则比较平稳，位列第二，主要由财富管理类和非银金融的同级搬迁带动；消费品制造业位列第三，录得服饰和日化企业的搬迁成交；消费服务季内跃升至第四位，除教培有扩张外，也见情感咨询类企业的较大面积搬迁案例。

　　第三季度市场租赁需求来源（按租赁面积）

　　（来源：CBRE世邦魏理仕）

　　值得关注的是，第三季度的新租成交仍以搬迁活动为主，占比74%，和上半年数据一致。这些搬迁成交中，办公面积维持不变的比例达到25%，较2023年全年水平增加了16个百分点，显示出企业的扩张意愿未提升。由于需求的修复仍在进程中，租金继续处于下行通道，全市租金面价环比下降1.5%至每月每平方米139.3元，跌幅较第二季度扩大0.3个百分点。甲级和超甲级楼宇对优质租户的争夺尤为激烈，租户议价空间进一步增大，致使核心商务区录得更大的租金下跌幅度。

　　世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部办公楼负责人程志文表示，第四季度，琶洲和万博将迎来三个新项目，合计22万平方米，届时将小幅推升全市空置率。2025年，广州市场再次迎来供应大年，年供应量将突破100万平方米，全部位于琶洲和金融城这两个核心拓展区。预计新区内将有多个总部楼落成，带动相关上下游企业对于新兴商务区的写字楼租赁需求。面对充足的写字楼供应，租户将继续主导市场。

　　优质零售物业市场：餐饮成交占比提升到51%

　　从零售物业市场来看，三季度由于番禺广场的一个14万平方米的改造项目入市，其试运营开业率约八成，带动季内净吸纳量显著增长，达到13万平方米，是近六个季度以来的新高。整体空置率则与第二季度持平，至季末的8.3%。

　　可以看到，三季度超市调改案例增多，多个商场缩减超市面积。由于大部分调改项目都位于核心或次级商圈，周边一铺难求，因此调改反而是品牌进驻商圈的绝佳机会，预料调改完成后将较快达至理想的入驻率，对全市整体空置率影响有限。

　　在成交业态方面，餐饮成交占比进一步提升达到51%，较第二季度上升九个百分点，其中特色餐饮新店占全部餐饮成交43%，包括湘菜湘辣辣和费大厨，粤菜小荔园和潮发牛肉火锅，以及九毛九旗下的怂，都仍在拓店。餐饮类别里的咖啡茶饮甜品类占比小幅提升，其中霸王茶姬、混果汁和煲珠公积极拓展。而零售业态尽管占比下行，仅占全部录得成交的31%，但国际品牌广州首店基本是零售业态。包括开设于太古汇的宝玑精品店 Breguet，运动类品牌GREY New Balance，时尚服装类的American Vintage。除此以外，学习机和文创IP类店铺在零售类别中扩张最为积极，如学而思、科大讯飞和The Green Party，而UNDERBOBO也开设了广州首店。其他体验业态方面，得益于核心及次级商圈物业调改释放的面积，大面积零售商，尤其是娱乐型体验业态，包括新型健身房及KTV，都在三季度录得多个扩张。

　　不过，市场租金仍在下探，但跌幅小幅收窄。季末广州优质商业首层平均租金报每日每平方米23.5元，环比下跌1.1%，较第二季度减少0.1个百分点。2024年前三季度累计下跌2.5个百分点。

　　对此，世邦魏理仕战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示，2024年最后一个季度，广州将迎来两个项目，共13.7万平方米的新增供应入市，分别位于海珠区和白云区。需求方面，第三季度末国内外宏观经济环境利好释放，国内对于房地产和证券市场的激励政策持续加大，消费信心有望在第四季度得到提振。

　　投资市场：三季度成交额超过上半年总额两倍

　　特别值得一提的是，三季度广州投资市场录得七宗成交，成交总额合计53亿元人民币，超过了上半年成交总额的两倍，市场活跃度有所改善，且成交物业的类型较为多样。

　　按交易金额计算，其中，零售物业占比40%，位居首位，包括太古集团以21亿元人民币收购广州文化中心；第二位是综合物业，琶洲某酒店及会展中心综合体被城投平台收购，推升了综合物业的占比到30%；第三位是近年来在广州投资市场较为罕见的长租公寓类别，季内录得白云区一宗公寓的出售。事实上，长租公寓是机构投资者近年来最关注的物业类型之一，广州周边城市也录得过成交。如建万基金于2024年初，购买位于佛山禅城的招商地产住宅项目，改造成泊寓。而写字楼占比较过往有所回落，南沙区和金融城片区分别录得一层到两层办公面积的散售成交。此外，本季还录得一个物流园和厂房的成交。

　　从买家类型来看，本地国资委平台公司保持活跃，在广州及周边城市都录得相关成交；企业投资者，尤其是有自用需求的本地企业是较为活跃的写字楼物业买家类别。福州和泉州录得多个工业物业的拍卖，买卖双方以当地的制造业企业为主，凸显了投资者的本地化特点。

　　世邦魏理仕广州分公司总经理严思慧表示，季内投资成交金额显著回升，显示投资者的信心有所恢复。但中短期内，广州写字楼和仓储物流市场将迎来供应高峰，预计租赁市场仍将走弱，资本化率或承压走扩。

　　文、图/广州日报新花城记者：刘丽琴

（文章来源：广州日报新花城）