进入“存量时代”后，深圳商务公寓市场也面临一定的去化难题。

　　记者从深圳市住房和建设局网站获悉，为落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》等文件精神，稳步推进公寓类居住房屋用作社会主体出租的保障性租赁住房（以下简称社会类保租房），加快建设筹集社会类保租房，深圳市住房和建设局制定了《关于公寓类居住房屋用作社会主体出租的保障性租赁住房的通知》（以下简称《通知》），自9月30日起施行，有效期两年。

存量公寓类居住房屋可用作保障性租赁住房

　　据悉，公寓类居住房屋认定为社会类保租房后，应当遵循《深圳市保障性租赁住房管理办法》等规定进行运营管理，《通知》主要明确多项内容，一是出租对象，承租人需满足《深圳市保障性租赁住房管理办法》规定的区域无房、未租住保障性住房等承租条件；二是租金确定，项目租金按照《深圳市保障性租赁住房管理办法》有关规定确定；三是房源学位，考虑到公寓类居住房屋是否配备学位，在规划建设时已作出安排，因此，该类房源用作社会类保租房后，承租人子女能否积分入学，按照房源所在区的积分入学政策规定执行，积分类别以原房屋性质为准，并在租赁双方签订的住房租赁合同中予以明确；四是转让限制，用作保障性租赁住房期间，不得上市销售或者变相销售、擅自改变保障性租赁住房用途。

　　值得注意的是，为鼓励社会主体将存量公寓类居住房屋用作社会类保租房，《通知》按照国家有关保障性租赁住房支持政策，进一步明确了公寓类居住房屋纳保的支持措施，其中包括水电气价格优惠。对实行商用水电气价格的商务公寓等公寓类居住房屋纳保后，申请人可凭项目认定书向水、电、燃气等市政公用服务企业申请享受居民水电气价格政策；经市政公用服务企业审核通过后，项目的用水、用电、用气价格按照居民标准执行。此外，《通知》明确鼓励政策性银行、商业银行为公寓类居住房屋用作社会类保租房提供金融支持，引导保险机构投资公寓类居住房屋用作社会类保租房，鼓励银行保险机构参与公寓类居住房屋用作社会类保租房基础设施不动产投资信托基金（REITs）。

　　深圳市住房和建设局相关负责人表示，近年来随着房地产市场形势发生变化，深圳市存量商务公寓、公寓等公寓类居住房屋库存去化存在一定压力，客观上也为保障性租赁住房的建设筹集提供了可行渠道。为推进深圳保障性租赁住房建设筹集目标顺利完成，同时助力公寓类居住房屋库存去化，有必要根据《深圳市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》制定出台《通知》，进一步完善公寓类居住房屋用作社会类保租房的认定机制和支持措施。

给购房者更多选择

　　此前，记者在深圳多个片区实探发现，一些同时拥有商务公寓和住宅的新房项目，商务公寓的销售情况竟然比住宅还要好，而这些公寓都有一个特点：与住宅一样的70年产权以及民水民电通燃气。有购房者表示，不管是自住还是投资需求，民水民电可以降低居住成本，吸引更多的租客。有销售经理告诉记者，商务公寓的折扣幅度较大，而且一般来说商务公寓面积小总价低，更适合投资或刚需购房者“上车”。另外，目前租金回报率已经成为许多购房者的标准之一，对于位置相对较好的商务公寓，其租金回报率明显高于同片区住宅。

　　目前，许多城市的商务公寓都承受着去库存压力，而将部分存量的公寓用作保障性住房，成为不少城市采用的方法。例如，长沙市自然资源和规划局等部门此前联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，明确长沙市辖区范围内，将暂停新的公寓等类住宅项目规划审批；已完成项目总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。

　　此外，深圳市安居集团有限公司所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作，向深圳市域征集商品房用作保障性住房项目。其中，征集范围包括深圳市（不含深汕特别合作区）范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源）。

　　广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，非住宅项目供过于求的城市，如果公寓可以调整为住宅，将是保障房的一项重要来源。地方收购存量非住宅项目，既能解决保障性住房来源，同时能够实现去库存目标，稳定商品房市场。有业内人士表示，尽管商务公寓进入存量时代，但从一些70年产权兼民水民电收费的商务公寓热销来看，增强商务公寓的居住功能并适时调整商务公寓的一些调控政策，也有助于缓解商品住宅供应压力，给购房者更多选择。

（文章来源：证券时报）