□盘和林

　　国庆黄金周，景点再次挤满了人，然而，今年黄金周有些特别，因为一线城市售楼处似乎比景区更热闹。中指研究院数据显示，国庆“黄金周”期间，核心城市楼盘到访量、认购量普遍较节前大幅提升，部分项目成交量已超过9月全月，市场“回稳”迹象明显。从具体城市表现看：北京国庆假期1至6日新房、二手房网签量较去年同期大增730%和58%；上海国庆假期1至6日一手房累计成交577套，二手房累计成交1537套，成交量是去年同期的4.9倍；深圳国庆假期1至6日新房认购销售1580套，较去年同期增长780%。广州国庆七天中房屋成交总数达3100套，日均443套，是去年同期的2.4倍，广州部分区域楼盘国庆到访人气比平时上涨2-5倍。

　　一线城市售楼处有不少比景点还火爆，为何如此火爆？原因大致有二：

　　其一是政策对楼市的刺激起效。9月底楼市利好不断，央行给出了大量政策，包括降低首付比例、降低存量房贷利率、降准释放流动性等，货币政策发力让全社会货币流动性大幅改善，流动性紧缩情况有所缓解；另一方面，核心城市也在关键时刻为购房者抛出橄榄枝，纷纷取消购房限制。比如，广州在9月29日发布《关于调整我市房地产市场平稳健康发展措施的通知》，明确取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策。比如，上海在9月29日发布“沪七条”，大幅调整限购、限贷和房产税收政策。比如，深圳在9月29日发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，优化限购、价格备案流程、税收、限贷等政策，部分地区取消限售。再比如，北京在9月30日发布政策通知，对北京限购政策进行了优化调整。北上广深9月底扎堆出台新政，客观上激活了购房者国庆看房的热情。

　　其二是房产销售商预期到了国庆火爆的看房需求，在国庆“不打烊”的基础上，积极布局促销政策。比如，一口价特惠单位、赠送全屋家私家电、赠送物业管理费等促销手段层出不穷。房产销售有备而来，很好地接住了核心城市这笔“泼天富贵”，抓住机遇在国庆假期赢得了大量订单。

　　政策利好和房产商促销是国庆黄金周核心城市楼市回暖的催化剂，除此之外，其实还有一个重要的原因，那就是一线城市依然具备很强的人口吸引力，我国城市化进程尚未结束。从城市化率角度，我国2023年城镇化率为66.16%，美国城市化率为83.3%，日本为91.8%，相比于发达国家，我国城市化率还有提升空间，未来至少有2亿名农民要进城。从经济的视角看，大城市经济密度更高，人口集聚带来的规模效应更强，从经济规律出发，大多数人会选择从经济低密度区域向经济高密度区域转移，原因很简单，经济密度高对应更多的就业机会和更高的收入水平，追求经济利益的动机促使更多人从小城市向大城市迁徙，中国城市中的核心城市就是北上广深。农村向城市、小城镇向大城市、大城市郊区向大城市中心，这是未来中国人口迁徙的三大动向，三大动向无一例外指向北上广深，故而，人口潜在的迁入需求支撑起北上广深的楼房刚需群体。

　　面对新一轮楼市繁荣，不仅需要房产销售商做好准备，北上广深也要做好准备。其中最关键的一点是需要提高均等化。需要强调的是，所谓均等化并非经济密度上的平均，而是人的均等化——即新居民和原住民以相同权利享受城市公共服务和公共福利。未来想要让北上广深楼市更进一步，需要增加基础设施和公共服务。比如，增加教育、健康、医疗、养老、交通、治安等多方面的供给，同时也要为人口增加带来的负面问题做好准备，比如，要为失业、拥堵、污染和犯罪等问题制定行之有效的解决方案。

　　过去20年，楼市繁荣是中国经济的重要特点；未来20年，中国楼市的全面繁荣期或将结束，但结构繁荣期还将长期存在。“国庆假期”的楼市景象只是未来20年中国楼市的一个缩影，其预示着未来20年中国需要将城市建设的重点落在核心城市，形成楼市和地方经济相互反馈，共同推动发展的局面。

　　（作者系知名经济学者）

（文章来源：羊城晚报）