新华财经开罗9月7日电（记者张健）埃及媒体近日报道，埃及今年二季度住宅的销售和租金价格出现了前所未有的上涨。以新开罗和十月六日城为例，两地住宅平均售价分别同比上涨180%和175%，租金平均价格分别同比上涨122%和101%。房价上涨在埃及已不是新鲜事，但如此高的涨幅着实令人咋舌。为了探究埃及房地产市场的火热现象和背后原因，新华财经记者进行了走访。

图为位于新开罗的连片公寓楼

　　48岁的莫娜·纳吉布（Mona Naguib）是一名工程师，购买了位于马特鲁市附近地中海岸边的一套度假住宅。“那里海面风平浪静，景色优美。我选择的那套房子有三间卧室，屋内配有全套家具，适合一家人居住。”莫娜对记者说，“这套房子的价格对我来说有点儿贵，需每月支付2.6万埃镑（约合人民币3806元）给银行，作为房子的分期付款。我拿到房门钥匙后，和家人一起仅住了10天，就把房子出租了。租金非常可观，在夏季，我能以每晚8000埃镑（约合人民币1171元）的价格，连续出租三个月。后来，我用收到的租金，以分期付款方式又买了一套类似的房子。”

图为位于开罗市马阿迪区的一家房地产中介公司

　　“人们积累财富有两种方式：房地产和黄金。黄金储藏在家中不安全，房地产则不同，价格一直在上涨，出租后还可以获得租金。这是很好的家庭理财方式，我鼓励我的亲戚朋友也这么做。”她说。

　　莫娜之所以没有把银行存款作为财富积累的方式是因为埃及过去几年经历了严重的货币贬值和通货膨胀。埃镑汇率自2022年以来经历了多次贬值，币值大幅缩水。与此同时，通货膨胀率长期处于高位，几乎所有物价都在上涨。埃及居民需要财富保值增值的渠道。

图为位于开罗市马阿迪区的大量公寓楼

　　“埃及房地产火爆的主要原因是货币贬值和人口增长。”开罗大学经济学教授穆罕默德·陶菲克（Mohamed Tawfiq）对记者说。陶菲克认为，货币贬值促使人们投资购买普通公寓房或海边度假住宅。“夏季正是在国外工作的埃及人回国购买度假住宅比较集中的时间。”

　　陶菲克指出，开罗人口数量一直保持快速增长，增加了大量新房购买需求。他预计，2024年埃及房地产市场规模将达到200亿美元，到2029年增长至330亿美元。

　　他特别提醒，如果埃及人不断通过倒卖房子的方式赚钱，可能会催生房地产泡沫。现在，已有数千套公寓房无人居住。

　　位于开罗的Rowad房地产中介公司经理胡萨姆·穆斯塔法（Hossam Mostafa）则认为无需担心房地产泡沫。“因为购买公寓房、海边度假住宅、办公楼用于出租的需求一直很高。大多数买家不需要贷款，他们或有足够的存款，或在国外工作。此外，政府对新开发商的要求也越来越严格，要求他们按时完成项目。因此，房地产市场很健康。”他说。

图为一款房屋中介APP上展示的部分在售住房

　　由于购买和租赁需求旺盛、房价不断攀升，老业主更倾向于继续持有他们的房子，同时新房建设也在如火如荼的进行中。美国房地产行业咨询机构仲量联行（JLL）近期发布的报告显示，2024年第二季度，开罗省约有2200套住宅完工，使新建住宅供应量增加至27.8万套，其中公寓房占主导地位。预计下半年将有超过2.2万套住宅进入市场。报告同时指出，随着今年3月份以来汇率趋于稳定，开发商开始采取谨慎态度，有选择地推出新项目，以管理由于市场不确定性而产生的成本和负债。

图为旧开罗和新开罗之间路边正在建设的新公寓楼

　　对于租金大幅上涨，周边地区难民的涌入是另一个原因。埃及总理马德布利8月8日对媒体表示，房租上涨是由于难民造成的，涨幅是暂时的。

　　记者在调查中了解到，埃及房地产市场最热的三个区域是新开罗、新行政首都和北海岸，至少七成以上的买家会选择这些地方。这三个区域各有特色：新开罗是基础设施较新且配套比较成熟的社区，这里生活便利、现代化气息浓郁；新行政首都是埃及政府的新办公地址，还包含未来的中央商务区，预计未来三年将有5万名雇员来此工作；北海岸是埃及北部地中海沿岸，与欧洲隔海相望，这里气候宜人、环境优美，被视为度假天堂，具有很高的旅游开发价值。

　　埃及人买房也注重楼层、户型和朝向。一般来说，带花园的底层最受欢迎，其次是视野上佳的顶层。由于有两个孩子的家庭较多，三个卧室的户型是主力户型。如果家庭有一个男孩和一个女孩，可以父母使用一间、男孩一间、女孩一间。如果这两个孩子都是男孩或者女儿，他们可以共享一间，第三间卧室被用作活动室。与中国人喜欢南向的房子不同，埃及人更喜欢窗户朝北的房子，因为可以吹进来自地中海的凉爽空气。其次是朝东的窗户，因为有适宜的光照。

　　埃及的房地产市场对外国人开放，并非常欢迎外国人投资买房。外国人购买房地产被视为外国直接投资，购买人需提供与房款对应的银行换汇证明。虽然投资埃及房产有较好的房价上涨预期和租金回报，但是埃镑汇率继续贬值的巨大风险不容忽视。

（文章来源：新华财经）