一、制度来源

　　房屋养老金主要是指用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后，房屋公共体检、日常维修以外的大、中修，及更新改造的资金。房屋养老金由个人账户和公共账户组成，其中个人账户即熟知的住宅专项维修基金，在房屋交易时由业主缴纳，其相关制度已经建立起来，此次试点的重点任务是建立公共账户。

　　事实上，这并不是官方首次提及房屋养老金制度，早在2022年“4·29”长沙居民自建房倒塌事件后，住建部于当年5月部署开展全国自建房安全专项整治工作，指出要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。同月，国务院办公厅印发《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通知》，指出“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度”。之后，国务院及住建部更是多次公开表态，要求加快建立房屋养老金制度，完善房屋安全治理体制机制，为房屋提供全生命周期安全保障。

　　二、设置原因

　　01.逐步进入存量房时代，老旧房屋占比不断上升

　　当前，我国城市发展已从大规模增量建设转入存量提质改造和增量结构调整并重的新阶段，进入城市更新的重要时期。据住建部披露数据，截至2022年年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，这意味着这些房屋将进入设计使用年限的中后期；预计到2040年前后，将有近80%的房屋进入这个阶段。与此同时，存量房屋的安全隐患越来越多，如外墙脱落、设施设备锈蚀、管线老化、楼梯过道不稳固，甚至存在房屋结构安全隐患及发生房屋倒塌等重大安全事故的可能，“房屋养老”不得不提上议事日程。

　　02.现有住宅专项维修资金，难以满足房屋长久维修及改造需求

　　一是，现有住宅专项维修资金余额结构性不均。住宅专项维修资金自1999年才开始实施，2004年后才强制缴纳，当时按购房款2%-3%比例缴纳，缴纳比例低，且由于当时房价较低，导致住宅专项维修资金总额较小。直到2008年，改为按住宅建筑安装工程每平米造价的5%-8%缴纳，住宅专项维修资金总额才逐渐增大。因此造成1998年之前建成、真正要养老的房子，几乎没有住宅专项维修资金；1999-2004年建成、马上要养老的房子，很多也没交住宅专项维修资金；2008年后建成，基本没有风险的次新房却结余了大量资金。

　　二是，住宅专项维修资金覆盖对象具有局限性。住宅专项维修基金由商品房全体业主缴纳，只针对商品住宅房，而商业、办公等其他建筑也存在“养老”问题，因此需要制定相应的房屋养老制度，进而满足各类建筑的长久维修及改造需求。

　　三、资金来源

　　01.财政补助资金

　　一是，地方财政补助资金。地方政府从财政预算中安排一定资金投入房屋养老金。这是基于地方政府对本地房屋安全管理和维护的责任，以及保障居民居住安全的需要。例如，某城市根据年度财政预算计划，拨出特定金额用于支持房屋养老金制度的运行，包括对老旧房屋的体检、维修等方面的支出。

　　二是，中央财政城镇保障性安居工程补助资金。中央财政为支持城镇保障性安居工程以及老旧小区更新改造设立的专项资金，部分资金可补充到房屋养老金的公共账户。比如，中央财政下拨的用于某地区老旧小区改造的资金，其中一部分可以划转到房屋养老金公共账户，用于该地区老旧小区房屋的安全维护和修缮。

　　02.土地出让收入

　　一是，直接在现有的土地出让净收益中增加房屋养老金资金支出科目。在土地出让净收益的分配中，专门划出一部分资金用于房屋养老金。比如，某个城市在土地出让净收益中按一定比例计提房屋养老金资金，用于保障房屋全生命周期的安全管理和维护。

　　二是，也可在大的支出科目中规定计提不少于一定比例的房屋养老资金。在土地出让相关的较大支出科目里，明确规定提取一定比例的资金作为房屋养老金。例如，在土地出让的某个综合性支出科目中，规定计提2%的资金作为房屋养老金，用于应对房屋可能出现的涉及公共安全的问题及相关维修更新需求。

　　03.其他房地产相关税收

　　如房产税、契税等税收收入中，可能会拿出一部分资金作为房屋养老金的补充来源。不过，这部分资金在房屋养老金中的占比相对较小，且具体的税收种类和提取比例会根据各地的政策和实际情况而定。部分地区还可能探索其他渠道来筹集房屋养老金，如住房公积金增值收益分配、原公房出售资金等。

　　但总体而言，房屋养老金的资金来源主要依赖于财政资金、土地出让收入以及一定的房地产相关税收，这些资金共同构成了房屋养老金的资金基础，以确保房屋在全生命周期内能够得到必要的安全管理、体检、维修和更新等保障。

　　四、行业影响

　　01.为建筑检测评估市场带来新的契机

　　截至2022年年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，而到2040年前后，将有近80%的房屋进入这个阶段。建筑检测评估作为建筑维修的前提，随着房屋养老金制度的实施，将为建筑检测评估市场带来新的契机。

　　02.推动建筑质量提升

　　房屋养老金制度的实施，将促使建筑行业更加注重建筑质量。在房屋养老金的保障下，业主和政府对房屋维修、改造的投入将更加积极，这将倒逼建筑企业在设计和施工过程中更加注重质量，减少因质量问题导致的后期维修成本。同时，随着房屋养老金制度的不断完善，建筑行业也将逐渐形成以质量为核心的竞争机制，推动整个行业向高质量发展迈进。

　　03.促进建筑技术创新

　　房屋养老金制度为建筑技术的创新提供了有力支持。在资金保障下，在进行房屋改造过程中，建筑企业可以尝试新技术、新材料和新工艺，提高建筑的耐久性和安全性。例如，在老旧小区改造中，可以引入智能安防系统、节能建筑材料等先进技术，提升小区的居住品质和安全性能。此外，随着建筑技术的不断创新，也将为建筑行业带来新的增长点和发展机遇。

　　04.带动建筑产业链发展

　　房屋养老金制度的实施，将带动建筑产业链上下游企业的协同发展。在房屋维修、改造和更新过程中，需要大量的建筑材料、设备和劳动力投入。这将为建筑材料供应商、设备制造商、设计施工等相关企业带来广阔的市场空间和发展机遇。同时，随着房屋养老金制度的不断完善和推广，也将促进建筑产业链各环节之间的紧密合作和协同发展。

　　结语

　　政府建立房屋养老金制度是一项具有前瞻性和创新性的举措，旨在通过制度化的方式，让房屋在全生命周期内得到妥善维护。未来随着房屋养老金制度的不断完善和推广，将有效解决房屋老龄化问题带来的安全隐患和维修难题，并能够推动建筑行业向高质量发展迈进。

（文章来源：大河财立方）