2024年以来，随着房地产“一揽子”政策的落地，新增房贷利率陆续创出历史新低。在此背景下，存量房贷利率下调的呼声愈发高涨。

　　消息面上，近期有消息称，有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元人民币的存量房贷寻求转按揭，以降低居民债务负担、提振消费。对于这一消息，9月2日，招商银行行长王良在2024年中期业绩交流会上回应，目前政策还没有得到确认，央行、国家金融监管总局还没有这方面的意见，也尚未征求过商业银行的意见。若后续相关政策推出，则会对银行业的存量按揭利率带来一定负面影响，宏观管理部门可能会做好充分论证和研究，推出相关政策。

　　市场分析认为，从当前看，多地恢复或优化“商转公”政策，未来存量房贷利率存在下调的空间。海通期货股指期货分析师许青辰在接受期货日报记者采访时表示，2024年以来，央行两次下调5年期以上LPR报价总计35个基点，至3.85%。另外，取消全国层面首套、二套房贷利率下限，目前仅北京、上海、深圳的房贷利率未取消下限；多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右，部分城市利率降至3%以下，存量房贷利率与新增房贷利率的差距进一步扩大。

　　其实，2023年9月，存量房贷利率曾迎来一次下调。据许青辰介绍，从下调范围看，当年存量房贷利率的下调仅针对首套住房，二套住房贷款利率未做调整。未来存量房贷利率下调范围有望扩展至二套住房。

　　“从下调幅度看，央行、国家金融监管总局明确，‘在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限’，调整后的加权平均利率为4.27%。据央行最新数据，2024年6月新发放的个人住房贷款加权平均利率为3.45%，与存量贷款利率之间差距较大。”许青辰表示，但据国家金融监管总局的数据，2024年二季度，商业银行净息差为1.54%，已经处于历史较低水平。若后续进一步下调存量房贷利率，则整体下调幅度势必小于2023年的73个基点。

　　谈及存量房贷利率进一步下调的影响，申银万国期货股指期货分析师贾婷婷告诉记者，此举将降低居民还贷负担，有望提振消费。同时，如果将存量房贷利率下调至与新增房贷利率一致的水平，那么提前还贷现象将减少，居民手里的部分资金也可以流入金融市场进行资产配置，有利于提振金融资产的价格。粗略估算，100万元房贷若利率下调100个基点，则每月还款金额会减少500元左右。

　　据央行日前发布的数据，截至2024年二季度末，个人住房贷款余额为37.8万亿元。许青辰分析认为，进一步下调存量房贷利率，利息支出的节省对居民而言有利于扩大消费和投资。同时，购房成本的下行有助于稳定住房消费预期，减轻购房者的观望情绪。此外，对银行而言，可以进一步缓解提前还贷现象。

　　不过，值得注意的是，存量房贷利率下调，将在一定程度上压缩银行的利润空间。贾婷婷表示，如果贷款利率下调而存款利率不调，那么银行净息差会收窄，从而导致利润下滑。

　　“当前商业银行的净息差压力本就较大，若存量房贷利率进一步下调，则后续需要更多配套政策缓解商业银行的净息差压力，如下调存款利率。”许青辰说。

　　从近日股市表现来看，贾婷婷认为，8月30日以来，四大股指出现明显上涨。其中，中小盘表现好于蓝筹。从具体板块看，房地产、家用电器、食品饮料等受到资金青睐，而银行板块出现连续多日的回调。不过，从长期配置角度考虑，作为高分红、低波动的板块，银行板块仍有较好的投资价值。

（文章来源：期货日报）