8月30日晚间，万科发布2024年半年度报告。同日晚间，万科召开2024年中期业绩会，公司董事会主席郁亮、总裁祝九胜等出席，就外界关心的问题进行回应。

　　万科方面表示，随着“一揽子”方案的推进，公司渡过近两年的阶段性困难之后，公司业务将更加聚焦，投资将更加聚焦，能力将更加聚焦，步入高质量发展轨道。

　　三大主业进一步聚焦

　　长租公寓经营性利润双位数增长

　　万科在2023年度股东大会上提出，聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大优势主业，主要包括两大阶段，第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式，降解风险；第二阶段聚焦主业，做精业务，成为行业产品标杆、服务标杆。

　　目前来看，上半年万科三大主业经营成效如何？

　　开发业务方面，2024年上半年，万科累计实现合同销售面积939.5万平方米，合同销售金额1273.3亿元，这一销售金额依旧保持在行业前三。上半年，万科开发业务实现销售回款近1300亿元，保持在行业头部。

　　新项目的盈利水平开始改善。据透露，2022年至今万科累计投资项目超80个，其中主动投资项目52个，产能金额达到2277亿元，其中50个已实现开盘销售，平均开盘周期5.7个月，平均税前毛利率水平达到18%，累计实现销售1476亿元。

　　租赁住宅业务方面，上半年万科租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。截至6月底，万科长租公寓品牌泊寓在全国29个城市共运营管理租赁住房24.2万间，累计开业18.3万间，集中式长租公寓的管理规模全国第一，截至6月底泊寓的出租率为95.2%。

　　祝九胜在接受《证券日报》记者采访时表示，万科坚定地看好长租公寓这项业务，并始终把长租公寓作为万科的三大核心业务之一。上半年，万科长租公寓品牌泊寓在规模、业绩、能力、模式方面均取得了成绩。

　　“万科长租公寓业务一直坚持有质量的增长，上半年经营性利润（NOI）和权益净利润均实现了双位数增长。”祝九胜说，2023年万科泊寓第一次实现了成本法下的盈利，今年尽管市场环境出现变化，泊寓出租率依旧保持了95%以上的健康水平，并完成了第一批资产的收益率爬坡。

　　物业服务业务方面，上半年万物云实现营业收入176.3亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长9.5%。其中，社区空间居住消费服务收入101.5亿元，占比57.6%，同比增长11.5%；商企和城市空间综合服务收入60.8亿元，占比34.5%，同比增长7.0%。

　　市场复苏积蓄能量

　　产品力和服务力成关键

　　国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积4.8亿平方米，同比下降19.0%；销售金额4.7万亿元，同比下降25.0%。克而瑞地产研究数据显示，上半年百强房企销售金额同比下降39.5%。

　　在被问及对未来市场走势的看法时，万科董事会主席郁亮表示，从中长期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大；而从短期看，经过了三年的调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。

　　“新房产品力、服务力比之前有了非常大的提升。随着房地产供需关系发生根本性变化，市场竞争关键要素从过去的规模变为产品力和服务力，也就是给消费者提供优质住房。优质住房不仅是物理条件层面上的改善，也包括消费者全周期居住体验的软性提升。”郁亮称。

　　他进一步表示，在产品力、服务力提升的同时，新房的性价比也在提高。房价水平经过了三年调整，已经回落到一个相对比较合理的位置。新房产品的性价比有比较大的提升。

　　郁亮说：“各个城市在因城施策的导向下，无论是购房门槛，还是首付成数和利率水平，都已经尽可能地向各类多元化住房需求放开和倾斜。消费者的信心在逐步恢复，居住支出负担有明显降低，购买力也在提振。这为需求的复苏创造了良好的条件。”

　　郁亮判断，在供给端，新房的供给量相对是不足的。今年住宅新开工面积到目前同比下降24%，按此趋势全年预计在5亿平方米左右，即使是和一些城镇化已经完全成熟的国家比较，目前的供给水平也是偏低的。供求关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上动力提供了条件。

　　第二季度经营性现金流转正

　　融资模式转型顺畅

　　近年来，房地产行业底层逻辑发生改变，安全成为房企的首要追求。

　　从现金流角度看，第二季度万科经营性现金流转正。万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示，通过积极销售、推进大宗交易和资源盘活、退出非主业业务和投资，万科上半年合计回款1370亿元左右。同时在支出端，随着交付高峰的过去，经营端的新增支付压力已下降。除工程款外，万科其他方面的支出也随着规模下降而相应减少。

　　在融资端，万科正得到各方大力支持，融资渠道保持畅通。上半年万科实现新增融资、再融资612亿元，平均融资成本3.66%。

　　具体看，万科的融资模式转型取得了较大进展。白名单方面，按照“应报尽报”原则积极申请。同时，银团贷款有序推进，5月份万科获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，这也是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。截至7月末，新增融资和再融资完成总量超过670亿元。考虑到供应链融资变动，上半年末万科合并报表有息负债加供应链融资总额较年初下降约172亿元。

　　大宗交易方面，万科表示，通过过去两年的实践，公司大宗交易已初步形成两大优势。首先是建立了资产交易主阵地，即战略的、可持续的、符合行业未来发展模式的退出渠道，主要包括了REITs和Pre-REITs基金。另外，万科与境内外金融机构投资者、本地国企、产业需求者、个人资产配置等四类投资者，初步建立了制度化、系统性的链接与合作。

　　万科方面表示，未来4个月，万科大宗交易工作将按照既定路线继续前行，当前有19个项目在谈判过程中。万科后续资产交易工作的重心是资产经营质量提升，这不仅可以支持优良资产交易，随着外部融资环境越来越好，好的经营资产也能够支撑万科的融资模式转型。

（文章来源：证券日报）