“代建第一股”绿城管理代建费少收27%,三项主要财务指标增幅降至个位数
2024年08月26日 21:04
来源: 第一财经
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  房地产的寒意已经传递到了代建赛道上。“代建第一股”绿城管理(09979. HK)已有所感受。

  今年上半年,绿城管理实现收入约16.7亿元,同比增长7.8%;毛利约8.6亿元,同比增长约6.7%;归属于股东的净利润约5.01亿元,同比增长5.8%。这是过去三年间,上述三项指标的增幅首次回落至个位数。

  同期,规模增速也出现了明显下降。截至6月末,绿城管理的新拓代建项目合约总建面约1746万平方米,同比增幅仅约1%,上年同期,这一指标则为30%以上;新拓项目代建合同金额约为41.9亿元,同比去年下降18%,这也是过去三年间,新签合同金额首次出现下降。

  规模扩张变慢,是代建行业正共同面临的问题。

  “今年代建行业呈现出非常明显的规模增速放缓,费率下降的态势。”绿城管理副总裁程敏在2024年中期业绩会上表示。

  根据中指研究院的统计,今年1~6月份整个代建行业的规模约7325万平方米,同比去年的增幅仅为3%;而去年代建全年增幅为56%。由此来看,今年行业规模增速的放缓是非常明显的。

  程敏提及,上述新增中,若剔除部分咨询代销等低单价的业务,预计传统的全过程代建业务量,相较于去年的降幅可能在10个点以上。“代建行业从之前几年的高歌猛进,已经到了现在增长放缓,甚至阶段性有些减弱的情况。”

  行业规模增速的大幅削减,背后是房地产行业的深度调整。

  程敏分析,今年上半年,新房成交面积比去年下降了4成,300城宅地成交出让的规模也下降了三成;从国家统计局的数字来看,新房、二手房的价格也在持续往下走,这一轮房地产的调控周期之长、量价回调的幅度之深,超出了此前的预期。

  房地产行业的不景气,自然也影响了代建业务的产生。潜在委托方对当下市场不看好,在拿地上观望情绪很浓;抑或鉴于当前市场情况,拿地之后,也会由于开发算账等方面压力,选择暂缓开发,以托底拿地的城投表现较为明显。

  此外,在去库存的政策方向下,央行设立3000亿保障性住房再贷款,用以收购存量商品房作为保障性住房,对很多省市的保障房、安置房开发计划产生了影响。“这三个方面对今年行业内所有代建公司的拓展都带来了压力。”

  不只是新拓项目被影响,销售下行,委托方资金回笼遇到难题,存量项目的费用支付也难免遇阻。今年上半年,绿城管理的代建费收款为14.14亿元,相比去年上半年的19.57亿元,同比下降27%。

  为加强代建费的收取,绿城管理给出了三项措施,一是增强项目的经营兑现度,特别是在促进销售加强回款方面,以此来解决委托方阶段性的财务紧张局面;二是将代建费的收款跟一线团队的激励各方面相挂钩,出台了相应激励政策;三是对于一些尾盘项目,选用金融工具如abs等保底的方式来保障回款。

  值得一提的是,当行业蛋糕变小,开发商为保留团队又纷纷挤入代建领域,促使行业竞争不断加剧。绿城管理执行董事、行政总裁郭佳峰表示,为了获取项目,有公司公开表示只要工资能发过去就行,差不多呈现出“0利润”的竞争趋势,这也意味着行业当前也进入了一个比较深度的调整期。

  “这应该是阶段性的情况,但预计不会在半年、一年内结束,可能持续时间会比较长。”郭佳峰认为,当这样的阶段性问题解决以后,由于代建不存在重资产的资金问题,也没有历史包袱,预计业绩会出现比较大的反弹。

  从中长期来看,绿城管理对代建仍保有充分的信心。

  “根据机构数据,预计年内房地产市场可能会在政策的不断推动下筑底企稳。而随着市场端的企稳,委托方的观望以及拿地暂缓的情况就会减少。在这样背景下,代建的需求跟机会也会增加。”郭佳峰认为,同时,城投作为过去两年间代建行业的大客户,拿地规模大,而2021年以来的拿地开工率只有22%,未开工的有3.3亿平方米,未来随着市场的企稳,也会有更多存量土地产生委托的需求。

  此外,尽管支持地方购买库存商品房用作于保障性住房,在短期内会使政府代建房的需求减弱,但是远期也会对商品房的存量库存去化起到很好的作用,业内预期新买地、新开工等也就会发生变化。“我相信短期内,这会有一些冲击,但未来是好的。”此外,纾困、保交楼方面仍存在着大量的代建机会。

  郭佳峰认为,代建行业今年出现的增速放缓,规模承压的现象是阶段性的。根据机构估算,未来房地产市场稳定后,每年新房市场规模大概在8~10亿平方米左右,以中间值9亿平方米计,而按发达国家的代建参与度,大约有30%是委托代建,也就意味着,新房市场每年有2~3亿平方米的代建业务空间。

  “去年代建规模才1.8万亿平方米,我们想,中长期代建行业的业务需求还是很大,生存空间和上升空间也还是很充裕的。”

(文章来源:第一财经)

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原标题:“代建第一股”绿城管理代建费少收27%,三项主要财务指标增幅降至个位数
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