作者：沈卓玄

　　8月19日，美的置业召开2024半年度业绩发布会，管理层就今年上半年的业绩状况和重组完成之后的发展计划进行了介绍。

　　上半年，美的置业实现合同销售总额202亿元，营业收入251亿元。在房地产调整期，美的置地是少数仍在“赚钱”的房企，上半年实现的净利润为5.96亿元，归母核心净利润将近4亿元，保持正向盈利。

　　与此同时，美的置业“三道红线”相关指标维持绿档水平，其中，净负债率为50.1%，现金短债比1.26，剔除预收后的资产负债率为67.8%。

　　通过主动的负债结构优化和有效的现金流管理，美的置业继续保持经营的整体稳健和风险的总体可控。截至报告期末，美的置业一年内到期有息负债人民币90.8亿元，月均还债仅人民币7.6亿元，此外，美的置业拥有现金总量135亿元，尚未动用的银行授信额度为1186亿元。

　　6月23日，美的置业披露公司计划将房地产开发业务的权益重组至私人公司持有，由此组建私人公司集团，同时，通过实物分派私人公司股份的方式，将私人公司集团从美的置业集团剥离。

　　如何建造一个新的美的置业？业绩会上，重组完成之后上市公司的未来走向成为外界的关注焦点。

　　保留集团（指重组后的上市平台）的主营业务将包括开发代建服务、物管服务、资产运营和房地产科技。2023年，美的置业的保留业务营业收入为29.1亿元，归母核心净利润4.2亿元，归母净资产49.2亿元。其中，物管服务的营业收入达到17亿元，资产运营为5亿元，房地产科技为6亿元。

　　开发代建服务构成新增业务板块，美的置业执行董事兼执行总裁王大在透露，它与管理服务将共同构成保留集团“非常重要的组成部分”。重组完成后，该业务板块可承接控股股东持有的房地产开发资产的全链条开发管理，涵盖物业设计、开发、规划建造、销售等全过程或阶段性开发管理服务。

　　截至6月30日，美的置业在建土储面积921万平方米，空地土储面积721万平方米。

　　尽管在开发代建服务业务进入保留集团的业务版图之后，物管服务的收入占比将会有所下降，不过，王大在表示，按照美的置业的测算，物管服务的收入占比将会达到40%。

　　今年上半年，该业务板块的合约面积9218万平方米，第三方业务占比达20%，报告期内，非住宅业态合约面积约1100万m²，合约收入约3.2亿。

　　在物管服务领域，美的置业计划结合存量客户以及多航道的拓展，未来三年，推动该业务板块的营业收入达到超过10%的复合增长率。

　　“随着客户、我们自己存量交付比例的提高，未来两三年内，（物管服务的管理）规模会有接近一半左右的提高，同时，我们的存量客户对服务标准的要求、对生活质量提高的要求也依然存在”，王大在表示，基于这两者，公司认为物管服务的发展得到非常好的保障。

　　多航道指的是非住业态，包括产业园、医院和养老院项目，王大在透露，这将是保留集团计划“认真培育的物管服务的航道”，而产业园是非住业态的重中之重。

　　“在佛山地区，我们控股股东自身有非常强大的产业链资源优势，佛山本身是工业比较聚焦的地区，前期我们积累了非常好的经验，也愿意在这个经验基础之上，继续做复制和提升”，王大在说。

　　美的置业进行内部重组，所采取的所有行动将会围绕“摆脱单纯造房子”这个目标。王大在透露，在资产运营板块，保留集团未来将瞄准市场机遇，积极拓展优质轻资产商业项目，择优补充产业园项目，借助Reits等金融工具，改善资产配置结构。

　　同时，基于国内建筑工业化升级及房地产行业价值链深耕大背景，美的置业布局睿住发展作为持续培育的房地产科技赛道。报告期内,睿住发展实现营业收入6亿元，签约金额6亿元，第三方占比达100%。

　　在国内房地产发展周期的影响下，睿住发展预见性地调整产品及市场策略，积极布局港澳及海外发达国家市场，围绕调结构、拓市场、建能力、促融合推动产业健康发展，形成数字化、绿色建筑工业化的高质量可持续发展模式。

　　“这次重组的目的，除了对债务资源的剥离，更重要的是控股股东希望未来上市公司平台更加聚焦开发的效率、能力的建设以及如何建造好房子，给我们的存量和未来业主提供更完美的，更好的居住体验，这是我们上市平台的使命”。

　　根据2024-2026年内部管理口径预测，未来，保留集团的营收目标复合增长不低于25%，净利润率的复合增长目标不低于20%。

（文章来源：时代周报）