进入下半年，房企融资出现了新变化。

　　8月13日，克而瑞发布数据显示，今年7月，65家典型房企融资总量为523.46亿元，环比增加63.8%，单月融资规模创下2024年以来新高。从融资结构来看，7月房企境内债权融资500.26亿元，环比增加56.6%，同比增加12%；境外债权融资23.2亿元，同比减少67.9%。

　　不过整体来看，今年以来房企融资仍然较为低迷。今年前7月，65家典型房企累计融资总量为2678.47亿元，同比减少32%。克而瑞分析指出，房地产销售仍未完全复苏，因此未来仍有房企可能曝出债务违约事件，流动性问题仍需要行业注意。

　　中指研究院企业研究总监刘水也向《每日经济新闻》记者表示：“由于当前房地产市场没有发生明显改善，金融机构等对行业预期仍然较弱。”

　　65家房企融资总量创年内新高

　　虽然7月65家典型房企的融资总量达523.46亿元，环比增加63.8%，单月融资规模创下2024年以来新高，但同比仍减少9%。

　　记者注意到，7月65家典型房企融资中，仅万科获得的银行贷款就达326.66亿元，占比超过了60%。而累计来看，今年前7月，65家典型房企的融资额仍在缩减，累计融资总量为2678.47亿元，同比减少32%。

　　7月18日，万科公告称，为满足经营需要，公司子公司深圳市九州房地产开发有限公司、重庆溪畔置业有限公司分别将持有的土地抵押给银行，向银行融资合计147.28亿元，期限均为4年。

　　此前的7月11日，万科还获得了另一笔贷款，即万科及其控股子公司万科物流发展有限公司共向银行申请27.41亿元贷款，这些贷款通过股权质押和资产抵押的方式获得担保。

　　不过需要指出的是，万科获得的银行贷款也并非全是新增贷款，其中大部分是原有贷款的置换，且主要集中在项目层面的置换，公开的信用债和境外债则基本没有新增。

　　此外，越秀地产、保利置业等房企也在7月进行了发债融资。

　　其中，越秀地产是发债规模最大的企业，仅在7月就完成发行了1笔16.9亿元的境外绿色优先票据，以及2笔共15亿元的公司债，合计31.9亿元。

　　7月12日，越秀地产成功发行2024年第一期公司债，品种一发行规模为5亿元，票面利率为2.25%，发行期限5年期，认购倍数为6.36倍；品种二发行规模为10亿元，票面利率为2.75%，发行期限10年期，认购倍数为1.29倍。

　　值得一提的是，就在8月8日，越秀地产披露，其全资子公司广州市城市建设开发有限公司已获得中国银行间市场交易商协会的批准，将在中国银行间市场发行定向债务融资工具，发行规模不超过30亿元。“此次定向债务融资工具的发行，将为公司提供额外的资金来源，以满足公司的运营需求和支持其长期发展战略。”

　　克而瑞数据显示，7月65家典型房企发行债券150.5亿元，环比减少2.9%，同比减少55.6%；平均融资成本为2.85%，环比降低0.41%，同比降低0.67%。“由于境内发债的企业主要是首开、金隅、保利置业等国央企，因此境内融资成本仍然保持在较低水平。”

　　在增发配股方面，中交地产于7月10日完成了5166.47万股增发，募集资金总额达4.44亿元，扣除发行费用后的净额为4.38亿元。此外，荣盛发展的增发计划则仍在内部评估中，厦门国贸则在8月6日回复了上交所关于公司增发计划的问询。

　　“整体看来，大多数上市房企在境内的定增推进仍较为缓慢，如保利发展、大名城等已经被交易所同意注册的增发方案至今也没有完成，同时还有多家房企宣布终止定增。”克而瑞分析指出。

　　金融机构等对行业预期仍然较弱

　　尽管房企境内融资在7月有所改善，但境外融资依然不容乐观。

　　克而瑞数据显示，7月65家典型房企境外债权融资仅23.2亿元，同比减少67.9%。另据中指研究院统计，今年前7月，房企海外债发行规模仅为67亿元，同比下降39.5%。从单月来看，房企5月无新发行债券，其余月份仅个别优质企业有能力发行海外债，如越秀地产、太古股份以及新鸿基地产就在7月成功发行了海外债。

　　“由于当前房地产市场没有发生明显改善，金融机构等对行业预期仍然较弱。与此同时，房企融资越多负债越多，后期偿债压力也会越大，而部分企业注重稳健经营，会主动减少负债规模，适度减少融资。”刘水向每经记者表示。

　　值得注意的是，进入8月份，房企境外债发行出现了积极的一面，甚至有出险民营房企成功发行了美元债。

　　据中国房地产报，龙光、合景泰富委托摩根大通作为独家承销商，为香港半山豪宅凯玥项目的贷款安排了再融资。该笔贷款已于8月10日完成募资，共计募资10.5亿美元，该贷款将用于支持凯玥项目的贷款偿付及开发运营。

　　“结合前期市场消息，该笔美元债为私募债，用于置换前期贷款和支持凯玥项目后续开展工作，资金成本可能相对较高。不过该项目目前销售良好，现金流稳定性相对较强。”刘水表示，短期来看，由于销售市场尚在筑底复苏过程中，境外债风险尚未出清，境外债发行仍将向少数优质房企开放，房企境外融资市场整体回暖尚待时日。

　　此外，在债务违约方面，据东方金诚监测，7月新增3只境内债展期债券，涉及债券余额为41.9亿元，涉及主体为厦门中骏、旭辉集团和当代节能置业，其中厦门中骏为首次发生境内债展期。

　　克而瑞数据显示，7月有19笔房企债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为267亿元，环比减少42%。8月将有26笔房企债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分后约为402亿元，环比增加51%。

　　值得注意的是，今年上半年，房企债券到期规模达2799亿元，而债券发行规模仅有961亿元，新发行债券显然已无法覆盖到期旧债。不仅如此，受近年来房企债务展期影响，据克而瑞监测，2025年房企到期债券规模将超过5000亿元，相较于2024年同比增加7%。

　　“整体看来，由于近期房企融资仍然较为低迷，再加上房地产销售仍未完全复苏，因此未来仍有房企可能曝出债务违约事件，流动性问题仍需要行业注意。”克而瑞分析指出，不同房企可能面临的“终局”也不同。

　　尤其对出险房企而言，虽然有融资协调机制的加持，但银行在办理贷款抵质押担保时，大多出险房企能用于抵押贷款的标的较少，在市场化机制下取得银行贷款仍较难。“对于这类企业，建议相关部门加大出清力度和速度，通过市场化手段让出险企业早日实现债务重组或破产清算，通过债务重组来实现价值重塑，是解决目前行业信用问题的有效方式。”克而瑞分析认为。

　　对仍能正常运营的房企而言，克而瑞认为，当务之急是把握政策做好债务接续，如通过增信支持政策，借助信用保护工具、连带责任担保等增信方式实现“借新还旧”，还可通过发行ABS、REITs等方式盘活经营性物业，积极尝试经营性物业贷款用于偿还存量贷款和公开市场债券。

（文章来源：每日经济新闻）