第一财经记者获悉,目前上海证券交易所已组建专班,与各地政府主管部门联合开展盘活存量资产专项培训会,排摸并推动有盘活存量需求的企业开展持有型不动产ABS项目储备,目前已形成较大规模的项目储备池,预计下半年将加速推进产品落地。
何为“持有型不动产ABS”?有机构人士介绍称,相较于传统ABS产品,持有型不动产ABS最重要的特点是突出“资产信用”和“权益属性”,一般采用平层结构,以底层资产运营产生的现金流实现投资人持续、稳定分红,同时摒弃了传统的优先劣后增级安排,也不再通过主体信用增进和资产回购等方式来为产品增信,力求在产品层面实现真正的资产信用,也帮助发行人获得真正的权益性资金。
那对投资者来说,收益如何获得保障呢?
“与传统ABS一致,投资者可以享有底层资产的租金收益。”一位参与建信住租持有型不动产ABS投资的基金经理告诉第一财经记者,更为关键的是,在持有型不动产ABS中,投资机构可以通过运营治理和激励机制设计,参与到基础设施资产的运营决策中去,进一步改善了传统ABS产品投资机构较难介入底层资产运营、且对运营机构的激励不足的难点。
也就是说,持有型不动产ABS将公司制治理原理和机制嵌入产品结构,引入计划管理人、投资人、运营统筹机构共同参与的“管理委员会”,使投资机构真正参与基础设施资产的运营决策,并通过运营激励机制激活运管机构管理能力。
“产品管得好还是不好,将直接给予管理运营团队相应的激励与约束。同时,投资人可以积极参与运营决策,更深入地了解项目的运营和建设。”前述基金经理表示。
除了上述的运营治理和激励约束机制外,持有型不动产ABS在产品设计上还包含了信息披露、二级市场活跃度、流动性支持以及持续扩募机制。
据上述机构人士介绍,在信息披露机制方面,持有型不动产ABS更加注重信息披露的及时性和有效性。在流动性支持和交易机制方面,借鉴国际经验,吸收和采纳投资机构的普遍建议,允许产品设置一定比例的流动性支持机制,在特定情况下满足部分投资者退出需求,并持续引入二级市场活跃机制,提高产品二级流动性。在扩募安排方面,则预留了扩募的空间,可以不断纳入后备优质资产,促进产品的可持续发展。
“通过这一系列更为市场化的创新设计,打造一种盘活存量资产的权益型工具,进一步丰富企业融资渠道,也为投资机构资产配置提供新选择。”上述机构人士称。
上交所官网显示,安江高速持有型不动产ABS已于7月18日正式获批,同期,万国数据2024年第1期数据中心持有型不动产ABS也于近期正式申报至上交所。这两单项目是继华泰-中交路建清西大桥持有型不动产ABS和建信住房租赁基金持有型不动产ABS成功挂牌上市后,最新获批的不动产持有型ABS项目。
(文章来源:第一财经)