党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》中,部署了房地产行业的发展路径,其中提到“加快建立租购并举的住房制度,加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给,满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。”
这也意味着,中国房地产行业即将迎来新的发展阶段。
如何在租购并举的住房制度中构建房地产发展新模式,是当下龙头房企探索与努力的重要方向,也是时代赋予它们的新使命。
龙头老大保利发展,为所有房企树立了一个榜样。作为一家恪守财务纪律以及行业规则的央企,保利发展牢牢守住安全发展的底线,也持续向前追求更大的进步。
自去年登上“榜首”之后,保利发展始终保持发展和安全深度融合,同时也按照国家战略,在保障房建设上贡献力量。面对房地产行业的新发展格局,保利发展近年来更加注重产品和服务品质,践行房企的社会责任。
盈利稳定兼顾发展安全
今年上半年,房地产市场继续盘整,部分头部房企也录得亏损。根据机构统计,已经发布业绩预告的72家A股上市房企中,录得亏损的房企高达47家,占比超过六成,预计亏损额为274.78亿元~348.85亿元之间。
在行业整体下行的背景下,保利发展仍然录得不错的盈利水平。根据保利发展此前发布的业绩快报,今年上半年,保利发展实现营业总收入1392.69亿元,同比上涨1.64%;归母净利润75.08亿元,是行业最优的盈利区间。
保利发展能够保持良好的盈利,核心在于投资拓展得当,财务管控也处在行业领先的水平。根据保利发展的年报,2023年全年,保利发展年实现销售金额4222亿元,位居行业第一;回笼金额4304亿元,销售回笼率102%。
实际上,去年全年,房地产行业整体的销售额水平表现都有所回落,但保利发展稳住了阵势,这得益于保利发展在土地市场上前瞻性的眼光。保利发展在保持投资力度的基础上,持续发力深耕战略和完善客研体系,严格落实投资定位一体化。结合区域经济、产业、文化差异,读懂客户的真实需求,拿地前精准落位匹配“客户-土地-产品”。
保利发展去年所拓展的地块主要位于其重点关注的38座核心城市。来自年报的数据显示,2023年保利发展新增项目103个,新增计容建筑面积为1182万平方米,总地价1632亿元,其中重点38城的拓展金额占比为99%;权益地价1359亿元,同比提升26%,拓展权益比提升16个百分点至83%,新增项目税前成本利润率在15%以上。
进入2024年,保利发展继续保持适度扩张。今年上半年,保利发展以1733亿元销售额继续稳坐行业第一。在土地拓展上,今年上半年保利发展拿地金额为110亿元,近期拿下的多宗地块也是可圈可点,先后获取上海杨浦、北京海淀永丰等优质地块,精准且持续的投资布局,也为公司后续高质量发展集聚动能。
此外,保利发展能够保持领先的前提是其优秀的财务指标。去年全年,保利发展录得经营活动现金流量净额139亿元,连续6年为正;截至去年年底,保利发展的有息负债规模降低271亿元至3543亿元,综合融资成本也从2022年末的3.92%降至2023年末的3.56%。期末,保利发展扣除预收账款的资产负债率67.14%、净负债率61.2%,分别较期初下降1.34和2.37个百分点,现金短债比1.28,保持在行业最优区间。
履行责任回归产品与服务
房地产行业已经彻底告别“高周转”的发展模式,房企也必然要顺应时势而转型。作为龙头老大,保利发展在保持主业稳定经营的同时,也始终坚定服务国家战略,积极探索房地产发展新模式。
在租购并举方面,保利发展近年来不断加强投入。截至2023年12月31日,公司共有保障性住房项目185个 ( 含配建保障性住房的项目 ),总建筑面积946万平方米。其中,已经建成保障性住房项目109个,规划建筑面积430万平方米, 在建拟建保障性住房项目76个,规划建筑面积516 万平方米。
品质时代下,房企的产品及服务品质,被提升至前所未有的高度。保利发展牢牢树立以客户为中心的经营思想,以打造“三好”生活为目标,通过三大业务保障体系、四大管理支撑体系和四大业务发展体系,构建公司体系化建设的顶层架构和建设蓝图,持续提升组织能力建设,增强公司核心竞争力。
在产品系的打造上,保利发展是行业中较早提出以产品制胜的房企。目前保利发展已经形成了“天悦人和”三大产品系十二大子品牌,根据年报,2023年保利发展落地产品系项目79个,产品系建设进入成势阶段。保利发展注重产品多元化和价值叠加性,既要兼顾刚需、刚改、改善各类住房需求,同时更突出了优质项目的亮点特色,打造现象级优质项目标杆,市场竞争力不断提升。
围绕向客户提供“好产品、好服务、好生活”,保利发展持续增强经营管理内功,建立“发展之树”经营管理系统,在全公司系统推进体系化管理提升。通过打造项目全生命周期的管理链路,深化产品品牌服务标准化、投资定位一体化等,进一步提升了开发效率。2023年,保利发展完成29.1万套产品交付,在交付量同比增加12%的情况下,客户满意度不断提升。
在资本市场上,保利发展也展示了央企担当。今年,房企为了应对行业的发展趋势,多数选择不分红保留更多现金的策略,但保利发展仍然维持稳定的分红回报,甚至在2023年还逆势提高了分红比例。
2023年,保利发展向全体股东每10股派发现金红利4.10元(含税),以此计算合计拟派发现金红利48.65亿元(含税),占当年归母净利润的比例为40.31%。保利发展还表示,其原则上每年进行一次现金分红,且2023年度至2025年度现金分红占当年归母净利润的比例均不低于40%。
除此以外,保利发展还通过回购等措施提振股价,资本市场也给予正面评价。自去年12月至今年3月7日,保利发展通过集中竞价交易方式累计回购公司股份约1.05亿股,占其总股本的0.88%,回购成交的最高价为10.20元/股,最低价为8.71元/股,回购均价9.53元/股,支付的资金总额约为10亿元。
面对未来,国金证券在近期的一份研报中表示,保利发展销售规模稳居行业第一,高能级城市贡献大;以销定投,拿地聚焦核心城市。受益于行业供给侧出清,保利发展市占率或持续提升,2025年后业绩有望企稳。
(文章来源:21世纪经济报道)