8月7日，2024年上海第四批次土拍备受关注的徐汇区斜土街道xh128D-07地块，经过多轮角逐，被绿城房地产集团有限公司以48.048亿元拍得，成交楼面价超过13万元/平方米，上海再次诞生新的全国单价“地王”。

　　2021年10月，小米间接全资附属公司谧空间（上海）信息科技有限公司曾以15.5亿元竞得该地块，且该地块当时属于商业办公用地。如今，该地块转以住宅用地属性再次上架销售，叠加优质地段，吸引多家房企竞拍。

绿城“连下两单”

　　根据竞拍记录，经过72轮竞价后，触顶达30%溢价率进入摇号环节。最终，绿城房地产集团有限公司以48.048亿元拍得徐汇区斜土街道xh128D-07地块，成交楼面价超过13万元/平方米，住宅装修标准≥5000元/平方米。

　　作为“原小米地块”，这幅出让面积仅1.67万平方米的土地，起始总价高达36.96亿元，起始楼板价高达10万元/平方米。值得注意的是，该地块也是今年上海出台“沪九条”放开土拍限价后，第一个额外附加限价条件的地块，最高限价30%，即成交上限为48.048亿元。此外，绿城房地产集团有限公司同日还竞得了虹口江湾镇地块，总价120012万元，溢价率6.48%。

　　记者在现场看到，该“原小米地块”地处徐汇滨江，位置优越，且紧邻西岸金融城，隔壁就是汇元玺、香港置地启元、御江廷等一众红盘。

　　徐汇区斜土街道xh128D-07地块中国证券报记者乔翔摄

　　图片来源：上海土地市场网站

　　按照小米当时的说法，该地块系此前规划的上海总部用地。“上海徐汇”微信公众号2022年1月14日发布了一则标题为“小米上海金融总部落户西岸，预计2025年底竣工”的消息。

　　彼时出让预合同显示，该地块位于西岸金融城拓展区，将致力于打造金融、智能化应用集聚高地；重点引进金融总部企业、创新型科技企业总部及研发中心，促进金融、物联网、智能制造与智能化应用等产业融合发展。

　　但此后该地块开发进展缓慢。2024年3月22日，上海市规划和自然资源局发布关于同意徐汇区1幅地块先行列入2024年度土地储备计划的批复，将地块纳入徐汇区2024年度土地储备计划。5月20日，徐汇区规划和自然资源局对《上海市徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元控制性详细规划xh128D街坊局部调整》公众参与草案进行公示。根据公示内容，此次调整核心内容包括用地性质，即该地块由商办混合用地调整为三类住宅组团用地，用地面积不变，仍为1.67万平方米。

　　图片来源：上海市规划和自然资源局

　　值得一提的是，当时小米也对市场传闻进行回应，称小米在上海的经营发展顺利如常，所谓“建设搁浅”“保证金损失”“政府罚没”等完全失实、纯属子虚乌有。徐汇区斜土街道xh128D-07地块的相关事宜系根据发展需要，按程序落实。

　　图片来源：微博

楼板价接近每平米14万元

　　根据预合同可知，这幅原属于小米的地块在商改住后，不少细节进行了调整。

　　据披露，该地块没有对住宅套数下限进行规定，也无保障房设置硬性要求，且中小套型的安排亦交由开发商自主决定。

　　有地产人士认为，取消了保障房比例，取消了中小套比例，意味着这块地可以和周边的豪宅盘一样只做高端产品，精准定位豪宅项目。与此同时，也意味着这块地未来开发后所提供的住宅产品售价将会不菲。

　　图片来源：预合同

　　公示信息显示，该地块全装修住宅建筑面积为36665.29平方米，剔除不少于1840平方米的社区级公共服务设施，并以此次限价的48.048亿元成交价计算，在未计算其他未知计容内容情况下，该地块可售卖的部分楼板价约为13.79万元/平方米。

　　据悉，目前全国单价地王的纪录保持者是融信于2016年8月拍得的位于上海静安内环内的中兴路一号项目地块，成交楼板价为10.03万元/平方米。

　　有业内人士预测，算上比较关键的税费、建安成本、资金利息等费用，该地块未来的成本价可能会达到17万元/平方米以上。且本次商品住房装修价格（集采价）为5000元/平方米，该标准也属于比较高的装标水平。

　　易居研究院副院长严跃进认为，当前大城市核心区域优质住宅用地供应明显增多，对于高端房地产市场的供应、更好助力改善型居住需求释放等具有积极作用。“尤其是在新一轮发展中，对于好房子的要求增加，在户型设计、绿色低碳、智能数字化等方面，都有一些新的建造标准和规范。这都有助于此类地块率先打造高品质住宅项目，助力各城市住房消费结构升级。”

　　“该地块为目前全国住宅用地最高地价项目，在当前土地市场形势下，单价地王出现具有非常强的信号意义，也体现了更多购地资本关注优质市场，对于增强房地产和重点城市的信心具有积极作用。”严跃进表示。

（文章来源：中国证券报）