上海今年第四批次土拍今日结束，5宗地块全部出让，总出让建面25.55万平方米，总土地出让金额达109.47亿元，成交楼面均价42838元/平方米。

　　从成交结果来看，成交再次出现两极化态势，1宗地封顶摇号，3宗地底价成交。

　　五宗地中，关注度最高的是由绿城中国以48.05亿元拿下的原小米上海总部地块，即徐汇区斜土街道xh128D-07地块。在申报环节，该地块就吸引了保利发展、华润置地、中海&西岸集团、宸嘉、越秀&象屿、招商&徐汇城投、绿城等在内的7个竞买人。

　　最终，该地块成交楼面价131045元/平方米，溢价率30%，拿地单价超越融信2016年保持的10.03万/平方米的全国楼面单价记录，为全国土拍单价新高。

　　徐汇区斜土街道xh128D-07地块在2021年10月被小米以底价竞得，后由于长时间未开发而退地。此次出让，较之前地块面积未变，土地属性已由商办用地改为普通商品房用地，容积率由3.0调整为2.2。

　　据上海中原地产市场分析师卢文曦介绍，该地块所处的徐汇滨江区域是高端项目扎堆区域，推出的产品几乎都受到热卖，随着地块越来越少，靠近江水的地块出让殆尽，本地块具有较好的稀缺性。同时2.2的容积率也更符合高端住宅品质需求。

　　除了徐汇滨江的这一大热地块之外，绿城还摘获了虹口区江湾地块，总价约12亿元，溢价率约6.48%，成交楼板价为48447元/平方米。

　　其余3宗底价成交，其中浦东新区北蔡地块由浦开斩获，青浦区重固镇地块由保利摘得，奉贤新城地块由奉贤新城公司底价摘得。

　　“此轮土拍整体较往常冷清，5宗地块仅吸引11家竞买人参拍，其中3宗地块仅一家企业托底，地块热度分化严重。”中指研究院上海高级分析师陈炬兰介绍，热门地块徐汇区斜土街道地块吸引了7家竞买人，虹口区江湾镇街道地块吸引了3家竞买人。

　　“热度分化还是由地块品质造成的。”陈炬兰称，徐汇区斜土街道地块位置稍逊于香港置地启元，但优于汇元玺及御江廷，受关注在意料之中。其余4宗地块，地块质量相对较为一般，虹口区江湾镇街道地块，周边城市界面较老旧，且附近楼盘热度低；浦东新区北蔡楔形绿地地块虽然近地铁，但距离不利因素较近；奉贤及青浦地块位置较偏远，且周边配套能级较低。

　　“本轮土拍是今年上海土拍市场两极化的缩影，位置好、指标好、地块体量大的优质地块，吸引多家企业‘摇号’，部分地块仅一两家企业报名参与。”卢文曦认为，如今企业的投资逻辑更追求确定性，即使价格高些也愿意在上杭苏等城市拿优质地，拿地后能迅速去化、回款。之前上海土拍还有10%溢价封顶，有能力的企业都愿意来博一把；取消上限后，更考验企业成本控制、产品打造等综合能力。

　　另据中指研究院统计，截至今日，在22个进行集中供地的城市中，已经有19城恢复“价高者得”，目前仅北京、深圳、宁波土地拍卖仍执行限价政策，土拍溢价率上限分别为15%、15%、30%。

（文章来源：蓝鲸财经）