上海今年第四批次土拍今日结束,5宗地块全部出让,总出让建面25.55万平方米,总土地出让金额达109.47亿元,成交楼面均价42838元/平方米。
从成交结果来看,成交再次出现两极化态势,1宗地封顶摇号,3宗地底价成交。
五宗地中,关注度最高的是由绿城中国以48.05亿元拿下的原小米上海总部地块,即徐汇区斜土街道xh128D-07地块。在申报环节,该地块就吸引了保利发展、华润置地、中海&西岸集团、宸嘉、越秀&象屿、招商&徐汇城投、绿城等在内的7个竞买人。
最终,该地块成交楼面价131045元/平方米,溢价率30%,拿地单价超越融信2016年保持的10.03万/平方米的全国楼面单价记录,为全国土拍单价新高。
徐汇区斜土街道xh128D-07地块在2021年10月被小米以底价竞得,后由于长时间未开发而退地。此次出让,较之前地块面积未变,土地属性已由商办用地改为普通商品房用地,容积率由3.0调整为2.2。
据上海中原地产市场分析师卢文曦介绍,该地块所处的徐汇滨江区域是高端项目扎堆区域,推出的产品几乎都受到热卖,随着地块越来越少,靠近江水的地块出让殆尽,本地块具有较好的稀缺性。同时2.2的容积率也更符合高端住宅品质需求。
除了徐汇滨江的这一大热地块之外,绿城还摘获了虹口区江湾地块,总价约12亿元,溢价率约6.48%,成交楼板价为48447元/平方米。
其余3宗底价成交,其中浦东新区北蔡地块由浦开斩获,青浦区重固镇地块由保利摘得,奉贤新城地块由奉贤新城公司底价摘得。
“此轮土拍整体较往常冷清,5宗地块仅吸引11家竞买人参拍,其中3宗地块仅一家企业托底,地块热度分化严重。”中指研究院上海高级分析师陈炬兰介绍,热门地块徐汇区斜土街道地块吸引了7家竞买人,虹口区江湾镇街道地块吸引了3家竞买人。
“热度分化还是由地块品质造成的。”陈炬兰称,徐汇区斜土街道地块位置稍逊于香港置地启元,但优于汇元玺及御江廷,受关注在意料之中。其余4宗地块,地块质量相对较为一般,虹口区江湾镇街道地块,周边城市界面较老旧,且附近楼盘热度低;浦东新区北蔡楔形绿地地块虽然近地铁,但距离不利因素较近;奉贤及青浦地块位置较偏远,且周边配套能级较低。
“本轮土拍是今年上海土拍市场两极化的缩影,位置好、指标好、地块体量大的优质地块,吸引多家企业‘摇号’,部分地块仅一两家企业报名参与。”卢文曦认为,如今企业的投资逻辑更追求确定性,即使价格高些也愿意在上杭苏等城市拿优质地,拿地后能迅速去化、回款。之前上海土拍还有10%溢价封顶,有能力的企业都愿意来博一把;取消上限后,更考验企业成本控制、产品打造等综合能力。
另据中指研究院统计,截至今日,在22个进行集中供地的城市中,已经有19城恢复“价高者得”,目前仅北京、深圳、宁波土地拍卖仍执行限价政策,土拍溢价率上限分别为15%、15%、30%。
(文章来源:蓝鲸财经)