近日,广州鹏瑞1号一套顶复备案价超56万元/平方米、其余房源备案均价多在25万~37万元/平方米不等的消息引起关注。大家发现,原来公寓价格对广州房价的影响在加大,而这种趋势还将进一步深化。根据机构最新发布的统计数据,公寓市场在多年的发展变化后,中心区域的成交量首次超越外围区域。而随着公寓大平层产品已占市场供应的六成,对公寓供求价格影响较大,甚至也将对整个市场价格体系产生影响。虽然下半年公寓市场整体供应同比减少,预计在30万平方米左右,但大平层产品还在持续增加。
上半年中心区公寓供应占比超六成
从市场整体供求行情来看,根据合富大数据,广州公寓2024年上半年供应量27.8万m²,同比去年上半年下降8%,环比2023年下半年下降11%。可以看到,整体供应仍呈下降态势,但跌幅已趋缓,在低位保持相对稳定。从区域看,上半年中心区域的供应面积比例达61%,其中海珠区占据了近40%的市场份额。从产品类型看,商业大平层公寓的供应量占60%的市场比例。
公寓市场上半年成交26.2万m²,同比去年上半年下降21%,环比下半年上升2%;成交量持续下降后,今年上半年环比微升站稳,在偏低水平实现供求大致平衡,但考虑到成交量中包含较多滞后签约类特殊货量,实际的市场情况可能并不如网签数据所显示的那样乐观。
从价格来看,上半年广州公寓整体成交价格33925元/m²,同比上升6%,环比下降4%;大平层产品的市场占比高,使2023年以来的市场保持在3万元/m²以上的高价区间。
值得关注的是,公寓市场格局正在进一步演变,今年出现中心区域成交量首次超过外围区域的状况。数据显示,中心区和外围区域成交量同比均出现下降,但外围区域的下降幅度更为显著。在公寓市场多年的发展变化后,中心区域的成交量首次超越外围区域。考虑到广州足球公园等项目的滞后网签数据,中心区域的市场份额优势实际上更为突出。
下半年中心区仍为公寓主战场
而从下半年的情况来看,预计广州公寓市场新货供应量约31万m²,较往年有所减少,加上现存货量,可售总货量约215万m²,因此预计下半年中心各区依旧为公寓市场的主战场。在30万m²左右的全新货量中,大平层产品可能接近10万m²,主要来自琶洲、第二CBD等地段,另外广州足球公园等“旧盘”在重启后也将焕新上市。
而从成交走势来看,上半年成交量有18%来自广州足球公园的特殊因素的滞后签约,另外热盘保利琶洲四季下半年预计将逐渐走向尾盘阶段而成交趋缓。因此若缺乏大宗交易支撑,下半年成交量预计低于上半年。不过,预计下半年将有更多的大平层产品进入市场,将进一步加剧该类型产品的竞争格局。
业内人士表示,除了常规的以价换量的流量型路线外,开发商还需要从产品质量、服务水平和社区圈层等方面提升产品力,这可能是实现差异化竞争的关键途径。
商铺供应量继续下行,成交量价持续走稳
与中心区成交占比不断提升的公寓相反,今年广州商铺市场的成交则主要集中在外围区域。虽然中心区域同比上升,而外围区域下降,但整体而言外围占比仍高达85%,市场格局未见显著改变。预计2024年下半年商铺市场供应量约11.3万m²,加上未售存量,整体可售货量约180万m²。
黄埔、番禺等外围区域出现多宗大宗交易
今年以来无论是住宅市场还是商业市场,都出现供应量的下降。数据显示,2024年上半年广州商铺的供应量为6.4万m²,同比下降54%,环比2023年下半年下降27%,整体而言近期供应量逐级下行迹象显著。上半年供应量来源于65个预售证,平均单预售证货量不足1000m²。
因此,也影响了成交行情。上半年商铺市场成交量25.2万m²,同比去年上半年下降24%,环比下半年持平。值得关注的是,市场有多起大宗交易支撑,半年度成交量维持在25万m²左右。整体成交均价则为26549元/m²,同比上升18%,环比上升8%;外围区域项目主导市场基本不变,整体均价虽有小幅变动,但仍未偏离近年2.5万元/m²左右的“常态化区间”。
从区域来看,商铺成交集中在外围区域。黄埔和番禺分别占比在3成左右,其后为增城区,相关区域成交量基本由若干内部大宗交易牵引;而中心区域单区成交量偏低,基本在1万m²以内。
接下来的几个月,外围区域商铺货量仍会维持高比例,且从商办类土地的情况看,综合体物业(购物中心)整体预售进入市场已较为罕见,从产品结构看下半年预计以社区类配套商铺为主,具体供应量需视乎住宅推货节奏。
目前,实体商铺业态面临的电商冲击力度不减、商办土地市场自持要求增高,与本业态联系紧密的住宅供应量大概率缩减等因素,均对供需两端有压制作用。上半年成交量较多部分来自购物中心业态的若干大宗网签,但这在商铺市场并非常态。下半年成交结构可能重回单宗规模相对小的普通住宅配套底商为主,购物中心类网签量预计下降。
(文章来源:广州日报新花城)