在经历了七次楼市打新失利之后,1997年出生的上海姑娘邢西娅,终于在上半年买到了陆家嘴滨江一套新房,成为千万豪宅小区的212位新业主之一。
“是从投资角度考虑而买的。”7月30日,邢西娅直言不讳地对《每日经济新闻》记者说,过去几年都在看上海豪宅项目,从资产保值增值角度来说,(我认为)没有比这个楼盘更好的标的了。
据克而瑞,上半年,上海总价超过3000万元的高端住宅共成交1544套,成交规模是近10年来最高,为同期北京、广州和深圳该总价段成交之和的2.6倍。
另据上海网上房地产官网,即将到来的8月将有6个新项目入市,其中3个项目均价超过了17万元/平方米,1个超10万元/平方米。
据融创华东区域一位负责人介绍,从公司项目入市情况来看,买家在向年轻化趋势发展,“一部分‘90后’开始买豪宅。”
套均半个亿,目标“开盘即清盘”
新入市的6个新盘分布在黄浦、浦东和普陀三个区,共计561套房源,其中位于黄浦区董家渡的融创外滩壹号院二期、老西门的锦园和浦东前滩的绿城百合园,销售均价达到17.1万元/平方米左右。
这是继中海顺昌玖里之后,黄浦区再次出现均价17万元/平方米以上的新盘。而且,相较于上半年露香园和绿城外滩兰庭入市均价16.3万元/平方米,融创外滩壹号院一期16.8万元/平方米,上海内环豪宅还在涨价。
7月29日下午5时许,在黄浦区融创外滩壹号院营销中心,销售人员陪同两位购房者在沙盘前介绍细节,另有一组购房者乘车去参观实体样板间。
融创外滩壹号院是上海内环的顶级豪宅之一,临近董家渡金融城和外滩金融中心BFC,周边学校、商业和医院等配套设施齐全,与陆家嘴隔江相望。
此次融创外滩壹号院为二期加推的110套房源,户型面积255~500平方米不等,套均总价5200万元左右。
上述融创中国华东区域负责人表示,项目开放样板间两个星期以来,已累计接待500~600组购房者。“我们预计8月初领取预售证后,还会有人来看房,目标是开盘即清盘。”
与融创外滩壹号院相距不到两公里的锦园,也是上海老城厢将要入市的高端项目,距离翠湖天地、中海顺昌玖里不远。站在复兴东路与肇方弄交叉口,可以看到该项目还未有建筑主体。
据上海网上房地产官网,该项目将推出33套房源,户型面积267~908平方米。
公开资料显示,上述两处高端项目能够实现顺利入市并不容易。
融创外滩壹号院,最早由泛海控股于2002年摘得董家渡10号、12号、14号旧改地块,后出售给融创。2022年底,融创与中国华融等达成合作,融资金额120亿元。
锦园则是由上海本土企业亚龙投资在2004年摘得的住宅项目,因拆迁任务重被新湖中宝以11.9亿元价格接手。期间,融创曾斥资38亿元收购亚龙项目50%权益,与新湖中宝联手开发。
对于此类经历过旧改后被盘活的豪宅项目,易居研究院研究总监严跃进认为,这对于上海房地产健康发展有着积极意义,同时也体现了核心城市优质地段项目的强劲购买力。
上半年的豪宅行情“过去不多见”
上半年,上海豪宅热销纪录不断被打破。
3月28日,中海顺昌玖里销售额达到196.53亿元,创下全国商品房单次开盘最高销售额纪录;4月18日,新鸿基地产滨江凯旋门开盘,212套房源当天售罄,揽金70.27亿元;4月21日,融创外滩壹号院二期开盘,当日售罄,销售额达99.97亿元。
进入6月,均价14.6万元/平方米的中海领邸玖序认购率达到272%,实现2小时内清盘。6月27日,中海顺昌玖里和恒昌玖里的风貌别墅入市,29.8万元/平方米单价直接刷新上海新房均价历史纪录。最终,该项目49套平均总价1.1亿元的豪宅也当天售空。
在众多参与豪宅打新的人中,邢西娅的购房经历非常曲折。
她向每经记者介绍,其2021年下半年就决定置换,将浦东唐镇的房子卖掉后,参与过静安天悦、汇元玺等项目打新。然而,在积分满分的情况下,她七次都因为运气不佳,没有轮到选房。
直到今年4月,她终于在滨江凯旋门买了房,结束了从老破小到内环内滨江豪宅的置换之路。
邢西娅坚持打新,与新房、二手房价格倒挂密不可分。在限价的情况下,滨江凯旋门的新房价格在17.28万元/平方米左右,而二手房价要高出4万~5万元/平方米。
同样的情况也出现在融创外滩壹号院,周边二手房均价在20万~22万元/平方米。
仲量联行报告显示,今年二季度内,上海高端住宅市场迎来供求放量,多个高端住宅项目集中入市,积压的改善型购房需求集中释放。报告期内,高端住宅录得1786套成交,环比上升71.6%;9处项目开盘入市,共计2019套房源,环比增长66.3%,同比增长45.4%。
“预计未来一年内楼市政策将维持宽松,更多支持性政策有望加速落地。高端一手均价将进一步上升,二手价格跌幅有望继续收窄。”仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示。
“上半年豪宅市场能销售1500多套,在过去是不多见的。”华东地区一家房企的内部人士看好当前上海豪宅的销售行情,“上海核心地段的优质资产非常容易去化。”
不过,其也留意到一个现象,黄浦区很多豪宅开盘已不再触发积分制。这意味着短期内豪宅供应量较大,楼盘的客户积累量有所衰减。“现在市场好,房企追求的是尽快推盘入市,实现资金回笼。”
在每经房产日前举办的闭门论坛上,也有房企人士表达过同样的担忧。“期待未来上海适度放宽历史风貌保护建筑项目的政策限制,以更好地面对市场去化压力。”
(文中邢西娅系化名)
(文章来源:每日经济新闻)