7月25日,北京市海淀区一“回炉”地块顺利出让,与8年前出让时相比,其挂牌价和上限价格几乎翻倍,最终由保利和北京建工联合体以89.01亿元竞得,溢价率3.5%。
《中国经营报》记者了解到,此次出让地块为海淀区西北旺镇永丰产业基地(新)H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块。
根据出让信息,地块建筑规模16.29万平米,其中0120、0132地块为二类城镇住宅用地,容积率分别为2.0和1.7,总建筑面积14.92万平方米。0162地块为零售商业用地,建筑规模约1.36万平方米。
值得注意的是,该地块为“回炉”地块。早在2016年11月16日,北京市推出海淀区永丰产业基地2宗地块——018号、019号地块,要求竞买报价达到土地上限价格时,转为在此基础上竞报企业自持商品住房面积,自持的商品住房只能作为租赁住房,不得销售。
其中,18号地块吸引了16家开发商经过38轮竞价,19号地块吸引了12家开发商52轮竞价。最终,2宗地块被万科以总价109亿元竞得,竞报的自持面积是100%,包括住宅和商业。18号地块成交价50亿元,19号地块成交价59亿元,土地单价超过3.6万元/平方米。
据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍,2宗地块也是万科当时响应政府推动“租售并举”的全新尝试。之后,18号地块被万科开发为万科翡翠书院,作为全国首个企业自持租赁房项目开工面世,项目容积率仅为1.78。按照当时“70/90政策”要求,180平方米的四居室产品占比不到30%,被做成复式(两层+阁楼)。其余户型主要为90平方米的三居室。
2018年4月份时,北京万科对外释放了翡翠书院项目的预租消息,租赁房源包括月租金约为1.5万—1.8万元的90平方米三居室和月租金约为3万—4万元的180平方米四居室。所有房源主打长租,最长租期不超过10年,如果承租10年,则一次性签订10年的租期合同,10年间租金不变,但要求承租方一次性付清全部租金。
按此计算,即便不考虑建安、财务、管理及融资成本,企业109亿元土地款至少需要30年才能回本。
面对成本压力,万科此前也曾考虑寻找合作方共同开发上述地块,比如曾提出采用众筹方式,选择周边企业参与众筹,帮助这些企业的员工解决住宿问题,但并未有企业接受此合作方式。
直至去年9月份,万科子公司才通过与华泰资产管理有限公司签署协议,设立不动产债权投资计划获得本金金额合计不超过40亿元的融资,期限最长为10年,万科翡翠书院第一个10年租期得以“解套”。
而随着房地产行业融资收紧、销售下滑,万科自身流动性承压。根据海淀区人民政府2021年公布的消息,19号地块总投资估算为69.15亿元,由于建设资金量大、收益低、资金回笼慢,开发建设难以进行下去。最终,万科不得不折价退地。
今年6月份,19号地块再次挂牌,即为本次出让地块。时隔8年,地块出让条件有所改变:不再需要企业自持,而是地价达到上限后转为现场摇号方式确定竞得人。同时,相较于2016年时44亿元的挂牌价格、59亿元的上限价格,本次挂牌价格和地块合理上限价格分别调整为86亿元和103.2亿元,几乎达到翻倍水平。
值得注意的是,该地块按照溢价率情况分段设置住宅指导价,当溢价率低于15%时,住宅指导价为9万元/平方米;溢价率高于15%低于20%时,指导价为9.3万元/平方米,浮动范围为±8%。
据了解,今年土拍市场低迷,上海市于6月份取消了土拍时地块10%溢价率上限的要求。北京市虽未取消溢价率限制,但在今年的多宗地块出让中根据市场变化调整了限价政策。比如4月底,海淀永丰南地块出让时,最高溢价率提至20%,突破了此前15%的惯例。5月底,东城区金鱼池地块出让时,采用溢价率分段指导价的方式进行拍卖,并将溢价率上限调高到25%。此外,在7月23日大兴区一组团地块的出让规则中,允许同一集团的不同成员企业在竞价阶段参与竞拍。
但从地块竞拍热度来看,由于目前多数企业流动性承压,对于拿地积极性并不高。上述提高溢价率或调整参拍规则的地块并未吸引大量企业参与竞拍。
本次出让的“回炉”地块亦是如此,由于今年上半年该板块已有3宗地块入市,且周边在售项目仍有库存,同时地块总价较高,所以没有出现激烈争抢的局面,仅有保利+北京建工、中海、海开3家企业参与竞拍,最终经过少数几轮举牌由保利+北京建工以总价89.01亿元竞得,溢价率3.5%,住宅部分成交楼面均价约5.96万元/平方米,销售指导价为9万元/平方米(溢价率15%以下),上下浮动8%。
据张凯介绍,从该地块周边配套来看,永丰北周边住宅众多,生活氛围相对成熟,地块紧邻海淀大悦城,南北紧邻新建的中关村三小科技园分校,西北方向是规划建设的西玉河湿地公园,缺点是相较于永丰南来说,距离地铁较远,到16号线永丰站直线距离1.5公里以上。结合地块容积率来看,产品仍旧以低密改善型为主。
(文章来源:中国经营网)