6月26日起北京下调首付比例和房贷利率，在过去30天内市场情绪有所回升。

　　据中指数据显示，6月27日~7月23日，北京新房成交4063套，较6月1日~6月26日日均增长47.9%，较去年同期下降11.4%；同期，二手房成交14323套，较6月1日~6月26日日均增长17.3%，较去年同期增长52.0%。7月第三周（7月15日~7月21日），新房成交773套，较上周环比下降22.9%，二手房成交3562套，较上周基本持平。

　　蓝鲸新闻走访发现，新政后，北京新房、二手房成交量较新政前均表现增长。其中，二手房市场回暖相对明显，新房市场仍在博弈期。

　　“部分次新二手房在吸纳新房客流。”某央企北方区域负责人透露，决定购房人倾向买二手房的最核心因素是价格。

　　蓝鲸新闻从北京多个在售项目了解到，春节后，价格有过一轮普降，之后更多是以“增配”的形式“隐性”降价。反观二手房市场，自年初已经历六到九个月的深度调整。

　　“目前降幅普遍在20%左右，部分区域能够达到30%。”据某房产经纪机构相关负责人介绍，目前部分购房人认为二手房房价已来到相对的“低点”，更有部分购房人抱着抄底的心态进场。

　　“在与客户交流过程中，导致无法下单的因素还是价格。”某民营企业北京公司相关负责人称，部分购房者认为北京新房的价格还没有调整到位，但实际上新房价格并不像二手房由供需双方议价形成。

　　“新房价格是由开发商的土地、建安、精装，设备设施等综合成本所决定的。”合硕机构首席分析师郭毅表示，开发商降价空间相对有限，“这种信息差和预期差，也就造成了从购房者角度考量，在当下选择二手房性价比更高。”

　　郭毅称，随着北京对于规划报批的放宽，不少新盘开始“增面积”，这让部分新房得房率达到90%以上，个别甚至超过100%，“在室内实得面积上，这些新项目就要比周边二手房更具备优势。随着这类高拓展面积、高得房率、高精装配置的项目逐渐增多，更多购房人会选择新房。”

　　7月19日，北京还启动商品房“以旧换新”。首批参加的新建商品房项目31个，这些房源包括城六区8个项目，其他位于大兴、昌平、顺义、房山等平原新城地区，大多为改善型楼盘，涉及房源9000余套。同时，在旧房出售环节中，链家、我爱我家、麦田、21世纪不动产等11个参与活动的房地产经纪机构承诺，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”。

　　前述央企负责人也坦言，以旧换新、刚需二手房成交上升，在一定程度上打通了置业成交链条，推动新房成交。

　　中指研究院市场研究总监陈文静则认为，未来北京购房政策还有很大调整空间。

　　“二十届三中全会公报已经给出了非常明确的指引，即充分赋予各个城市政府调控的自主权。”郭毅预计，接下来，北京或将取消普宅和非普宅的执行标准，后续限购政策也有继续松动可能性。

（文章来源：蓝鲸财经）