本报记者杨井鑫北京报道
随着一系列房地产政策出台,当下银行涉房贷款投放逐渐企稳,贷款利率持续下行,房地产复苏的信号初显。
7月12日,央行公布的2024年上半年金融统计报告显示,上半年人民币贷款增加13.27万亿元。在住户贷款增加1.46万亿元中,中长期贷款增加1.18万亿元。
据《中国经营报》记者了解,由于房地产行业持续调整,市场需求明显减少,2023年商业银行住房按揭贷款的规模历经了一次罕见的下滑,也让银行零售贷款规模的增长步伐有所放缓。然而,监管部门和各地政府在5月底陆续出台取消房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例和公积金贷款利率等稳楼市政策之后,房地产市场活跃度有所提升,房产销售和交易的回暖也带动了银行涉房贷款的投放。
市场回暖
家住北京市朝阳区常营的冯冰最近在频繁看房。在她看来,当前正是一个换房的好时机。
“4年前买的房子不到70平方米,有了孩子之后,父母搬到了身边帮着照顾孩子,房子已经住不下了。”冯冰表示。
她告诉记者,这一两年房价一直在跌,也不敢出手。按道理,换房子要赶在价格低的时候置换比较划算,这就要看准时机。目前常营区域的房价已经回到了2016年的价格,政策出台后再跌的空间已经比较小。
冯冰更在意的是,当前政策对首套房的最低首付比例调整到了20%,利率也有了明显下降。在卖掉原有住房之后,换房的压力并不大。
“目前68平方米的房产卖价大概是360万元左右,而100平方米好一点的房产买价不到510万元。买房的首付按照首套来计算仅需要支付100万元多一点。即使卖房款全部用来买房,补差价150万元,贷款20年每月还款约8000多元。”冯冰表示,一年10万元的房贷压力对两人来说也能接受。
“刚需换房和投资买房不一样。投资房产的可能还需要关注未来房地产的走势。但是,刚需换房该买还是要买,毕竟有需求。”冯冰表示。
与冯冰一样在近期换房的人不在少数,房价上也有小幅反弹趋势。
7月15日,国家统计局发布2024年6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示,今年6月商品住宅销售价格边际改善,新房、二手房价格上涨城市个数增多,且总体跌幅略微收窄。其中,受市场端率先恢复影响,北京、上海二手房价今年以来首次转涨,分别上涨0.2%和0.5%。随着后续新政效果进一步释放以及购房者预期的调整,市场回稳趋势明显。
据了解,北京6月底落地的信贷政策在很大程度起到了提振市场信心的作用。6月26日,北京发布了调整优化楼市政策的“组合拳”,包括下调首付比例最低至20%、下调贷款利率最低至3.5%、“二孩”及以上的多子女家庭购二套将认定为首套房贷、组织开展住房“以旧换新”活动等。
在政策刺激下,二手房市场表现活跃,签约量和带看量都得到了进一步提升。相关统计数据显示,截至7月14日,北京二手房7月网签量已达6395套,与6月同期的5763套相比增幅达11%。
“目前房地产市场很难说已经到了底部,但是积极的信号很明显,部分一线城市的房产交易量创新高。”市场人士判断,下半年的政策效应将继续显现,房地产市场从融资端到销售端都情况将有所改善。
国家统计局数据显示,从1月至6月份的数据来看,全国新房销售面积和销售额、房企到位资金、房屋新开工面积等多指标同比降幅均有所收窄。其中,全国新房销售面积、销售额降幅分别收窄1.3个百分点、2.9个百分点;房企到位资金降幅已经连续3个月收窄,房屋新开工面积连续4个月降幅收窄。
房贷“恢复向上”
在6月各地楼市小高潮带动下,银行涉房贷款投放也有了“暖意”。
“北京地区个人住房按揭贷款的业务申请明显增加了。”一家国有大行人士告诉记者,银行住房按揭贷款申请量与房地产交易量是挂钩的。交易量比较少的时候,住房按揭贷款新增业务量的压力就比较大。
“过去一段比较长的时间,可能网点一个月都不会有人问房贷的事情。最近咨询住房按揭贷款政策的多了,也有一些提申请了。”上述国有大行人士认为,银行房贷对房产销售和交易是最敏感的。
7月12日,央行公布了2024年上半年金融统计报告。报告显示,上半年人民币贷款增加13.27万亿元。分部门看,住户贷款增加1.46万亿元,其中,短期贷款增加2764亿元,中长期贷款增加1.18万亿元。
Wind统计数据则显示,6月住户贷款增加5709亿元,其中,短期贷款增加2471亿元,中长期贷款增加3202万亿元。值得一提的是,6月住户贷款增长规模较5月份数据翻了数倍。
一家券商分析师表示,居民中长期贷款主要以住房按揭贷款为主。“6月住户贷款增长规模较大,这也意味着房地产按揭贷款的信贷投放正在恢复向上。”
此前受到房地产市场调整的影响,银行住房按揭贷款近年来增长放缓。
央行统计数据显示,2023年末,人民币房地产贷款余额52.63万亿元,同比下降1%。人民币房地产开发贷款余额12.88万亿元,同比增长1.5%。个人住房贷款余额38.17万亿元,同比下降1.6%。
对比央行2022年数据,2022年末人民币房地产贷款余额53.16万亿元,其中房地产开发贷款余额12.69万亿元,个人住房贷款余额38.8万亿元。也就是说,2023年人民币房地产贷款余额减少了5300亿元,而个人住房贷款余额减少了6300亿元。
根据上市银行披露的2023年年报数据,六大国有银行按揭贷款余额合计在26万亿元左右,较2022年减少了5000亿元。六大国有银行仅邮储银行(601658.SH)一家住房按揭贷款规模正增长,而其余五家银行的贷款余额均同比减少。
“在头部商业银行的贷款结构中,住房按揭贷款在零售贷款中的占比较大。这类贷款被视为低风险贷款业务,且比较容易冲贷款规模。但是,去年房地产市场不景气,市场需求不足,银行该领域的信贷投放就成为了一个难题。”上述券商分析师称,为了填补住房按揭贷款的缺口,银行才加大了个人经营类贷款和消费类贷款的信贷投放。
该券商分析师认为,房地产市场的回暖对于银行来说也是一大利好。随着住房按揭贷款需求增长,银行信贷规模增长也更有可持续性。
记者了解到,为了加大住房按揭贷款的信贷投放,银行贷款利率持续下降,并有部分银行推出了更多的创新产品。
据了解,2023年以来约有60个城市宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。7月18日,记者调查发现,目前北京、上海、深圳等一线城市的首套房房贷利率已经降至3.5%左右;杭州、苏州等城市首套房贷利率3.25%左右;广州地区多家银行首套房贷利率已由政策执行最初的3.4%降至3.2%。
“市场需求还有待进一步恢复,房贷利率下降是大趋势。”上述券商分析师称。
除了在房贷利率上“下功夫”之外,银行在金融产品上也在不断创新。7月17日,国家金融监督管理总局深圳监管局发布消费提示称,近期,部分银行机构推出“气球贷”“轻松供”等新型房贷产品,加上“等额本息”“等额本金”等常见的房贷组合,为消费者提供更加灵活的住房按揭还款方式。对此,提醒广大消费者根据产品特点、结合自身需求理性作出选择。
国家金融监督管理总局深圳监管局对两款贷款产品展开了详细说明。所谓的“气球贷”是先归还贷款利息,最后一期一次性偿还本金。顾名思义,这种贷款前期每期还款金额较小,但在贷款到期日还款金额较大,前小后大,像一个气球,被命名为“气球贷”。这类新型房贷产品前期还款金额较低,在一定程度上降低了购房的初期门槛,但中后期还款金额将大幅增加,有的甚至需要一次性偿还全部本金,对消费者风险管理能力与未来资金支配预期等方面有较高的要求。
记者注意到,先息后本的偿债方式能解决短时间内遭遇资金压力的情况,减少偿债的压力。除了房贷之外,先息后本的偿债方式目前已经被多数银行用于了消费贷、经营贷等产品中,并得到了消费者的青睐。
针对该类产品的情况,一家股份制银行人士认为,这类产品还是有市场需求的,产品设计也不复杂。“从风控的角度考虑,合规性还是需要监管的认可。”
(文章来源:中国经营网)