□信息时报记者叶虹
近日,东莞中原地产举办了“底部调整思变未来”2024半年度东莞楼市研报发布会。数据显示,上半年东莞一手住宅供应量为84万平方米,6861套;一手住宅成交量为87万平方米,7052套;一手住宅成交金额为233亿元;成交均价为26789元/平方米。
业内人士认为,目前东莞楼市已基本“筑底”,随着库存高峰期过去,政策层面继续减负提质,今年下半年楼市整体或延续以价换量态势,第三季度进入传统淡季市场,预计第四季度成交明显放量。
专家认为成交量基本触底
从供应来看,今年上半年东莞一手住宅新增供应量为84万平方米,预估全年供应量为160万平方米。东莞中原地产统计往年数据发现,今年全年供应量和2001年的供应量水平(160万平方米)相当。
今年上半年,东莞一手住宅成交量为87万平方米,预估全年成交量约170万平方米。“经过多年市场的经验,假如当年成交量是最高峰成交量的20%左右,意味着成交量基本触底,价格上也会停在一个区域内,我们认为东莞楼市出现了这样一个见底的信号。”东莞中原地产研究院院长车德锐说。
价格上,今年上半年一手住宅销售金额为233亿元,全年预估为500亿元左右。
新房价格预计后市调整空间有限
从单价来看,新房价格已经经历三波调整。从东莞中原地产统计的房价中位数来看,最高峰是26626元/平方米,到今年6月份的单价为18523元/平方米,预计后市调整空间有限。
随着价格的分化回调,部分镇街新房价格水平回到了2016~2017年,价格支撑较强的镇街也回到了2020年左右。数据显示,今年6月,东城、万江、长安的商品房成交均价分别是43090元/平方米、29963元/平方米、35000元/平方米,均回到了2020年的水平;松山湖的支撑力较强,商品房成交均价是41551元/平方米,回到2021年下半年的房价水平。
而临深片区的镇街如凤岗、黄江、樟木头、塘厦等,已经回到了2016年的水平,商品房成交均价分别为22159元/平方米、18668元/平方米、15991元/平方米、21863元/平方米。
城区各档次物业价格也逐级回调,如高端楼盘从6万元/平方米回调至5万元/平方米;品质改善类项目从5万元/平方米回调至4万元/平方米,地段稍偏功能改善类项目从3万多元/平方米回调至2.5万~3万元/平方米。
库存高峰期已过市场供不应求
从库存来看,今年上半年一手住宅库存量为474万平方米,去化周期为33个月。据介绍,从今年3月份开始,东莞新房市场已经持续4个月供不应求,意味着库存高峰期已经过去。
“每一次库存高峰期,都是市场价格较低的时候,同时也是入市的好时机,因为此时房价相对低,房源也比较充足,可以有很多选择。”车德锐说,“上一波库存高峰期是2018年底至2019年初,当时东莞东部一些区域的项目价格战打得特别厉害,但2019年下半年二手房价格开始往上涨,2020年新房价格也开始上调;再上一波库存高峰出现在2014年底,到2015年的4、5月份后,市场也开始回暖。”
最近的库存高峰期出现在去年年底和今年第一季度。车德锐认为,虽然不能凭此简单地去推断市场马上有一波反弹,但库存最高位的时候,也就意味着是价格压力最大的时候。而且目前市场持续供不应求,成交多于新增供应,下半年新盘也很少,供不应求的态势还会持续。
进入存量房时代二手房占比60%
自2023年开始,东莞已经进入了存量房时代,目前二手房的占比已经达到60%,预计明年占比将上升到70%。未来随着新房供应减少,二手房占比提升,主导趋势会越来越明显。“其实在很多一二线城市,很多年前就进入了存量房时代,买二手房是很普遍的现象,东莞的置业观念和习惯也会随着存量房时代到来将发生改变,越来越多人接受二手房。”车德锐说。
数据显示,今年上半年二手房过户11001套,122万平方米;过户均价为19130元/平方米。
单价来看,2019年初的单价16700元/平方米,到2021年3月份单价29700元/平方米,经历了大幅的上涨。经过三年的调整,今年6月份成交单价为16100元/平方米。这也意味着市场进入底部区域,目前买卖双方的博弈也达到平衡。
目前一二手房的整体价差仍然比较大,但呈现小幅收窄的趋势。数据显示,2022年上半年一、二手房均价分别为28041元/平方米、19301元/平方米,价差为8740元/平方米;2023年上半年一、二手房均价分别为32175元/平方米、23138元/平方米,价差为9037元/平方米;今年上半年一二手均价分别为26779元/平方米、18509元/平方米,价差为8270元/平方米。
分区域来看,目前三分之一的镇街二手房价已经趋稳,其余则仍有下降趋势。如常平、道滘、高埗等镇,6月份二手房过户均价分别为12407元/平方米、18477元/平方米、21442元/平方米,环比1月份下调幅度均在5%内,基本趋稳。而大朗、中堂等镇,6月份二手房过户均价分别为15988元/平方米、10814元/平方米,价格仍在探底。
展望:预计第四季度成交明显放量
展望下半年,业内人士认为,从政策角度来看,东莞政策层面将继续减负提质,一方面帮房企减负,同时为高位入市的投资者减负,另外,在住房高质量发展方面出台优化创新措施。如7月8日的新政规定,在转让房屋过程中,提供契税票以满足增值税满2年免税优惠的,个税不可以再核定征收,需按照差额20%征收。该项政策对高位入市的投资者来说,转售时可减免很大一笔费用。
从房企角度看,下半年房企资金压力、业绩压力仍然比较大,部分房企上半年仅完成全年销售目标的20%多,预计头部品牌房企快速跑量,带动其他中小房企跟进。其次,保障房建设加快、配建房和人才房大量供应,或降低市场价格预期。
此外,三季度处于传统淡季,市场表现或会降温,第四季度预计救市政策加码等更多积极因素利好出现,将是市场跑量的高峰期。
分区域来看,将继续分化调整,城区仍是市场热点,供应量越来越大,但去化慢,加上保障房加快建设且集中在城区及周边,竞争压力大,如东城樟村、牛山社区,万江新村社区,寮步横坑社区均有保障房项目;人才房则主要集中在松山湖、长安和滨海湾,这将对松山湖、长安、滨海湾及周边板块市场形成冲击。
二手房方面,受配售型保障性住房入市的预期影响,预计二手住宅仍面临抛售潮,成交放量明显,城区及周边二手价格或继续下行,其他镇街二手价格或逐步趋稳。
而土地市场方面,由于房企资金紧,布局一二线重点城市优质地块的意愿更大。因此建议推出低容积率的别墅用地吸引房企参与,同时也有利于稳定地价预期。
(文章来源:信息时报)