地产圈,又杀出一匹黑马。
中指研究院的数据显示,1-6月,中建壹品以213亿权益拿地金额,冲至百强榜单第二位,仅次于建发房产。
这家逆势而上的房企,去年同期权益拿地金额为55亿元,今年则猛增2.9倍,绝对额比保利发展、华润置地、中海都要多。
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“以前拿不到的优质地块,现在大环境变化,有了去竞争的机会,加大了增储拿地力度。”一位内部人士告诉《21CBR》记者。
中建壹品大本营位于武汉,是中建三局旗下的地产平台,隶属于全球最大的“包工头”中国建筑。
其一直未显山露水,去年开始高调增储扩张。
“要提高区域站位,全力冲刺全国房企20强。”2024年工作会议上,公司董事长徐超明确提出。
1
下场操盘
中建壹品并不是新玩家。
其创建可追溯至1992年,原为中建三局房地产公司,2021年,三局重组旗下多个地产板块,成立中建壹品。
据企查查显示,其由中建第三工程局全资持股。
徐超本人即在重组时进入,并于次年担任一把手。
起初,中建壹品存在感不强,2021年销售额约320亿元,大体为中型房企的体量,当期权益拿地为95亿元,毫不起眼。
这几年,头部房企规模收缩,徐超团队表现稳定,大体维持年增百亿销售的节奏。
公开数据显示,2022年至2023年,中建壹品的房子,分别卖了402亿、519亿元。
今年1-6月,其卖房270亿,基本与上年持平,销售排名冲至全国18位,完成徐超定下的KPI。
尤不寻常的是,管理层正加大投拓力度。
2022至2023年,中建壹品分别斥资75亿、146亿拿地,尤其今年前6个月,其买地耗资已超200亿,大涨约3倍,同期百强房企拿地总金额则下降三成。
楼市仍在调整,头部房企也收紧口袋,中建壹品为何逆向操作?
有观点认为,部分来自甲方的代建订单少了。
盖房子是“中建系”的强项,在产业链中,多作为代建角色存在。确有中建三局人士告诉记者,之前承接的代建项目,多来自华润、万科等头部房企。
在该人士看来,承包业务确有冲击,并非是主因,关键在于中建壹品的战略需要——拿核心城市的优质地块。
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图为中国建筑各大业务毛利率
“现在地价下来了,竞争也少,有机会拿到更多优质地块。”他解释,地产利润空间,远比传统施工业务要高。
据中国建筑2023年报,其房地产开发业务,毛利率为18.2%,房屋建筑工程为7.3%,前者是后者的两倍多。
2
千亿野心
徐超的计划中,中建壹品的目标是成为“千亿房企”。
在当前的销售基础上,达成千亿要再翻一番,这有赖于全国性的扩张。
“投资拓展要有更大突破,聚焦多元拿地。”徐超在年初定调。
中建壹品的地产业务,本来集中在湖北省内,主要深耕武汉。这轮加仓,发力点主要在北京、上海、大湾区。
按照规划,到2025年,其在京津冀、长三角、大湾区、华中、西南五个城市群,销售要做到百亿。
北京是重中之重。
2021年首进北京市场以来,徐超团队迄今已拿下11宗地块。在投资策略上,中建壹品的眼光精准,注重区域深耕和主流地段,也以优质项目出圈。
比如,2022年推出的“学府公馆”,10小时714套住宅全部售罄,成为当年北京三个百亿楼盘之一,一战成名。
如今,北京已是中建壹品最大单一市场,2023年卖了近198亿元,占总销售38%,跻身首都市场的第七名。
徐超明确要求,以北京为核心城市的北方分公司,销售额要冲刺300亿元,扛起千亿目标的三分之一。
在上海,中建壹品也崭露头角。
5月,其入沪首个项目“浦江之星”开盘,认购率超过1.2倍,首日劲销49亿,去化超9成,拿下当月上海单个项目销售套数、面积双冠王。
在中建系内部,中建壹品也慢慢走到“排头兵”的行列。
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中建麾下的地产业务,除了已上市的中海地产,八大工程局多设有地产开发平台,有中建东孚、中建智地、中建玖合等。
以往,八局旗下中建东孚,在规模上总压中建壹品压一头。今年上半年,在拿地和销售额上,中建壹品均完成反超。
至2023年,中建三局(中建第三工程局)总资产已增至3200亿,两年扩表770亿,资产、利润指标均已逼近八局。
显然,徐超领衔的中建壹品,于赶超同宗助力颇多。
3
八子争锋
中建壹品崛起幕后 ,有着一个更庞大的“中建系”地产财团。
2023年3月,北京朱辛庄地块的拍卖,中建壹品连同中海地产等,共有5家“同宗兄弟”,参与争夺。
在中国建筑内部,同门互搏,并不鲜见。
据中建三局人士告诉记者,在施工业务上,内部竞争较为激烈,经常多个工程局同时抢一个项目;房开业务上,每个工程局都有自己的销售目标,争抢是难免的。
“从好的方面看,通过竞争才能降低成本,优中选优,开拓版图;只是,外部看来,可能觉得内部不团结。”该人士向记者表示。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜,曾任职于中建系公司,他向《21CBR》记者分析,作为央企,中建系有较强的资金实力和融资能力,其建筑施工背景深厚,对项目质量和成本控制把控能力较强。
从结果上看,中建系各局争锋,“你追我赶”间,将中建推至成为“第一拿地大户”,成为一家“地产隐形航母”,总资产近3万亿元。
据记者统计,今年1-6月,中建集团旗下的地产业务(含中海地产),全口径销售额超过2200亿元,为名副其实的“地产大哥”。
饶是如此,徐超团队的扩表节奏,在体系内部,也是相当出挑的,况且其依托的母体杠杆率不低。
以2023年来说,中建三局净资产790亿,对应3200亿的总资产,负债率也达到约75%,若持续高频拿地,资金需求会更大。
有信号显示,中建壹品可能存在回笼现金压力。
其在北京丰台的项目“花香壹号”,本身指导价7.2万/m²,6月开盘时,直接打出4.9万/m²,相当打6.8折,因为低于指导价过多,而被住建委约谈。
此外,个别产品也出现瑕疵,如学府公馆,因外立面装饰条过宽遮挡阳光,引起过业主非议。
“扩张确实存在一定风险,考虑中建系的整体实力,若合理控制风险,扩张能更好把握市场机会。”柏文喜认为。
对中建壹品而言,无论楼市何时企稳向好,只要抢到头部地位,终究会主动得多。
(文章来源:21世纪商业评论)