2024 年上半年，房地产行业在财务融资方面的形势依旧复杂，房企们面临着诸多财务挑战，融资策略和现金流管理成为了决定企业生存与发展的关键因素。

　　当前，房地产市场的主要风险依旧是房企流动性风险，今年政府工作报告也将化解房企债务风险列为房地产行业的首要任务。不过，尽管政策持续支持使房地产风险有所改善，但销售不佳导致房企经营收入下滑，加之市场化融资难度增加，资金压力进一步加重。

　　据中指研究院统计，上半年房地产企业债券融资总额约2822.9亿元，同比下降26.1%。其中信用债中，央国企发行规模占比达93%，较上年同期增加3个百分点，而民营房企和混合所有制房企的发行规模占比较上年同期均明显下降。

　　在此环境下，2024 上半年房企的财务融资策略各有不同，坚持“低杠杆”运营的房企优势凸显，稳健的财务盘面成为其拥有战略主动性的关键，而资产出售是众多房企缓解流动性压力的常见方式。

　　多家头部房企主动削债

　　房地产融资面临较大挑战的情况下，主动削债成为房企降低流动性压力的重要举措。

　　龙湖自2022年就已经开始主动、有序地压降负债规模，并多次提前保持企业发展的“安全度”；绿城中国等多家房企管理层在今年业绩会上称，将着手提前安排2025年到期债务；作为地产优等生的万科，在今年上半年遭遇阶段性经营性困难后，也宣布未来两年削减付息债务1000亿元以上，五年付息负债总规模要降一半以上。

　　据悉，万科上半年合计新增融资、再融资超600亿元，偿还债务超过500亿元。其中，招商银行牵头的200亿元银团贷款是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。万科方面表示，未来还将继续争取银团贷款机会巩固现金流。

　　龙湖也在行动上持续提前偿付和有序归还剩余债务，进一步优化债务结构，提升财务安全度。今年3月8日和6月28日，龙湖分别提前兑付了总规模为46.1亿元和26.5亿元人民币的商业资产支持专项计划（CMBS），并提前赎回6.2亿美元的美金债。

　　而龙湖通过如期或提前兑付债券，债务结构得以持续优化。截至7月17日，龙湖今年累计兑付境内公开债券达87亿元，2024年内剩余到期的公开债仅剩30亿元，2026年年底前无境外到期债务。此外，其银行贷款授信剩余额度超2000亿元，公司债、住房租赁专项债、中期票据剩余额度达407亿元，境外贷款及美元债剩余额度为12.8亿美元。

　　值得关注的是，经营性物业贷政策的放开，在一定程度上缓解了部分房企的资金压力，万科、龙湖、华润等拥有大量经营性物业房企的优势开始显现。

　　资料显示，万科上半年新增149.8亿元经营性物业贷融资，其旗下深圳印力中心于3月获取35.9亿经营性物业贷，用于赎回2026年到期CMBS。

　　龙湖也成为该领域的受益者之一，其管理层在股东大会透露，2024年上半年龙湖经营性物业贷款增额超200亿。而2023年龙湖净增的经营性物业贷款为174亿元，平均融资成本仅3.65%。

　　汇丰认为，龙湖是为数不多的仍能按时足额偿还债务的民营房企之一，其规模可观的投资物业将继续为龙湖带来优势。标普也认为，有了来自经营性物业贷的额外资金，龙湖的再融资风险有限。

　　如何压降负债？

　　在市场环境变化和债务压力下，房企为了维持财务稳定而不得不采取资产出售，来缓解流动性压力。

　　其中，万科今年上半年制定了“一揽子瘦身计划”，清理和转让非主业的财务投资，目前已出售其在上海最赚钱的两大商业项目，包括上海南翔印象城mega48%股份，交易价格预计约20亿元；转让上海七宝万科广场剩余50%权益转让给领展，对价为23.84亿元。

　　而碧桂园正在考虑多种策略优化资产负债结构，其中就包括对资产组合进行审慎评估以及探索潜在的资产处置机会。其中，6月初碧桂园创投可能出售存储芯片制造商长鑫存储股权，股权转让涉及的资金规模约为20亿元；今年1月碧桂园拟对广州增城、白云、番禺等地的多处资产进行转让，包括办公写字楼、商业物业、酒店、公寓楼等，出让总价高达38.18亿元。

　　远洋集团也在今年6月转让北京颐堤港二期64.79%的股权及相关债权，总代价40亿元，由中国人寿、太古地产联合接手。其中，中国人寿出资约31亿元，太古地产出资约9亿元，二者分别获得颐堤港二期49.895%、14.895%股权。

　　然而，在出售核心资产化债的大流中，也有企业另辟蹊径，主要靠经营性物业贷以及所有航道的正向经营性现金流来压降负债，实现存货与负债的同步下降。

　　2023年，龙湖向外界展示了开发、运营、服务三大业务板块协同发展的战略格局，强调“低杠杆、低成本、强运营、正现金流”，依靠内生动力推动公司发展，通过正向现金流有序压降有息负债，实现高质量增长。

　　龙湖的五个航道业务在2023年全部实现现金流为正，内生性发展动力进一步增强，运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，在核心权益净利中的贡献占比超60%。

　　龙湖集团管理层曾表示，龙湖将一如既往地重视业务底盘、重视财务底座，实现公司的持续有序发展。

　　此外，为减轻经营业绩压力、摆脱房地产市场的困境，部分房企选择剥离房地产业务，以谋求新的发展机遇。

　　2024上半年以来，多家上市公司出售剥离房地产开发业务，如近期华远地产、美的置业、格力地产相继发布公告，把房地产开发业务出售给控股股东，仅保留资产管理、物业管理及项目建设管理等轻资产业务，转型为轻资产业务公司。而冠城大通完全出售房地产相关业务，彻底转型为制造业企业。

　　可以看出，2024上半年房企的财务融资策略各有不同，但都在通过各种方式重建企业现金流、优化资产负债结构，包括优化运营管理、拓展融资渠道、加快销售回款、出售资产以及加强合作等方式，来通过合理的财务决策实现企业的可持续发展。

　　政策助力和重重挑战

　　事实上，为稳定市场，近年来监管部门多次发布政策，聚焦于改善房企融资环境。

　　2024年上半年，房地产融资政策主要集中在银行信贷方面，通过“白名单”机制和经营性物业贷支持房企融资。监管部门还建立了房地产融资协调机制，强调完善机制和各方责任的落实，旨在更好满足城市房地产项目的融资需求。

　　据国家金融监督管理总局介绍，截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额 9350 亿元。

　　而经营性物业贷新规进入落地阶段，对部分拥有持有型物业的房企增强流动性起到了一定作用。4月，据人民银行上海总部消息，该机构联合国家金融监督管理总局上海监管局组织召开上海经营性物业贷款集中签约会议，8家沪上主要商业银行以及12家房地产企业参会，签约贷款金额达到146亿元，经营性物业贷规模持续扩大。获得经营性物业贷的房企包括龙湖、张江集团、大华集团、南丰、美地芳邻等，参与签约的公司以民营房企为主。

　　尽管国家不断出台政策支持房地产企业融资，但整体融资环境依然严峻。信用债、海外债和ABS的发行规模均呈下降趋势，特别是海外债融资渠道几近关闭，仅有少数优质企业能发行债券。

　　据中指研究院统计，上半年房地产企业债券融资总额约2822.9亿元，同比下降26.1%。其中信用债规模同比下降21.9%，海外债同比降54.8%，ABS下降33.3%，海外债融资规模锐减，信用债仍为融资主力。

　　与此同时，房企仍面临较大偿债压力等挑战。中指院数据显示，2024年下半年房企尚在存续期的债券余额为3168.4亿元，其中信用债占比71.7%，海外债占比28.3%；一年内到期余额为7205.4亿元，其中信用债占比69.8%，海外债占比30.2%，境内债务偿债压力较大。

　　在此情况下，今年上半年大部分房企收缩都在投资，数据显示，上半年百强拿地金额总量同比下降40%。其中，保利发展上半年拿地金额同比下降70%，中海地产同比下降73%。

　　但也有部分房企表现相对积极，如建发房产上半年权益拿地金额超过200亿元，其全口径新增货值超过500亿元；龙湖集团拿地销售比保持在行业平均水平之上；绿城中国和滨江集团等拿地也较为积极。

　　分析人士认为，在行业深度调整期，业务底盘扎实、财务底座稳健的头部房企，凭借自身优势及政策支持，将拥有更多穿越周期、实现高质量发展的机会。

　　对于房企而言，加强财务管理、优化债务结构、创新融资渠道、提升产品品质以加快销售回款速度等，仍是其重建稳固现金流支持机制、实现可持续发展的重要途径。

　　总之，2024房企在财务融资方面面临诸多挑战，但通过科学合理的策略调整和创新，以及政策的支持引导，仍有望重建稳固的现金流支持机制，在挑战中寻找机遇，实现可持续发展。

（文章来源：财联社）