7月9日,万科举办投资者关系活动。万科董事会主席郁亮,总裁祝九胜,财务负责人韩慧华,董事会秘书朱旭,高级副总裁、商业事业部(BG)首席合伙人孙嘉出席了会议。
对于亏损原因、管理层增持、大宗资产交易、银团贷款、债务偿还安排等一系列的热点问题,万科管理层均给予回应。
万科管理层表示,上半年公司完成了公开市场债务的安全兑付,下半年,境内公开债券还剩余2笔,合计43亿元,通过经营端现金流、过渡银团等渠道已有相应偿还安排。
万科管理层详解亏损原因
7月9日晚,万科发布2024年半年度业绩预告。公告显示,2024年上半年,万科归属于上市公司股东的净利润亏损70亿–90亿元,扣除非经常性损益后的净利润亏损50亿–65亿元。
今年一季度万科仅亏损3.6亿元,为什么二季度的亏损金额明显增加?
对此,万科管理层表示,结算节奏以及从今年二季度开始全力落实聚焦主业、“瘦身健体”的一揽子方案,这都加大了二季度亏损压力。
万科管理层进一步表示,历史上公司出现了转型操之过急、步子太大,开发项目投资过于乐观等问题,随着市场的变化、房价的下跌,这些问题对公司现金流和业绩都产生了压力。一般而言,一季度是交付结算的淡季,二季度的交付结算规模要显著超过一季度,历史问题带来的业绩压力会体现得更为明显。例如今年上半年,万科交付了7.4万套房子,其中二季度交付了5.6万套,占比达75%。同时,结合市场的动态变化,公司也对部分项目计提了减值。
此外,万科从今年二季度开始全力落实“瘦身健体”的一揽子稳定经营和降低负债的方案,对库存去化、资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动。“公司在今年3月底确定了一揽子稳定经营和降低负债的方案,对现房和准现房库存去化、资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动。有些交易价格低于账面值,并且主要发生在二季度。但这些举措有助于公司更快回笼资金,是我们保安全、活下去、重新回到高质量发展轨道必须要付出的阵痛和代价。”万科管理层说。
值得关注的是7月9日,万科还发布关于公司骨干管理人员拟通过信托计划增持公司A股股票的公告。公告称,万科骨干管理人员拟自筹资金合计2亿元,委托第三方通过信托计划自愿增持公司A股股票。其中,在公司全职工作的董事、监事和高级管理人员,集团党委成员等15人出资额不低于7300万元,其他骨干管理人员共1847人出资额不超过1.27亿元。
对此,万科管理层说,管理团队一直都主动将自身利益与公司捆绑、以实际行动表达和股东共进退的决心。过去十年,管理团队多次以个人名义增持万科股票,比如2014年郁亮曾使用2013全年税后收入购买万科股票;2022年,在公司全职工作的董事、监事、高级管理人员又自愿以2021年度的全部税后收入购买了万科股票。“公司骨干管理人员共计1862人计划增持公司股票,并自愿锁定两年,希望向市场各方表达与股东同呼吸、共命运的决心,提振市场信心。”
上半年资产交易回款93.4亿元
今年4月30日,万科2023年度股东大会上,郁亮表示,坚决大力度推进商办等大宗资产交易,计划每年完成200亿元。
目前大宗资产交易进展如何?万科管理层表示,根据一揽子方案的安排,公司在今年以来,加大力度推进大宗资产交易工作,包括资产交易和REIT(不动产投资信托基金)、Pre-REIT(不动产信托投资基金的前融端)基金两个方面。上半年实现资产交易回款93.4亿元,其中,2月完成23.8亿元转让七宝万科广场50%股权;5月完成超总项目转让,回款22.35亿元;6月份印力还完成了南翔印象城MEGA48%的股权交易。
REITs和Pre-REIT基金方面也取得积极进展:4月印力REIT完成上市发行,发行规模32.6亿元,保障性租赁住房REITs和物流仓储REITs在申报过程中。建万租赁Pre-REIT基金实现广州项目扩募;消费Pre-REIT基金在推进过程中。
万科管理层说,公司大宗交易工作的推进,核心聚焦在三个方面的能力建设。一是构建面向未来的、战略的、可持续的资产退出渠道,尤其是REIT和Pre-REIT基金;二是持续提升资产经营水平,打造越来越多的优良资产;三是努力广泛地链接和服务包括地方政府、本地产业和个人投资者在内的资产买家,提供客户需要的产品和服务。
部分资产交易出现亏损,是否会导致盈利压力增加?万科管理层回应称,大宗资产交易并不必然会产生亏损。上半年的大宗交易中,有亏有赚。比如出售上海万科七宝广场股权,实现了12.3亿元的权益利润。公司会努力提高资产经营水平,提升资产价值。以公司商业业务为例,通过店铺升级、提升多经收入等举措,上半年同店同比的收入和NPI(物业净收入)均有约7%的增长;公司公寓业务的整体NOI(营运净收入)预计在2024年也有10%的增长,相信这些努力会支持公司在资产交易的过程中提升盈利或减少亏损。
下半年43亿境内债已有相应偿还安排
为了缓解现金流紧张的情况,万科上半年加大与银团合作力度。目前,银团贷款落地情况如何?
对此,万科管理层表示,公司获得了金融机构极大的支持,融资渠道保持通畅。今年以来,公司合计新增融资、再融资超600亿元,对应偿还超过500亿元。过程中主要金融机构都给予了公司极大支持。
其中,在“白名单”方面,按照“应报尽报”原则积极申请,万科大部分在建项目都已经向属地城市做了申报。公司也利用经营性物业贷的机会,积极开展专项行动,上半年新增149.8亿元。
在银团贷款方面,万科称,5月公司获得招商银行牵头的200亿元银团贷款,这也是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款,6月落地交行固融资产包融资。未来公司还将继续争取银团贷款机会,巩固公司现金流。
加大大宗资产交易、增加银行贷款,目前万科的债务结构调整得如何了?万科管理层说,如果看有息负债,公司上半年借了600多亿,偿还500多亿,所以有息负债总体是会有增长的,但是如果看付息债务(含供应链融资),整个债务结构上其实是有一些优化的,就是降低了一些短期的到期债务,所以整体融资从付息债务的口径是有一些下降的。
截至目前,万科债务偿还进展如何?下半年债务偿还是如何安排的?
万科管理层表示,上半年公司完成了公开市场债务的安全兑付,下半年有关债务偿还已有安排。公开市场债务方面,上半年公司完成3笔境外债的偿付,折合人民币约105亿元,年内已无到期的境外公开市场债务;完成3笔境内公司债和中票的偿付,合计50亿元。下半年,境内公开债券还剩余2笔,合计共43亿元,通过经营端现金流、过渡银团等渠道已有相应偿还安排。
(文章来源:新京报)