7月3日，戴德梁行对上海二季度市场进行回顾。

　　二季度，上海甲级写字楼有4个项目入市，带来24.1万平方米新增供应。核心与新兴区各2个项目，分别是黄浦区太平洋新天地商业中心T2、建信人寿大楼；徐汇区源点大厦及杨浦区中交滨江广场。

　　得益于优质新增供应，以及部分楼宇关联公司租赁办公面积，写字楼租赁活跃度有所回升。二季度，上海甲级写字楼市场净吸纳量录得26.32万平方米，全市平均空置率降至21.70%。其中，新兴区域空置率较为稳定，降至28.08%；核心区空置率小幅上涨至15.79%。在新增供应持续入市的市场情况下，上海整体租金下降趋势依旧，大多数子市场板块租金均有不同程度下调。二季度全市平均成交租金录得7.61元/平方米/天，环比下降2.7%。核心商圈降至8.84元/平方米/天，新兴商圈下降至6.11元/平方米/天。

　　从行业来看，主力格局基本保持不变。

　　二季度重点行业中，专业服务企业多聚集在中心区，律所、设计、咨询等细分行业保持一定热度，另外一些办公空间服务商新设布点；贸易制造业呈现多商圈分布格局，传统快消品贸易占主力，汽车制造贸易调整较大；金融行业，知名银行及保险公司仍热衷于滨江沿线布点；生物医药行业，国内外知名大型医疗企业整合搬迁较积极。

　　戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，下半年预计有8个项目共计71万平方米体量入市，供求压力下租金承压，对于企业而言办公成本降低有利于更多整合型企业升级更新，尤其是租赁实力相对雄厚的大型企业及优势发展行业。

　　在戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie看来，随着优质新增供应持续入市，上海写字楼平均空置率持续承压，上海写字楼租金将继续保持疲软。

　　今年上半年上海大宗交易市场共录得32宗、共计208亿元成交，成交总额同比下降42%。

　　从买家类型来看，上半年上海虽依旧以投资型买家为主，但自用型买家交易占比大幅上涨至36%，而这一数字在2023年仅为21%，涨幅明显。其中又以内资传统行业企业以及个人投资者为主，核心位置、沿江地带办公以及低价豪宅是其重点关注领域。

　　对应到内外资占比方面，上半年内资成交持续走高，占成交金额的78%，为近三年来的最高占比；而相对应的，因美联储降息预期降低、外资观望，其成交则仅占22%，其中近六成金额由领展收购七宝万科广场50%股权所构成，剔除该交易后剩余成交占比将有大幅下跌。

　　戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强认为，得益于上海中国经济桥头堡的独特地位，来自全国的实力自用企业和私人投资者将继续成为办公、酒店项目的主要买家，同时国内低息环境有望给内资买家创造良好的融资杠杆，潜在通胀增长将成为配置房地产的理由之一。卢强预计外资买家下半年仍然保持谨慎，部分外资基金持有折价项目有望成交，同时法拍项目占比继续增加。

（文章来源：国际金融报）