随着顺义区仁和镇0702-15等地块底价成交,2024年上半年的北京土拍终于落下帷幕。
根据北京市规划和自然资源委员会的信息,今年上半年,北京共有19宗涉住宅地块成交,总成交价款732.36亿元,两者均比上年同期有所下降。
但上半年的北京土拍市场,仍有一些鲜明的特征。第一,国央企继续成为拿地主力;第二,超过半数为底价成交;第三,部分性质多元、体量较大的地块入市,体现出产业导向。
其中,“中建系”共获得四宗地块,总价格达221.6亿元,成为上半年北京土地市场的最大赢家。
国央企仍是拿地主力
今年上半年,北京共有19宗含住宅性质的地块成功出让,与去年同期的31宗相比,下降39%。同期,北京涉宅地块的总成交价款为732.36亿元,与去年上半年的858.07亿元相比,下降约15%。
19宗地块中,有11宗为底价成交,仍占多数。另有8宗为溢价成交,但由于设置了最高限价,溢价率均控制在15%及以内。
近几年,由于楼市低迷,开发商信心不足,加之一些地块设置了较为苛刻的出让条件,北京土地市场成交整体较为平淡。
但今年上半年,仍有一些热门地块获得追捧。
今年3月,在顺义区空港六期SY00-2301-0001地块的出让中,共有37家房企报名。报价触及上限后,以现场摇号的方式确定竞得人。该地块最终被北京建工摇中,成交价为11.7亿元,溢价率15%。
同月,昌平区中关村生命科学园三期地块吸引了18家房企参拍,最终被龙湖旗下的石家庄创世纪以触顶价摇号竞得,成交价约为40亿元,溢价率为15%。
此外,海淀区翠湖地块共吸引了13家房企报名,大兴西红门6035地块吸引了9家房企报名参拍。
值得注意的是,除前述昌平区生命科学园三期地块被龙湖获得外,其余18宗涉宅地块的得主均为国字头企业。
这也是北京土地市场,乃至全国土地市场的常态。北京某头部房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,很多民营房企已经停止了扩张步伐,国央企的资金链相对充裕,资金成本低,是近两年土地市场的主力。
其中,“中建系”成为上半年北京土地市场的最大赢家,共获得四宗宅地。中建五局旗下的中建信和以38.5亿元的价格获取丰台卢沟桥一宗地块;中建三局旗下的中建壹品获得两宗地块,分别位于大兴和丰台;中建一局旗下的中建智地则联合朝阳城开、江苏绿建,拿下朝阳区巨无霸地块。
这四宗土地的总成交价款达221.6亿元,相当于上半年北京宅地成交额的三成。
在“中建系”内,中建智地近年来在北京市场较为抢眼。2023年中建智地共斥资84.6亿元在北京拿地,大有异军突起之势。同期,中建智地以119.22亿元权益销售金额跻身北京前十。
产业导向明显
中建智地联合体拿下的朝阳巨无霸地块,于今年5月末挂牌。
该宗地包含朝阳区酒仙桥旧城区改建项目地块、孙河乡前苇沟组团棚户区改造土地开发项目地块、中关村朝阳园北区地块,是北京首宗“住宅+产业+商业”三种不同业态捆绑出让的地块。
地块总建设用地面积约15.7万平方米,规划建筑规模约28.3万平方米,起始价高达112亿元。即使底价成交,也将刷新北京的总价“地王”记录。
由于价格较高,又对产业配套、高标准商品住宅建设、低能耗住宅建设有相关要求,符合条件的竞买者为数不多。
最终,该地块仅获1家联合体报名,为“中建智地+江苏绿建+朝阳城开”,该联合体以112亿元底价摘得。
21世纪经济报道记者了解到,联合体中,中建智地持有的股份最高,在项目开发中也占有主导地位。
近年来,北京在土地出让中更加关注产业配套、职住平衡等因素,并据此在出让环节设置了不少限制条件。分析人士指出,这种条件虽然挤出了一批竞争者,却能使地价趋于稳定,并更好地助力产业发展等目标。
与此同时,一些前期流拍或退地的地块,也在调整用途后重新上架。
今年6月22日,海淀区上架一宗新地块:永丰产业基地19号地块。该地块曾在2016年被万科和住总联合拿下,但住总很快退出,由万科独立持有。
按照当时的出让条件,开发商需对地块100%自持,这意味着,该地块无法采用传统的开发和销售模式,并将占用不小的资金体量。 也因此,万科并未开发,该地块最终被政府收回。
此次该地块重新上架,底价为86亿元,比此前上涨近一倍。但未再设置持有条款。分析人士认为,这是针对当前的市场状况所做出的调整。
据悉,上述地块将在7月进入现场竞价环节。除此之外,7月北京还将有4宗地块入市。
公开信息显示,在今年北京第一轮拟供地项目清单中,仅有少数土地完成出让。第二轮拟供地项目清单则包含诸多优质地块,拟于6月至9月供应。前述房企人士表示,北京土地市场的供应节奏通常是“前松后紧”,预计下半年还将有优质地块推出。这些地块的入市,将使得下半年北京土地市场的热度有所提升。
(文章来源:21世纪经济报道)