2023年已经过去，而2024年一季度楼市表现未达预期，仍在继续加剧行业的调整。
从60家上市房企发布的业绩报告来看，在经历新一轮的大洗牌之后，房地产的竞争格局与“恒碧万”三巨头领跑整个行业的时代已一去不复返，取而代之的是以保利、万科、中海、华润、绿城为领军而且彼此在市场销售份额上越拉越近的新格局的崛起。
就目前的形势来看，除了上述几家领军企业以外，招商、龙湖、融创、新城、建发和越秀等一批企业实力依然强劲。不过，伴随着2024年的房地产企业生存竞争压力持续加大，不排除后续还会有领军企业被其他实力和韧性更强的竞争对手甩在后面。
土地储备，被认为是支撑房企参与新一轮角力以及决定行业未来“谁主沉浮”的核心资源要素。南方日报记者综合财报以及各家机构梳理的数据来看，2023年土储总面积超过5000万平方米的仅7家企业，分别是融创、万科、保利、华润、富力、中海、世茂，其中超1亿平方米仅融创一家；超2000万平方米有22家。
事实上，除少数国企以外，绝大多数民企去年拿地越发谨慎。在9家2023年拿地面积超过250万平方米的房企中，仅龙湖一家为纯民营企业。排行前5位的保利发展、建发集团、华润置地、中国铁建和中海发展分别拿地668、480、465、395、388万平方米。不过，从拿地金额来看，排名前十的房企，入围门槛仅为280亿元，拿地超过1000亿元的仅保利发展和中海发展两家，分别为1125亿元和1101亿元。
值得一提的是，拿地金额排名前十的有7家为总部在广东的房企，其中越秀地产和华发股份为广东地方国企。除了上述企业以外，龙湖、滨江和金茂去年拿地金额均超过了200亿元。不过，综合来看，仅15家重点监测房企拿地金额超过100亿元，这预示着未来行业集中度将进一步加剧，从面助推“恒者恒强”的马太效应加速形成。
2023年，保利发展拿地金额位居行业首位。年报显示，去年该公司共拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展权益比提升16个百分点至83%。新拓展的项目99%位于38个核心城市。
在民营企业中，龙湖是拿地比较积极的一家。截至2023年底，龙湖集团土地储备合计4539万平方米，权益面积3236万平方米。其中，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区分别占比为33.1%、25.3%、16.7%、13.8%及11.1%。
由此可见，在房企拿地普遍比较谨慎保守的情况下，大部分同行更倾向于把未来的发展重心聚焦在一二线核心城市以及核心城市群。
除了土储构筑的硬实力以外，企业在探索新发展模式方面所取得的成效，也被业内专家视为房企决胜未来的关键所在。
有分析认为，面对房地产市场的深度调整，在保持传统房地产开发业务优势的基础上，如何积极探寻新的增长点、探索新的商业模式、实现不同细分赛道的协同发展，已成为众多房企的重要议题之一。
根据60家重点监测企业发布的2023年年报来看，大部分房企在布局多元化战略以及探索新发展模式方面已迈出坚实一步。譬如，面临严峻的经济形势和深度调整的房地产市场，越秀地产2023年通过精准投资、深入推进多元化业务和发力数字化营销，成为少数能保持正向销售增长的房企之一。依托地产+房托双平台发展，越秀实现营业收入802.2亿元，同比上升10.8%，其中商业运营收入同比增加17.1%，越秀服务收入同比增加29.7%。
龙湖在地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五大航道协同发展趋势良好。其中，商业投资2023年租金收入同比增长9%至102.8亿元；长租公寓租金收入同比增长6%至25.5亿元；以物业管理、智慧营造为主的服务业务不含税收入为119.4亿元，同比增长2.4%。其旗下智慧营造品牌——龙湖龙智造2023年实现营业收入19.7亿元，综合实力已跻身代建行业前列。
作为最早意识到行业转型的企业之一，万科开拓了更综合的经营服务赛道布局，在物业服务、租赁住宅、物业仓储、商业业务等方面建立了领先优势。年报显示，2023年万物云实现营业收入331.8亿元，同比增长10.2%，实现核心净利润23.4亿元，同比增长29.8%了，荣获“中国住宅物业服务力TOP1企业”。租购并举大趋势下，万科长租公寓的规模和效率继续保持行业第一，财报显示，2023年泊寓18万间，布局全国31个城市，服务客户超过80万人，全年出租率达96%。经营服务业务在保持稳健增长的同时，万科实现REITs试点突破。此前，印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段，万纬物流REIT已于交易所正式发布，长租公寓REIT目前也在积极申报中。万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业，打通经营性不动产“投、融、管、退”的商业模式闭环，保障经营性业务的可持续发展。
除此以外，金地集团积极布局地产行业全产业链业务；招商蛇口开拓城市服务板块，业务涵盖物业管理、邮轮、会展、代建等业务；绿城中国建筑科技业务合同金额首次突破百亿，一体化面板、三维深化设计软件等研发创新成果落地。通过多元化发展、创新营销模式、加强研发能力、提高服务品质等多管齐下，2023年多家龙头企业均表示已逐步摸索出走向“新蓝海”希望之路。
中指院的研究亦显示，2023年百强企业分化加剧，发展新模式初显，房企正转向开发、运营、服务多元化的价值创造；而租赁企业则聚焦优势区域拓规模，优化产品服务增效益；商业地产方面，百强代表企业紧抓消费市场及服务业经济恢复契机，稳扎稳打，部分企业业绩得以修复。
南方日报记者冯善书柴亚娟
（文章来源：南方日报）
