千万级豪宅项目又现“日光” 上海高端楼盘能“火”多久?
2024年04月22日 15:28
作者: 徐倩
来源: 新京报
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  短短24天时间里,上海3个千万级别的高端楼盘相继入市热销,引发了市场关注。

  4月21日,上海最新开盘的位于黄浦区外滩核心的“融创外滩壹号院二期”,首批204套房源在4小时内尽数卖出,单日开盘总收金约99.97亿元,这也是近期不到一个月时间里第三个热销的单价每平方米超16万元高端盘。

  随着上海第三批次、第四批次新盘供应中高端项目的增多,上海高端住宅市场在今年春节后持续火热。那么,这种火热能持续多久?能全面带动上海楼市回暖吗?

  融创外滩壹号院热销背后

  开盘即售罄、100%去化率、单日销售额99.97亿元,这是融创外滩壹号院二期昨日入市的成绩单。

  但是,融创外滩壹号院二期热销的背后特殊的历史原因也值得关注,首先就是上海董家渡地块的特殊性。

  上海黄浦区尤其是外滩一带其实是很难有新盘推出的,董家渡地块就是外滩仅剩的未开发地块,其比邻黄浦江、豫园,总建筑面积约62.80万平方米,地块稀缺性不言而喻。

  上海外滩核心如此稀缺的地块之所以能够保留至今,也是有其特别的历史原因。时间追溯到2002年,泛海控股零成本拿下该地块,只需承担拆迁费用。然而,此后十余年,泛海控股并没有开发该地块,直至2018年,泛海控股债务危机难解,遂将董家渡项目卖给了融创中国

  2019年,融创中国以125.5亿元现金、承担23.3亿元债务的代价,收购北京泛海国际项目1号地块和上海董家渡项目的全部股权。在交易完成后,融创中国开发了豪宅项目融创外滩壹号院,先后于2019年7月和9月两次开盘,售价12.1万元/平方米左右,并为融创顺利回笼了150亿元资金,直接覆盖了当时接盘的支出费用。

  但是,此后融创也陷入债务危机,而董家渡后续地块的拆迁费用尚需投入百亿元,这也令董家渡地块二度搁置开发。2022年底,融创与中国华融、以浦发银行牵头的6家银行组成的银团、中信信托就融创外滩壹号院项目(12和14号地块)达成融资合作,为项目拉来了总计120亿元的资金。

  由此,该项目新增了两名股东——中信信托有限责任公司、芜湖华融资本创誉投资中心,分别持股64.678%、25%,而融创的持股比例也因此从100%下降至10.322%。

  也就是说,虽然由融创中国操盘和命名的融创外滩壹号院二期“叫好又叫座”,但是融创中国吃到的“红利”也只有约10%,“肥肉”早已被割去了大半。

  同时,由这块地的历史原因也可以看出,其三次易主、二度被搁置开发才会形成今天延迟入市的局面,也客观上造成了其成为黄浦区外滩上仅剩的高端住宅,所以该项目产品入市热销也在意料之中。

  另外,还有一个需要关注的点是,尽管开盘即售罄,但是融创外滩壹号院二期并未触发积分,只是触发了“五年限售”。“融创外滩壹号院二期的上车门槛比较高,单套起步价3500万元,在近期入市的豪宅盘中也属于单套总价较高的,再加上近期上海高端盘扎堆入市,高端需求也有陆续消化和分流。”上海中原地产资深分析师卢文曦表示。

  高端盘火热行情能否持续?

  春节以后,由于上海第三批、第四批新盘供应清单中加大了对高端住宅产品的供应,其中不乏多个市中心单价超16万的高端盘。如今,这些高端盘频频入市,也不断刷新纪录,搅动了上海楼市的“一池春水”。

  最值得关注的是近期3个热销的千万级别高端盘,均获得了市场极大的关注。3月28日,位于上海新天地板块的中海·顺昌玖里开盘,凭借总销金额约196.5亿元的成绩,刷新了中国楼市开盘纪录;4月18日,上海陆家嘴豪宅“滨江凯旋门”开盘售罄,总价1.1亿元“楼王”开场即被选购,单日收金70.27亿元;4月21日,上海黄浦滨江“融创滨江壹号院二期”再度售罄。

  据新京报此前报道,上海这波高端盘热销的行情原因在于高端住宅市场的火热,源于高端住宅产品扎堆供应、一二手房倒挂、上海高端购买力的释放。

  但是,在经历过这波“小阳春”热之后,上海高端楼盘还能火多久?

  “高端住宅市场走热主要是因为最近新房豪宅扎堆供应的关系,以前都是‘压’着的,供需不平衡,高端改善需求没有得到释放。但是,在这波购买力释放后,上海下半年供应端还有没有足够的量、市场需求端还能不能持续,都还需要打个问号。”卢文曦表示。

  与此同时,记者也注意到,和融创外滩壹号院二期所在的董家渡地块二度搁置的开发经历相似,滨江凯旋门前期也有因港资开发商新鸿基地产“搁置开发”而形成了延迟入市的情况。所以,从这两块地来看,一块是外滩仅剩的稀缺地块,一块是陆家嘴浦明路上沿江的最后一个新盘,两者都有因为历史原因而延迟入市的背景。那么,这样特殊的地块推出一块少一块,上海市中心的供应量也会越来越少。

  “像外滩、新天地陆家嘴滨江这些地方已经几乎没有新的土地可以供应了,这次高端盘集中供应说明上海也把‘压箱底’的存货拿了出来,而且,这波高端盘热持续后,前期积压的需求得以释放。”卢文曦表示。

  那么,这波高端盘行情能否将热度传导到整个上海楼市?“虽然高端盘火热,但上海楼市中的‘刚改’,也就是基本的改善需求,表现得就不那么好了,分化比较明显,而且上海一手房和二手房市场也表现得比较分化,二手房市场还在降温,价格还在持续下探,‘以价换量’的情况比较多。”卢文曦表示。

  根据国家统计局数据显示,今年3月份,上海新房房价指数环比上涨0.5%,领涨全国;同比上涨4.3%,位居全国第二;而上海二手房房价指数环比下跌0.3%,同比下跌6.9%。

(文章来源:新京报)

文章来源:新京报 责任编辑:91
原标题:千万级豪宅项目又现“日光” 上海高端楼盘能“火”多久?
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