“认房不认贷”政策近期在全国多地陆续落地执行，北上广深4个一线城市全面落地。从政策效果看，以北京、上海为代表的热点城市成交量、带看量明显放大。

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任浦湛日前接受媒体采访时表示，市场的反响总体上是积极的。从政策实际落地来看，刚需和改善性需求购房者，积极入市的迹象非常明显，一线城市体现得更为明显。

　　购房意愿有所提升

　　浦湛表示：“政策出台后，我们也在密切观察，市场反响总体上是积极的。有市场机构也做过调查，调查显示，从全国整体上看，购房意愿大概能够增加15个百分点，一线城市增幅可能会更高。刚需和改善性需求购房者，积极入市的迹象是非常明显的。一些市场机构的调研显示，带看量和成交量，都有比较明显的提升。”

　　据浦湛介绍，“认房不认贷”政策出台以后，北上广深4个一线城市积极落地，已经全面落实了“认房不认贷”政策。从过去房地产市场发展的过程来看，4个一线城市都是房地产的热点城市，它们对周边城市乃至更大区域范围内的城市，甚至是全国，都有非常明显的“风向标”作用。

　　另外也要看到，随着房地产市场发展，特别是在目前的发展阶段，城市之间的分化更为显著。2018年开始，房地产调控政策实际上就采取了“因城施策”“一城一策”的调控机制。在这一机制下，城市要结合各自房地产市场的发展情况，来完善优化调整调控政策。

　　浦湛表示，政策出台的背景可以从两方面来看。

　　一方面，从房地产市场的发展情况来看，今年一季度市场销售明显回暖。受多方面因素影响，4月份以来，市场成交放缓，市场预期也出现转弱的迹象。

　　另一方面，从满足居民的住房需求来看，目前还处于城镇化快速发展的后半阶段。去年国家城镇化率是65.2%，距离城镇化稳定阶段还有发展空间，相应的刚性需求还是有比较大的增量。城市当中有房的群体，也还有着比较大的改善居住条件的需求，所以从满足刚性和改善性需求的角度，也是政策出台的重要背景。

　　多地推出“认房不认贷”

　　8月30日，广州、深圳相继推出“认房不认贷”政策。随后，北京、上海于9月1日推出“认房不认贷”政策。紧随一线城市步伐，长沙、苏州、重庆、无锡等地相继出台“认房不认贷”政策。

　　8月25日，住建部官网发文，住建部、央行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，将首套房贷款“认房不用认贷”纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

　　“认房不认贷”即不论是否曾经有过贷款，只要目前名下没有房产，均可以按首套按揭贷款享受首付比例和利率优惠。

　　业内人士分析认为，“认房不认贷”政策可以有效降低购房者成本，置换需求有望抬头。市场上中高端需求量有望增大。

　　除了“认房不认贷”政策之外，央行等金融部门也在调整优化差别化住房信贷、降低存量首套住房贷款利率等政策。近期一系列房地产政策的优化调整，在不断充实政策调控的工具箱。

　　引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，也是近期引发市场关注的重点政策。

　　8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。

　　接近监管人士表示，两则通知分别明确了降低存量首套房贷利率具体路径，以及支持各地因城施策用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。

　　市场预期持续改善

　　业内人士分析认为，当前，各地高度重视住房需求的释放，对购房政策进行优化调整，有力支持合理住房消费需求释放。

　　包括“认房不认贷”在内的一系列重磅政策出台，不仅精准、及时、高效地应对了市场新情况，也积极回应了购房者合理住房消费需求释放的诉求，市场预期持续改善。“金九银十”交易活跃态势有望出现，购房者心态有望从观望转为更为积极、理性、健康的方向。

　　58安居客研究院院长张波认为，多地出台降首付门槛、降房贷利率以及降存量房贷利率等“大招”，提振了整体市场的信心。当前，政策助推楼市整体企稳，同步保障楼市刚性和改善性两类需求，对于房地产市场恢复到平稳健康轨道将起到重要作用。

　　张波预计政策效果会递进式演绎，一线城市总体效果会好于二三线，市场需要一线复苏，起到“领头羊”作用。预计一线城市的复苏在9月就可以体现，核心二线城市在9月底或10月初有望有所表现。对于房企端，切实满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，推动行业的债务展期。

　　深圳市房地产市场中介协会预计，“金九”行情或成为今年3月份以来的又一亮点。改善需求及刚性需求将在9-10月逐渐释放，有望为市场带来活力。

（文章来源：中国证券报）