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　　《中国经营报》记者近日注意到，贵州银行六盘水分行卷入一起担保物权纠纷一审落定。值得注意的是，涉案公司指出，有80处抵押房产已被售卖，法院判定未予支持相关抵押房产执行。

　　针对该情况，贵州银行方面回复本报记者称：“相关公司在出售我行抵押房产时，我行并不知晓，更没有同意，我行将依法维护自身的合法权益。”

　　多位业内人士表示，抵押房产预售有多种情况，主要来看，一是银行在房地产公司无法正常还款情况下，通过预售将开发贷转换为按揭贷，化解风险；二是房地产公司不告知银行，私下售卖，对此，银行应通过贷后检查等方式提防。

　　抵押房产被入住

　　纠纷始于借款。康盛源德康房开公司(以下简称“德康公司”)方面表示，其与贵州银行六盘水麒麟支行于2016年4月26日签订《贵州银行股份有限公司固定资产借款合同》、于2019年8月4日签订《贵州银行股份有限公司借款展期协议》。双方签订《贵州银行股份有限公司抵押担保合同》约定德康公司提供其名下的“未来之城”项目C1、C2、D2栋在建工程抵押给麒麟支行，并办理抵押登记。

　　另外，六盘水德远房地产开发有限公司(以下简称“德远公司”)与麒麟支行签定《贵州银行股份有限公司抵押担保合同》，确定其提供德远大厦负一和负二层地下停车场抵押给麒麟支行，并办理抵押登记。

　　裁定书显示，麒麟支行向德康公司提供8500万元房地产开发贷款，用于重整德康公司于2013年在贵州银行六盘水麒麟支行处所贷的9000万元贷款。双方约定，德康公司如未能履行还款义务，申请人有权申请处分抵押物。

　　但麒麟支行依约发放贷款后，德康公司未按约还款。贷款已于2021年2月5日到期，截至2021年3月10日尚欠本金9850077.23元，利息102933.31元未归还，其行为已经构成违约，引发纠纷。

　　记者就上述相关情况与贵州银行方面确认，对方表示“基本属实”。

　　法院一审认定，该案所涉各方协议均系真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，应为有效。现被申请人德康公司对申请人贵州银行六盘水分行主张的借款本息无异议。申请人贵州银行六盘水分行作为贵州银行六盘水麒麟支行的管理型支行，有权代表贵州银行六盘水麒麟支行主张权利。

　　但是，德康公司方面称，办理抵押登记给贵州银行六盘水分行的共计80套房屋已全部出卖，而且大部分业主已经入住。

　　这将或影响抵押物执行。法院认定，虽德康公司提供其位于钟山区南侧德远未来之城C1、C2、D2栋部分住宅及其国有土地使用权提供抵押并办理了抵押登记手续，但德康公司已将上述房屋出卖或处置，拍卖变卖该抵押物可能损害他人合法权益，故法院不予支持。

　　法院一审仅认定，德远公司提供其位于钟山区的不动产为上述贷款提供抵押担保(担保债权数额为2744900元)，并办理了抵押登记手续，抵押权自登记时设立，现申请人贵州银行六盘水分行依约申请对上述抵押物实现担保物权，被申请人德远房开公司未提出明确异议，予以支持。但该笔抵押并不能覆盖逾期款。

　　售卖风险把控

　　记者从业内人士处了解到，实际上，银行抵押权和预售商品房购房人的权利冲突并不少见，究其根本，房地产行业是高度资本杠杆化的产业，开发商单纯依靠其自有资金的开发模式较少，部分开发商往往取得国有土地使用权后，以该土地使用权或在建工程进行抵押融资，此后再以预售房款来进一步完成房地产开发。

　　但高杠杆融资下，一旦资金链吃紧，或将直接影响到开发商融资偿还能力及项目开发进度，如果此时抵押房产已被开发商预售，将可能进一步导致银行与购房者间的冲突。

　　某国有银行人士表示：“抵押房产售卖，主要是两种情况。一是开发商背着银行私下预售抵押房，挪用资金；二是资金紧张，开发商或会与银行协商，将抵押给银行的房产预先出售回笼资金，部分银行机构为实现回款，可能会同意。”

　　另一位股份银行人士表示：“对于银行来说，如果同意抵押房预售，实际是将开发贷转换为按揭贷，在建工程是一个抵押权，并不能按户解押，当开发商回款困难时，为收回款项降低风险，银行开发贷负责部门或会与按揭贷部门相配合，同意将抵押房产预售。”

　　抵押给银行的房产被售卖，银行与购房者间产生冲突如何解决？记者查阅多起相关裁判文书了解到，针对该类冲突，部分法院的判定依据之一是——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价的百分之五十。”

　　这也就意味着，一般情况下，如果购房者符合上述条件等法律要求，银行执行抵押房产或存难度。

　　一位东北地区银行人士告诉记者：“对于银行来说，抵押房产销售要防范的主要是两个风险。一是开发商不经银行同意，私下买卖房产，一般这种情况是三联单售房，银行应通过贷后检查等方式把控风险；二是开发商与银行协商预售抵押房产的情况，过程中银行应严格把控回流资金，防止被挪用。”

（文章来源：贝果财经）