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剩不到一个月了 你的贷款合同改吗?房贷利率连降8个月 利息支出有何影响?

2020年08月09日 10:13
作者:翁榕涛
来源: 券商中国

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原标题:剩不到一个月了,你的贷款合同改了吗?房贷利率已连降8个月,利息支出有何影响?重定价日怎么选更划算?

摘要
【剩不到一个月了 你的贷款合同改没?房贷利率连降8个月 利息支出有何影响?】按照央行此前通知,LPR转换原则上应于2020年8月31日前完成转换,仍有部分购房者持观望态度。距离房贷办理LPR转换的最后期限仅剩不到一个月的时间,广州的张先生告诉券商中国记者,最近有收到银行发的信息,可以在手机App上进行LPR转换,但不知道怎么算对自己更有利。

  按照央行此前通知,LPR转换原则上应于2020年8月31日前完成转换,仍有部分购房者持观望态度

  距离房办理LPR转换的最后期限仅剩不到一个月的时间,广州的张先生告诉券商中国记者,最近有收到银行发的信息,可以在手机App上进行LPR转换,但不知道怎么算对自己更有利。

  LPR利率的变动情况,直接关乎购房者的月供增减。据央行数据显示,自去年8月份LPR报价机制改革以来,截至目前的12次报价中,5年期以上LPR共下降3次,累计下行20个BP。

  数据显示,自去年11月以来,首套平均房贷利率已经连续8个月环比下降。去年11月份时首套平均房贷利率为5.53%,今年7月份已至5.26%,共下降了27个BP。换言之,首套平均房贷利率的下降幅度要快于5年期LPR利率。

  此外,转换LPR的重定价日选哪个更划算?有受访者告诉券商中国记者,转换LPR时银行方一般提供两种选择,一种是按个人贷款发放日期,另一种则是固定每年1月1日计算,但考虑到一般年底银行贷款额度收紧,利率都会走高,所以更倾向于前一种选择。

  平均房贷利率连降8个月

  受LPR下调的影响,与其挂钩的房贷利率也步入下行通道,但上半年全国多地平均房贷利率下降幅度却超过LPR。

  兴业证券的最新报告指出,平均房贷利率连续8个月环比下降:2020年7月,全国首套房平均房贷利率为5.26%同比下降3.31%,环比下降0.38%;二套房房贷利率为5.58%,同比下降3.13%,环比下降0.36%。

  数据显示,首套平均房贷利率从2014年8月的6.70%,逐步下降到2017年6月的4.89%,在2018年12月又抬升至5.68%,此后至今步入下行通道。

  融360大数据研究院分析师李万赋指出,疫情发生以来,LPR多次调整,5年期以上LPR比去年底下调了15个BP,也带来了全国各地房贷利率不同幅度的下调。据监测数据,今年7月,全国首套平均房贷利率、二套房贷利率较去年底下降28BP、27BP,降幅均远超过5年期LPR降幅。

  “房贷利率挂钩LPR以后,房贷利率走低,与LPR有比较大的关系。”中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林指出,房贷利率相比LPR而言下降较快,贯彻的还是“房住不炒”的宗旨,既满足刚需购房要求,也能在一定程度上鼓励刚需消费,稳定经济发展。

  具体来看,与去年底相比,一线城市北上广深的首套房贷平均利率降幅分别为15、17、40和22个BP,北京、上海、深圳利率水平基本和5年期LPR波动保持一致。而广州降幅尤为明显,达到40BP,位列检测的41个城市中第10位。

  截至2020年7月,36个城市的房贷利率平均水平较去年底降幅超过15BP,其中,昆明和苏州地区房贷利率下降幅度高达60个BP有余;哈尔滨、郑州和中山地区的降幅也在50BP以上,另外还有5座城市的降幅超过40BP之间。

  东北证券王凤华指出,截至7月份,LPR 利率已经连续4个月不变。LPR 利率维持不变,说明银行今年的让利空间已经比较有限。

  李万赋表示,住房信贷措施也是房地产调控的重要一环,而且5年期LPR报价连续多月未变,其中应该也考虑到避免刺激到房地产市场的因素。因此,估计短期内房贷利率大面积下行的局面或难再现。

  银行偏向客户选择LPR

  按照央行此前通知,LPR转换原则上应于2020年8月31日前完成转换。

  多位受访者表示,未来利率下行是大概率的趋势,因此已经选择了LPR转换。但也有部分受访者指出,与动辄20、30年期限的房贷相比,一两年的LPR利率影响有限,应该从中长期角度出发,考虑利率长期变化趋势。

  “是否选择LPR,是客户自己选择的,但对于银行而言,会偏向于让客户选择LPR。”一家国有大行的银行工作人员告诉记者,比如现在要给一些房贷客户打电话通知是否办理转换,如果是企业贷款,也会和对方商量,要签署自愿协议。

  家住长沙的周女士告诉券商中国记者,自己今年在长沙购房,购房时贷款银行在合同上并未明确列出LPR和基准利率的选择,“如果我不过问的话,银行大概率会直接按LPR利率处理,而且这个贷款利率的具体区别,怎么计算的,并没有人告诉我。”

  尽管对银行的服务并不满意,但周女士还是根据自己获得的信息选择了LPR利率,“因为我和家人预计国内利率整体是下行的,所以认为LPR更合适。”

  盘和林指出,“央行货币政策的制定和传导也是按照LPR的机制。既然LPR已经成为货币政策一个重要的传导机制,那么从政策传导和风险管理的角度来看,商业银行都会更欢迎LPR一些,也会督促贷款客户尽快进行LPR转化。”

  中信证券首席固定收益分析师明明表示,LPR改革后存贷款利率均有下行,但二季度贷款利率下行有限。二季度金融机构人民币贷款加权平均利率仅仅下行2bp,均小于MLF和LPR的下行幅度,预计后续LPR下行难度较大,存量贷款定价基准转换仍然是降成本的主要来源。

  招联金融首席研究员董希淼表示,9月份将基本完成存量房贷定价基准转换,存量房贷利率中枢整体下移。但是,下半年的货币政策不会进一步放松,而是更加强调适度,与房贷利率关系密切的5年期以上LPR下行的空间并不大。

  一位银行业内部人士则表示,虽然无法预测未来LPR的具体走势,但市场化利率和总体经济环境息息相关,经济环境好,LPR可能走高,但同时大家还款能力也会增强,反之亦然,因此从抗风险的角度来看,LPR可能更好一些。

  重定价日选哪个更划算?

  据了解,现在房贷利率基本都是一年一变,但是重定价日有两种选择:一是个人贷款发放日期,二是随大流,即固定为每年1月1日。

  LPR具体怎么转换?以广州的陈女士为例,她在今年3月份完成了LPR转换。

  陈女士在2018年底购房,当时购房利率为基准利率4.90%,上浮10%,实际利率为5.39%,即贷款利率构成为“基准利率4.90%+59个BP”。

  3月份进行转换时,陈女士选择了重定价日为“每年1月1日”的调整方式,按照今年1月1日LPR利率4.80%计算,利率要加59个BP,也就是说,她以后的贷款利率为“当年LPR利率+59个BP”。

  从上面例子可以看出,陈女士上浮的59个BP前后并未发生改变,只是以LPR利率替代了当时购房时的基准利率。

  有购房者向券商中国记者表示,“如果重定价日设为1月1日,就要参考上一年12月20日的LPR报价,而银行每年年底的资金会比较紧张,利率可能会上调,这样会不划算。”

  对于贷款人担心的年末利率高的问题,由于LPR报价不足一年,尚不能总结出规律。从仅有的11个月数据来看,2019年12月5年期以上LPR报价4.8%,低于2019年的4.85%,但又高于今年以来的4.65%-4.80%。

  专家表示,从2010年至2019年的实际情况看,剔除掉贷款基准利率调整因素后,一般贷款利率年内波动幅度多在10个基点(也就是0.1个百分点)以内。以一笔100万元、剩余期限25年、等额本息的房贷为例,利率为4.8%和4.7%,月供相差约为57元。因此,重定价日选在哪个月份,对款人实际利息支出的影响并不大。

(文章来源:券商中国)

(责任编辑:DF358)

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