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拿地方式各显其能 房企积极备战后市

2020年08月07日 06:32
作者:刘礼文
来源: 上海证券报

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  7月以来,不同梯队的房企在拿地上出现分化。土储充裕的龙头房企采取灵活的拿地方式;二三梯队的房企表现更为积极,更注重扩大规模及全国性战略布局。

  今年下半年的土地市场,一开局即亮点纷呈:滨江集团金隅集团等上市房企频斥巨资拿下优质地块,屡屡创下行业纪录;万科、中海地产等则以TOD模式、签署合作协议等新方式,积极备战后市。

  在克而瑞分析师谢杨春看来,经过二季度的“小阳春”,7月以来不同梯队的房企在拿地上出现分化。土储充裕的龙头房企采取灵活的拿地方式;二三梯队的房企表现更为积极,更注重扩大规模及全国性战略布局

  多家上市房企“阔气”出手

  107.38亿元——这是杭州史上第三贵的地块成交价,也是年内全国第四宗破百亿元的土地成交价,由浙江上市房企滨江集团拍下。

  相关土地出让公告显示,该地块为杭州文晖地块,占地面积161.1亩,可建面积29.85万平方米,项目可售货值或超150亿元,是杭州市中心10年来出让面积最大的一宗宅地。7月31日,该地块吸引了滨江集团融创中国、中海地产、融信中国阳光城、厦门建发等开发商参与竞拍,经过2个多小时82轮的竞价之后,滨江集团以总价107.38亿元、楼面价35971元/平方米成功竞得,溢价率为21.8%。

  根据公告要求,该地块未来的商品住房销售精装限价为5.17万元/平方米。目前杭州文晖板块附近在售的新房项目仅有中海望庐,其高层均价为4.82万元/平方米。

  对于此次交易,滨江集团相关负责人表示:“取得该地块有利于巩固公司在杭州‘大本营’的地位,也是为公司明年的销售储备货值。”

  通过频频出手,滨江集团今年已新增22个土储项目,完成年初计划的70%。“公司积极拿地,一方面是出于快周转战略的考虑,结合实际情况来看,在政策允许的前提下,上半年的新增土储基本可在年内开盘销售,实现回笼资金;另一方面是出于对今年土地市场的研判,目前公司已取得的地块规模和地段,均符合布局城市核心区域的土储战略。”上述负责人表示。

  同日,金隅集团以8.58万元/平方米的楼面价竞得上海一宗宅地,这是今年以来全国成交单价最高的地块。该地块位于上海市杨浦区江浦社区,属于市中心板块的稀缺住宅用地,共吸引7家房企参与竞拍。经过90余轮的竞拍,由金隅集团以69.2亿元的总价竞得。除去5%的保障房配建,实际楼面价高达9万元/平方米。

  今年在土地规模扩充上不断出手的还有中海地产。8月3日,中海地产耗资79亿元拿下北京亦庄河西区不限价宅地,这是北京今年以来总价最高的地块。这宗地块所处区域,是北京经济技术开发区河西区近10年逐渐发展起来的居住区,周边配套较为完善,规划建筑面积20.15万平方米,采用“限地价、竞自持”的出让方式。中海地产以23.44%的溢价率将其收入囊中,楼面价为4.04万元/平方米。

  “尽管7月以来房企拿地规模、成交量、溢价率均有所下降,但一二线城市的优质地块特别是核心地段竞争依然激烈,此类项目未来发展方向普遍具有较大的想象空间。”谢杨春分析。

  头部房企多元化扩土储

  除了在招拍挂公开市场频频出手,龙头房企在增加土储方式上各显其能。

  万科加快了通过TOD模式充实土储的步伐。6月29日,万科与深铁集团签署备忘录,拟成立合资公司,以探索粤港澳大湾区及其他重点城市的TOD大型项目建设模式,围绕“合作获取地铁项目上盖及周边土地,并实施项目开发”等内容展开。

  7月底,万科与武汉地铁集团签署战略合作协议,共同探索打造地铁TOD产城融合示范项目,之后又以7.46亿元的成交价拿下成都行政学院站TOD 66%的股份

  万科董事郁亮在今年的股东会上直言,万科在地产开发上有2个重点方向:城市更新和TOD。虽然在业绩上尚未充分体现,但未来潜力较大,将为传统开发业务带来新的增长曲线。

  多元化的拿地策略令万科迅速获得丰富的土储。公司7月新增开发项目29个,占地面积合计232.4万平方米,需支付权益价款212.33亿元。今年上半年,万科平均每月新增项目仅7.67个,单月拿地金额均低于200亿元。

  同样以TOD模式扩充土储的龙湖集团,今年上半年已在长沙、东莞、武汉、杭州和西安等地获得5个TOD项目。近期,龙湖集团相关负责人表示,市场火热时,公司会采取收并购结合TOD地铁上盖物业的方式拿地。

  除了TOD模式,部分上市房企还通过战略合作的方式参与城市更新,扩充土地储备。中海地产于7月29日与上海黄浦区人民政府正式签订合作框架协议,由中海地产对黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目五幅土地进行开发建设,预计投资规模近600亿元,这是中海地产发展史上投资规模最大的项目。

  “随着公开出让的土地越来越少,房企结合TOD、城市更新、旧改等方式,能够以更低的土地成本获取更优质的城市资源。”地产研究人士严跃进表示,此类项目具备一定的门槛,特别是TOD模式,涉及交通、住宅、商业运营、公共空间等方面,要求房企具备一定的产业发展实力。

(文章来源:上海证券报)

(责任编辑:DF520)

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