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南京、宁波连夜出台调控新政 “躁动”楼市将何去何从?

2020年07月23日 22:39
来源: 国际金融报

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  继深圳楼市调控新政落地后,南京、宁波两市连夜出台楼市新政。

  南京:离异两年内购房按离异前家庭套数计算

  和深圳一样,此次南京新政出台前市场已有相关传言。

  7月23日凌晨,南京七部门联合印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(下称“通知”)。

  根据上述通知:七部门为落实“房住不炒”、“稳预期”,从土地、刚需、限购、热点楼盘、精装房、房产中介、购房资格、房地产媒体以及相关部门等9个方面出发,联合发布9项收紧楼市的措施。

  在南京房地产学会会长吴翔华看来,“宁九条”对楼市影响很大,每条都有针对性,属于对前段时间市场热度升高的一种撞击式反射,也是给过去的一些正常打补丁。

  具体来看,土地市场严格执行“限房价、竞地价”的出让模式。依据土地市场状况,加大住宅用地供应力度,合理有序安排上市,优先满足刚需,稳定市场预期。提高土地市场准入条件,建立热点区域住宅用地报名单位资格筛查机制。此举意在改变多家开发商哄抢优质地块的局面,避免造成土地市场过热。

  和杭州新政倾斜无房家庭一样,南京也要求优先保障本市户籍无房家庭的刚性购房需求,商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。吴翔华认为,这是避免摇号误伤刚需,向无房者定向配售。其认为,这条规定对改善类尤其是高端改善项目不会有太多影响,主要影响在于刚需类项目,有房家庭摇到此类项目的概率会进一步降低。

  不同于很多城市为堵离婚买房而采取金融方面限制,此次南京规定夫妻离异的,任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

  这也意味着,自离婚之日起2年内,若家庭名下无房,夫妻双方离婚后都可购买“首套房”;若家庭名下有一套房,夫妻离婚后名下无房的一方,可以购买“首套房”;如果家庭名下有2套房,则夫妻双方离婚后都没有购房资格。

  不同于上面政策对刚需类项目的影响,吴翔华表示,假离婚取得购房资格的漏洞被堵上,对于改善类尤其是高端改善类项目的影响巨大,投资客比例高的板块也会有沉重打击。

  对于购房者曾遇到的“线下售楼处说售罄,网上房地产却显示有房可售”的情况,新政也予以了规范,要求加强热点楼盘销售管理,对社会关注度高、预计购房人数多的热点楼盘,开发企业制定针对性销售方案,严格按照审核公示方案开盘销售。选房结果在现场公示,确保销售进度与南京网上房地产公示同步。在吴翔华看来,该项规定主要是针对开发商,降低热点板块和价格倒挂的项目的热度,但其预判即便有前几条约束,定价倒挂明显的项目市场热度依然会较高。

  宁波:50%新房房源倾斜无房家庭

  紧随深圳调控步伐的不仅有南京,宁波也祭出楼市新政。7月22日,宁波市住房和城乡建设局、自然资源和规划局发布《关于进一步完善商品住房销售行为切实保障居民自住需求的通知》(下称“《通知》”)。

  对于购房资格,《通知》称,宁波市海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区、奉化区行政区域内的无房家庭可在市六区优先认购1套商品住房,该套住房要求在取得不动产权属证书满5年后方可转让。

  无房家庭还需要满足家庭成员之一具有市六区户籍;或近三年内在市六区已连续缴纳24个月及以上社会保险;或本人或配偶属于本市引进的顶尖人才、特优人才、领军人才、拔尖人才、高级人才的。

  相较南京,宁波要求房源对无房家庭倾斜的力度更大。

  根据《通知》,市六区符合销售条件的住宅项目或批次,开发商要在公证机构监督下随机抽取不少于50%的可销售住宅房源(按套数计)供无房家庭优先认购,并通过市房产交易信息服务网公示拟销售项目情况,本项目或批次推出套数、可供“无房家庭”选购的套数,购房意向登记的条件、途径等信息,购房意向登记原则上不少于3日。

  该政策是对7月6日出台的《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(甬建发〔2020〕56号)的补充,主要是重点保障居民自住需求,向符合条件的无房家庭倾斜。

  为了保证公平公开,《通知》一方面要求开发商在宁波市房产交易网上公示拟销售项目基本情况,本项目或批次推出房源总套数及可供无房家庭选购的套数,购房意向登记的条件、途径、起止日期等信息,购房意向登记起止时间原则上不得少于3日。

  易居智库研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示,此次宁波政策至少说明了一点,限购只是一种方式,而优购才是更深的更重点考虑的内容。此前宁波限购政策有效地打击了各类炒房需求,而此次优先购房的政策,实际上保障了各类刚需的购房权益。当然,类似优先购房的政策,也防范了炒房的风险,包括限售政策的引入。应该说,宁波此类政策对于一些库存去化过快的城市是有鉴意义的,至少有助于减少刚需购房的压力。通过“限购+优购”政策的组合拳模式,有助于落实房住不炒和支持合理住房需求的政策导向。

  楼市“躁动”引调控

  上海中原地产首席分析师卢文曦认为,市场躁动是调控出台的一大因素,此次出台调控的南京和宁波都是今年以来楼市升温显著的城市。

  中国指数研究院数据显示,百城房价榜单中,今年6月份,宁波新建住宅平均价格为17781元/平方米,环比涨幅1.33%,超越上海、杭州、嘉兴、南京等城市,涨幅位居全国第一。

  上半年,宁波土拍市场火热,118宗经营性用地出让,总出让建面930.4万平方米,出让金640.3亿元,楼面均价6883元/平方米,平均溢价率30.84%。其中,出让宅地(含商住)77宗,总出让建面718.2万平方米,出让金598.1亿元,楼面均价8328元/平方米,楼面均价同比上涨37.2%,平均溢价率32.31%。

  6月绿城拿下的鄞州区JD07-05-08(明楼地段)地块,楼面价更是高达32520元/平方米。

  有宁波当地地产人士对《国际金融报》记者表示,宁波楼市的火爆并不意外,房价走势素来有“短期看政策,中期看土地,长期看人口”的说法。

  去年宁波实现GDP11985亿元,排名全国第12,仅次于南京。同年,宁波常驻人口更是增长至34万人,在全国主要城市常住人口增量排行榜上位居第4,仅次于杭州、深圳和广州。加上去年底宁波放宽了落户条件,5月初宁波给予“舟山户籍同城化待遇”,这也意味着,更多的人口拿到了宁波户口。大量外来人口流入,也会衍生出庞大的置业需求,进一步催热房地产市场。

  因此,上半年宁波楼市的量价齐高,一片火热的景象。

  南京楼市上半年的升温丝毫不逊于宁波。

  国家统计局披露数据显示,4-6月,南京新房价格环比涨幅分别为1.8%、1.2%、1.0%,其中4月环比涨幅居70个大中城市之首;同一区间,同比涨幅分别为4.5%、5.0%、6.1%,逐渐呈走高之势。

  南京网上房地产数据显示,即便受到疫情影响,今年上半年南京新房(含六合、溧水、高淳)成交量达35269套,认购41360套,同比成交量上涨3.5%,认购量上涨8.4%。成交价格方面,南京一二季度整体成交均价企稳在25641元/平方米的高位。其中,6月份南京新房认购量达11306套,成交7918套,环比认购上涨19.6%。

  与此同时,南京更出现了“万人摇”的火爆场景。

  5月底,位于江北核心区的江畔都会上城项目摇号清册出炉,共计收获11890组有效报名,其中992组参与67套人才优选房摇号,中签率约6.8%;10898组参与156套普通房源摇号,中签率只有1.4%。

  甚至有消息称,江畔都会上城的报名系统由于报名人数过多曾一度瘫痪,“万人摇号盘”的名号也不胫而走。

  据了解,江畔都会上城上一次加推是去年12月份,共计推出492套房源,均价为30500元/平方米,超5000人陪跑,中签率仅8.5%,开盘当天所有房源全部售罄。

  虽然此次价格相比前期均价上涨约807元/平方米,但仍有近1.2万报名参与摇号。这也是南京今年的首个“万人摇”的项目。

  不仅如此,南京溧水万达广场的价格也倒挂超3000元/平方米,同样引来大批购房者报名摇号,中签率低至16.6%,系统也一度不能提交。

  在58安居客房产研究院首席分析师张波看来,上述两市的新政对于中短期房价稳定将起到一定作用。同时在深圳、南京、宁波多地楼市政策接连升级的情况下,张波预判,三季度会有更多城市跟进,尤其是有“万人摇”和房价上涨过快表现的城市。

  卢文曦则认为,南京、宁波的新政主要倾向于规范市场秩序,类似假离婚等其实对于市场正常交易存在干扰成分。从效果来看,价格短期内很难降下来,主要还是先把成交量控制下来,让房价上涨速度减缓。

(文章来源:国际金融报)

(责任编辑:DF512)

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