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重磅突发!央行又“降息”!百万房贷月供少30元 如何影响A股和楼市?解读来了

2020年02月20日 11:51

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原标题:重磅突发!央行又“降息”!百万房贷月供少30元,如何影响A股和楼市?解读来了

摘要
正如市场所预期的,2月LPR出现下调。那么本期LPR为何下调?下调之后有何影响?房贷利率怎么变?

  正如市场所预期的,2月LPR出现下调。

  中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2020年2月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为4.05%,相比上月下降10个BP;5年期以上LPR为4.75%,相比上月下降了5BP。

  那么本期LPR为何下调?下调之后有何影响?房贷利率怎么变?

  MLF下调,LPR下调顺理成章

  2019年8月央行推进贷款利率市场化改革。改革后LPR参考MLF,贷款利率则锚定LPR。也就是说,央行通过调整MLF利率,可以影响LPR利率。

  2月3日,央行7天期和14天期逆回购利率下调10个基点;2月17日,MLF利率继续下调10BP至3.15%。MLF下调后,市场和官方都预期2月LPR将下调。

  东方金诚首席宏观分析师王称,MLF利率下调,且央行逆回购利率下调带动银行货币市场边际资金成本下行背景下,本月1年期LPR报价随之下行顺理成章;主要针对居民房贷的5年期以上品种下调也符合市场预期。

  中国民生银行首席研究员温彬认为,进一步降低5年期以上LPR不仅有利于鼓励基础设施投资,也有助于房地产市场在“因城施策”调控的前提下,实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

  LPR利率下调也是强化逆周期调节的信号。“新冠疫情将在短期内加大经济下行压力。在此期间,央行货币政策将适度向稳增长方向倾斜,切实降低实体经济融资成本也更具迫切性。这是本次LPR报价恢复下调,且下调幅度加大的直接原因。”王青表示。

  房贷利率怎么变

  LPR是银行定价的锚,其下调势必将带动贷款利率下行。

  在5年期以上LPR下调后,房贷利率变化将呈现以下三种场景:

  场景一:根据基准利率定价的存量房贷,其锚定基准贷款利率。

  由于LPR调整并未对基准贷款利率产生影响,这部分存量房贷利率不会调整。长远来看,这部分房贷利率未来面临换锚的问题。因为LPR利率长期看呈下行趋势,因此换锚就很重要。

  场景二:去年10月8日至目前发放的房贷,因其以LPR为基准(LPR+固定基点),一般一年一调。

  这部分如果约定3月为重定假日,房贷利率可能下调。

  “即便是去年10月8日后按LPR定价的贷款,房贷利率也可能不会变。因为合同一般约定一年一调,一般来说是年初1月1日或者发放贷款次年当月(比如去年8月发放,今年8月为调整周期),因此本次LPR调整后绝大部分房贷利率暂时不会调整。”某LPR报价行(股份行)资产负债部人士表示,“如果有约定按季度/月度调整的,那么3月份房贷利率会下调,但这样的合同非常少。”

  场景三:今年2月20日后新发放的房贷,以最新LPR为定价基准,直接受益。

  “新发放的房贷利率可能下调,但是如果一个城市调控从严,房贷利率可能不会下降,比如通过增加上浮点数保持房贷利率平稳。”前述LPR报价行(股份行)资产负债部人士。

  简言之,LPR整体呈下行趋势,以LPR报价的房贷利率在重定价日肯定会下调;而以基准利率为报价的房贷利率要尽快换锚,以此可获得利率下调之便利。

  根据央行规定,同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3-8月之间任意时点转换,需根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值。

  比如,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。

  如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,房贷利率为今年12月的LPR+0.59%。

  王青称,本次LPR下调也有望带动新发放企业一般贷款利率下行幅度超过10个基点。这也意味着货币政策传导效率提升。

  100万元房贷月供减少30元

  中原地产首席分析师张大伟分析,LPR降低主要是引导实体经济利率降低,降低资金成本。同时,房贷不论存量贷款还是新增贷款,都有望享受降息的利好。按照基准计算,贷款100万30年期,月供减少30元左右,大约30年内整体利息少支出10864元。

  央行货币政策报告称,LPR改革促进了利率的明显下降。2019年12月新发放企业贷款加权平均利率5.12%较LPR改革前的7月下降20bp,且12月加减点区间较9月下移,采用LPR减点的贷款占比从9月的16.4%升至12月的21.87%,显示LPR改革促进贷款利率明显下行。

  数据显示,截至2019年末,新发贷款运用LPR占比已达90%,而今年央行将推动存量贷款定价基准转换,或将进一步降低实体融资成本。

  LPR后续走势如何?

  王青认为,考虑到今年宏观经济增长目标不会因疫情发生明显调整,下一步宏观政策在稳增长方向上将进一步发力,年内LPR报价还有30至50个基点的下行趋势。

  温彬表示,在做好疫情防控工作的同时,金融部门应积极支持企业复工复产和稳增长,货币政策方面,降准降息还有空间,同时也可适时适度下调存款基准利率,继续引导LPR利率下行,切实降低实体经济融资成本,特别是采取提高小微企业“首贷率”和信用贷款占比等措施,加大降低小微企业综合融资成本的力度。

  房地产意味着什么?

  方正证券首席经济学家颜色分析认为,LPR改革以来,1年期LPR下降次数和总体下降幅度均超过了5年期以上LPR的变化,两者的利差不应继续拉大:

  从稳定经济增长的角度,如果1年期LPR下调而5年期以上LPR不变,那么两者利差会继续拉大,市场结构或将出现扭曲,意味着货币政策只鼓励一年期制造业贷款,而压抑部分基建贷款和房地产贷款。在新冠肺炎疫情发生后稳定经济增长的政策背景下,若两者利差持续拉大将有悖于宏观逆周期调节的总体思路。

  方正证券首席经济学家颜色称,五年期LPR如预期下调,但是下调了5个bp,反映了央行在支持企业中长期信贷和避免对房地产发送太强宽松信号之间的权衡:

  目前随着复工节奏逐步加快,企业中长期信贷需求逐步增加,需要5年期LPR下调支持实体经济的信贷需求。但是目前住房按揭挂钩五年期LPR,如果是10个bp的下调发送的对房地产刺激的信号过于强烈。因此5个bp的下调可以看做央行在多重目标之间的权衡。事实上,企业中长期信贷利率除了LPR下调带来的优惠以外,加点部分是主要的下调优惠的途径,由各银行自己跟客户商定。而按揭贷款在存量贷款转换期间需要保持稳定,下调的LPR部分会通过银行加点的方式加回来,从而保持之后新转换的房贷利率不变。

  对A股有何影响?

  如是金融研究院分析,短期继续利好A股,提升估值,尤其是估值弹性比较大的成长板块。经济下行,政策宽松(疫情后进一步加剧),市场上涨,这基本就是我们说的经济衰退后半期的标准搭配,疫情不仅没有改变这个逻辑,反而进一步强化,近期的货币宽松升级就是一个典型的体现。

  这种阶段,各项政策在经济下行的大帽子之下往往都是宽松的,包括货币政策,也包括金融监管,比如最近的再融资松绑。对A股市场来说,肯定是受益的。就像2015年一样,整个资金面相对充裕,所以更多的资金开始涌向标准化市场,包括股票、债券、相关的基金产品等等。

  不过今天的报价五年期的LPR仅下降5基点,略低于市场预期,A股出现了高开低走的现象。

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  贷款利率都降了,存款利率还会远吗?

  近期由于疫情冲击,经济下行压力加大,稳增长的呼声渐增。货币政策应对方面,降息是应对措施之一。在贷款利率下调后,存款利率下调亦被作为建议提出。

  清华大学国家金融研究院金融发展研究中心主任、央行货币政策委员会委员马骏2月10日在中国财富管理50人论坛组织的“新冠疫情对中国经济和市场的影响和应对之策”的一次网络视频专题会议上表示:

  要建立疫情利益相关方的损失分担机制,防止损失过度集中在中小微企业。政府方面,要增加对受疫情严重冲击的小微企业的税收减免和补贴;在银行储户方面,可考虑适当降低央行基准存款利率,为银行降低贷款利率提供空间,帮助困难企业渡过难关。

  而在此之前1月16日的金融统计数据新闻发布会上,央行货币政策司司长孙国峰也指出,存款基准利率还将长期保留,未来人民银行将根据国务院部署,综合考虑经济增长和物价水平的情况,适时适度进行调整。

  鉴于马骏还担任央行货币政策委员会委员,他的建议和孙国峰的表述受到市场广泛关注。

  “两人的表述都为存款基准利率的调整留下了遐想的空间。”中信证券首席固收分析师明明称,“这些都被视作存款基准利率调整落地前的试探信号,在当前的稳增长目标和逆周期调节发力的背景下,似乎一切政策都值得讨论。”

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(文章来源:21世纪经济报道)

(责任编辑:DF010)

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