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抗疫下 房地产信托融资何去何从?

2020年02月18日 04:55
作者:周艾琳
来源: 第一财经

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原标题:抗疫下,房地产信托融资何去何从?

摘要
【抗疫下 房地产信托融资何去何从?】近期,网上传出几家银行从2月开始放开房地产非标业务审批,叠加疫情的背景,市场对地产放松的讨论再度升温。 尽管房住不炒未曾改变,但在抗疫之下,房企融资是否受到逆周期调节影响? 信托融资是否有放松迹象? 房企现金流和偿付能力将面临何种挑战? 对此,第一财经记者采访多位银行资管信托人士。(第一财经)

  近期,网上传出几家银行从2月开始放开房地产非标业务审批,叠加疫情的背景,市场对地产放松的讨论再度升温。尽管“房住不炒”未曾改变,但在抗疫之下,房企融资是否受到逆周期调节影响?信托融资是否有放松迹象?房企现金流和偿付能力将面临何种挑战?

  对此,第一财经记者采访多位银行资管、信托人士。信托人士普遍表示,自去年窗口指导以来(如房地产信托规模不能超过2019年6月30日规模),2020年的地产信托融资、风控并未较2019年放松,且“432”仍是是银行信托公司对房企发放贷款的红线。“即使是在当前的额度管控下,基本也能满足业务量,加之现在能同时满足合规标准和风险偏好的地产项目并不好找,因此基本还是聚焦头部地产企业。”某头部信托项目负责人告诉记者。

  而对资金需求方房企而言,当前其对新项目的意愿并不强。疫情下,售楼活动暂停,而销售现金流往往对房企而言比融资现金流更为关键。“对开发商而言,先稳下来,把手头产品做好,确保资金周转才是第一位的,而后才会考虑规模提升,目前多数审批项目尚未展开。”西安高新房地产开发财务总监王自更表示。

  不过,记者也了解到,银行可能存在非标额度年初提前下放的可能,同时开发贷流动性或比去年三、四季度更好一些,对部分项目贷款还款时间或在风控许可下适度宽限。

  信托融资规模、风控要求未放松

  去年,针对房地产行业的调控政策从销售端逐步走向融资端,信托融资规模限制目前也并无放松。目前,各大信托机构都在排查手头项目情况,并通过设计更满足客户需求的项目以适应转型。

  “我们春节前接到通知,2020年信托公司的房地产非标额度不能超过去年12月底。我们去年12月底的规模已较同年6月底下降较多,同时,目前房地产公司的融资意愿也在下降,地产融资性现金流(信托地产融资)也不会太快增加,今年信托规模至少在一个季度内会出现下降的格局。”中融信托助理总裁赵元近日在相关电话会议中表示。

  去年5月开始,针对房地产行业的调控政策已经从销售端逐步走向融资端,5月的“23号文”只是开始。当时,第一财经记者了解到,某信托公司收到窗口指导,针对房地产信托有5点要求。第一,房地产信托规模不能超过2019年6月30日规模;第二,已备案项目不影响发行及成立,但未备案项目一律暂停;第三,符合“432”通道类业务也算房地产项目,也要受到窗口指导影响,全部暂停;第四,地产公司并购类也算房地产项目,受到窗口指导影响,全部暂停;第五,未来公司每月老项目结束所释放出来的规模,优先供公司战略客户使用。

  “432”是银行、信托公司对房地产开发企业发放贷款的红线,其目的是避免资金违规流入房企用于支付土地款。“4”是指该项目在信托项目发行时需要保证至少四证齐全:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证;“3”是指该地产类项目的总资金中必须至少有30%的资金来自于融资方;“2”是指该地产类项目的融资方至少拥有二级以上(包括二级)的开发资质。

  “目前信托额度并未松绑,同时在疫情背景下,各大机构都在对存量地产项目进行排查,主要观察房企的经营性现金流能扛多久,存续债务是否能偿还等。”中信信托信托业务部副总经理赵立新表示。

  他称,在去年的严监管下,信托驾轻就熟的融资模式被叫停,目前能够进行的放款模式包括抵押贷款等,并非信托的主流模式,因此影响了放款能力。“23号文”的重要条款包括,在房地产领域不可“通过股权投资+股东款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。”同时,严查表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场等。

  合规项目放款和展期灵活度或提高

  不过,赵立新认为,积极的一点或许在于,现阶段,各家公司在上报项目、审批推进方面都有意识地加快了速度,只是对风控要求并未放松,包括风险把控、城市筛选、交易对手的把控、项目指定的判断等。

  “鉴于疫情期间难以进行现场尽调,因此信托对于有互信基础的客户、优质或熟悉城市的项目推进速度较快。”他称。疫情过后,优质开发商的销售数据增长会更快,因此目前更容易获得支持,将关注以下指标——运营风格、财务报表较为稳健;自身团队比较成熟,开发口碑不错;布局合理(一二线城市以及经济发展可靠的三线城市),土储较为健康。

  上述头部信托业务人士也对记者表示:“非标额度的放开有待考证,最多可能是对到期贷款有序支持续贷的方案,这也主要因为目前各地房地产开工时间还要打个问号,”他提及,其所在机构春节前过会的一个12个月的地产项目,由于疫情无法开工,项目目前调整到了18个月。

  银行方面,近期有消息传出某股份银行已经放出几百亿非标额度(自营+理财),也有消息称央行或计划调整“宏观审慎评估体系”(MPA)中的房地产相关考核指标,不再细化考核按揭和开发贷款等具体比例。对此,有开发商对记者表示,去年末开始也有银行询问是否存在贷款需求,但多位银行资管人士对记者表示,银行层面并未出现整体非标额度的放松,“去年下半年我们近乎停了非标,近期的非标放款或和年初额度释放有关。”

  除了银行的非标贷款,就表内的开发贷而言,一般要求和销售进度挂钩。“银行都对房企的销售金额进行监控,设定具体还款日期,”王自更表示,“通过初步和各家银行的沟通,鉴于当前情况特殊,表内贷款在一定前提下可通过风控进行变更还款时间。”

  也有房企率先开始行动,通过各种优惠活动加速销售回款,以满足信托、银行对销售现金流的要求。例如,恒大将于2月18日启动其历史上力度最大的一次优惠让利,全国楼盘75折优惠。

  关注房企销售和偿债情况

  未来一段时间,开发商的房地产销售、现金流以及偿债进度都值得关注。

  穆迪方面表示,为阻止疫情进一步蔓延持续,许多城市的售楼处在春节后的一段时间将继续关闭,这或削弱2020年一季度开发商的地产销售,进而影响其现金流。“若建筑工人在节后推后返程复工,那么2020年上半年开发商的施工计划以及预售项目的完工可能延迟。与其他省市相比,武汉和湖北房地产市场回暖可能需要更长时间。”

  不过,穆迪也表示,一季度是传统的房地产销售和施工淡季,若疫情得到控制,届时开发商可在之后几个季度加速销售和施工进度。该机构预计,疫情可能导致2020年全国房地产合约销售额小幅下降,而此前预计销售额基本持平。

  此外,瑞银表示,上海、天津、南京等多个地方政府已出台政策支持,缓解开发商的资金压力,包括土地款项可申请延期或分期缴付,部份银行承诺延长开发贷款。就该机构覆盖的债券发行人来说,疫情没有对开发商的基本面造成重大影响。

(文章来源:第一财经)

(责任编辑:DF526)

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