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2019城市购房动能排行榜发布:深圳刚需最强 武汉改善转化力最强

2019年07月28日 10:33

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  高房价会挤出潜在需求

  7月27日,博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚隆重启幕。在《楼市增长潜力:新热土与新赛道》论坛现场,贝壳研究院首席市场分析师许小乐发布了《全流通视角下的楼市增长潜力-2019年城市购房动能排行榜》。

  该报告由贝壳研究院和21世纪产业研究院共同发布。报告基于政策趋势、产业聚集、城市化进程、人口流动等指标,排出现阶段购房动能最为强劲的100个城市,并建议开发商更多聚焦一、二线城市及少数有活力的三四线城市,从地产开发向城市综合运营转变。购房者一方面考虑未来城市发展潜力,也要考虑购房可支付性,中短期来看,二线城市是未来不错的选择。

  许小乐在报告的讲解中指出,购房动能=增长力+持续性。若以具体数据来衡量各个城市的购房动能,深圳刚需持续力最强,武汉改善转化力最强。

  具体而言,一线及强二线城市购房动能排名靠前,其中深圳因为巨大的潜在刚需规模居于首位,北京、上海则因为较高的换房比例带动交易乘数效应而位居二三;杭州、南京、苏州因为人才吸引政策和较强的经济吸引力排名也较前。

  从分指数来看,综合换房比例和难度,编制城市换房动能指数,武汉由于较高的换房比例和相对宽松的换房环境,其改善动能指数排名第一,西安、重庆等换房政策较为宽松的城市排名也相对靠前。

  环京都市圈呈现典型的两极分化、环沪环深城市圈内部不同城市购房动能呈现梯队分布且整体都不弱,北京城市圈具有明显的“分化型特征”,上海和广深城市圈则是明显的“融合型特征”。

  关于资源型城市的排名,城市购房动能指数排名中有14个城市属于资源型城市,不管是资源成长型城市(南充为例),还是资源成熟型城市(湖州、济宁为例)或者是资源衰退型城市(韶关、泸州为例),除包头外,整体购房动能指数排名均在50名开外,动能偏弱。

  许小乐表示,从购房动能指数排名中,可以得出几点发现:

  第一,城市动能指数与城市的经济增长水平之间总体一致,但也存在着偏离,一些城市的购房动能超过人均GDP的实力。

  第二,城市房地产大格局正在重塑。和传统一、二、三、四线划分有所不同,杭州因为较强的需求持续力超越一线广州,环沪、环深三四线城市超越部分二线城市、二线“明星城市崛起”,如武汉、西安、成都等,具有持续增长动能。

  原因是:

  1、不同城市动能的侧重点不同,比如,深圳由于较大的住房缺口和人口吸引力度,刚需动能最强;武汉由于友好的换房政策,改善动能最强。

  2、一些明星城市购房动能被高房价拖累,主要是由于刚需转化能力所限,如北京、上海、厦门等城市资产化的房价与城市的真实购买力之间出现了背离,较高房价排挤了潜在需求,市场出现自我束缚。

  3、一些资源型城市陷入收缩,越来越难有收入支撑城市运营,对外来人口的吸引力偏弱。

  第三,城市圈的总体动能取决于城市动能的方差而非总和。城市圈市场的持续性因为区域的融合而增强。从城市圈动能分布来看,环京内部排名方差更大,呈现明显的分化型城市圈特征,环深环沪内部梯队均匀,差异较小,呈现明显的融合型城市圈特征。

(责任编辑:DF381)

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